Notariato & Cittadini da il denaro
innovazioni normative 

Il decreto legge cd. Bersani bis o Bersani - Rutelli approvato dal Consiglio dei Ministri di giovedì sancisce che per la cancellazione delle ipoteche relative a mutui concessi dalle banche non occorrerà più l’intervento del notaio.
La novità è stata presentata come una semplificazione per i cittadini che ne avranno un risparmio di costi e tempi. Da quanto sembra (visto che al momento di andare in macchina non si conosce il testo del provvedimento, approvato sotto forma di decreto legge il 25 gennaio) la norma consentirà che - con lo spirare del termine a cui l’ipoteca è stata limitata - una semplice lettera delle banche costituisca titolo per la cancellazione. Da addetti ai lavori, qualche considerazione va fatta.
In primo luogo, sembra fuori dalla Costituzione l’utilizzo del decreto legge: è evidente che mancano, per una questione così marginale e che non crea alcun allarme sociale, i requisiti di “necessità ed urgenza” che consentono al Governo di sostituirsi al Parlamento nel fare le leggi. Ma questa è storia vecchia, a cominciare dal primo Decreto Bersani.
Non si comprende poi se le banche, che già percepiscono normalmente un compenso a parte per le cancellazioni delle ipoteche in loro favore anche dopo che il debito è stato regolarmente pagato, faranno questo servizio gratuitamente, o richiederanno ulteriori compensi. Si ricordi in proposito che gli istituti di credito, che devono consentire alla cancellazione dell’ipoteca, chiedono il pagamento di una somma contrattualmente determinata (in una misura che può variare mediamente da 70 a 300 euro). Essi non procedono al rilascio dell’assenso senza il previo pagamento di questi importi: fino a quando il cliente non paga non si procede.
I tempi lunghi delle cancellazioni ipotecarie sono poi notariamente imputabili anche alla lentezza in questo settore degli uffici ipotecari, che presumibilmente (ad usare un eufemismo: in realtà, il termine - previsto dal c.d. decreto Bersani/Rutelli - dell’annotazione entro il giorno successivo alla ricezione sarà inteso dagli uffici quale ordinatorio e non perentorio) continueranno a comportarsi allo stesso modo, in mancanza di interventi per un miglioramento di efficienza. La “lentocrazia” dei pubblici uffici non può essere sanata da riforme che sembrano puntare più all’effetto mediatico che alla garanzia dei cittadini. In altri termini, mentre con una coraggiosa - sebbene per i maligni populistica - scelta si sono voluti eliminare balzelli oggettivamente fastidiosi (ricariche telefoniche, tariffe aeree) e si è tentato di stimolare la concorrenza (benzinai, scadenza dei prodotti alimentari), nel campo delle ipoteche immobiliari si è inferto un primo colpo all’elemento di garanzia e controllo di legittimità, che sta alla base della sicurezza del cittadino. Quasi come se di fronte ai ritardi degli ospedali nel fissare appuntamenti per le ecografie delle donne incinte, si desse per legge incarico di eseguire la delicata indagine ai soli dipendenti amministrativi del servizio sanitario nazionale. Dell’estinzione dell’obbligazione garantita (momento dal quale decorrono i trenta giorni per il venir meno dell’ipoteca) chi si preoccuperà?
“Varrà” effettivamente una quietanza non autenticata a superare le lungaggini bucocratiche?
Tra l’altro, l’imposizione fiscale sulle cancellazioni, che passava per il notaio, esattore gratuito per lo stato, non è stata in alcun modo ridotta. Ma tutto questo è nulla se paragonato al vero e proprio colpo inferto al sistema dei registri immobiliari, che garantisce la certezza delle contrattazioni del mercato immobiliare, ed in ultima analisi il vero bene primario degli italiani che è la casa.
L’Italia è un paese nel quale oltre l’80 per cento della popolazione vive in casa di proprietà, nella maggior parte dei casi acquistata con mutuo ipotecario. La proprietà immobiliare è garantita da un sistema tra i più efficienti al mondo, nel quale l’intestazione e qualunque altra operazione può essere fatta solo attraverso l’atto notarile o la sentenza del giudice. Questo consente una pressochè assoluta certezza del sistema. Infatti nel 2005 su oltre 1.700.000 atti notarili registrati vi sono stati solo 50 casi di errore che hanno condotto a danno, pari allo 0,029 per cento del totale (dati di fonte assicurativa).
Nei paesi con un sistema diverso la situazione è molto meno rosea: negli Stati Uniti, ad esempio, l’incidenza della “mortgage fraud” (frode ipotecaria) è talmente alta che è stato istituito per combatterla un apposito ufficio del FBI. Il ruolo del notaio è uno dei cardini di questo sistema. Eliminare l’intervento notarile, ma soprattutto aprire le porte a documenti privi di alcuna garanzia circa la validità e la effettiva provenienza dal creditore (basta una semplice lettera, è stato detto) comporta il rischio di frodi anche di grande rilevanza, e la perdita di certezza del sistema, con danno per tutti. La perdita di affidabilità dei registri immobiliari comporterebbe l’immediata necessità di nuove forme di garanzia per l’acquisto immobiliare (come quelle assicurative) e quindi l’aumento dei costi per il cittadino, per il quale un piccolo risparmio potrebbe risolversi in un danno permanente. Per comprendere la portata di un vulnus del genere, basti pensare ai danni subiti dai cittadini per i frequenti errori di iscrizioni di ipoteca legale ad opera delle società di riscossione delle imposte come la Gest-Line s.p.a., alle inesattezze e conseguenti vessazioni inflitte all’uomo della strada da un indiscriminato e (soprattutto) incontrollato esercizio privato di potere. A chi giova tutto ciò? Ai cittadini consumatori? Agli interessi forti? E soprattutto chi può averne danno? Non certo i notai, per i quali si tratta di un’attività del tutto marginale. Perchè non agire sul balzello da versare alla banca, sull’estensione agli annotamenti pubblicitari nei registri immobiliari della modalità telematica che i notai (sollevando a loro spese oneri un tempo a carico della P.A.) già adoperano da anni per le trascrizioni dei trasferimenti immobiliari e le iscrizioni di ipoteca, o fissando equitativamente un tetto massimo della spesa notarile valevole per tutte le cancellazioni e soprattutto per quelle di valore medio, con finale sgravio del contribuente? Non sono gli onorari dei notai ad essere in gioco: sono le case degli italiani.
Una ipotesi di lettura alternativa a quanto sinora sostenuto può essere quella di una norma che non lascerà traccia. In mancanza di quietanza autenticata, tutto continuerà a funzionare come prima - anzi i tempi di cancellazione si dilateranno ulteriormente - con buona pace dei diritti dei consumatori, ancora una volta mortificati da un legislatore improvvisato.