Giuseppe Napoli  da il sole 24 0re

La Finanziaria 2007, con il comma 309, estende il meccanismo cosiddetto del “prezzo-valore” a tutte le compravendite assoggettate all’imposta di registro, e in cui, indipendentemente dalla soggettività fiscale del venditore, nel ruolo di parte acquirente vi sia una persona fisica, che non agisca nell’esercizio d’impresa, arte o professione. È il caso delle abitazioni vendute a privati dalle imprese costruttrici dopo quattro anni dalla fine dei lavori, configurando tale fattispecie un’operazione esente da Iva. Prima il meccanismo - in base al quale la tassazione dell’operazione è compiuta sulla base della rendita catastale rivalutata e non sul prezzo dichiarato nell’atto - era previsto solo per le sole cessioni tra privati.
Per quanto riguarda il caso delle abitazioni vendute a privati dalle imprese costruttrici dopo quattro anni dalla fine dei lavori, si tratta di un’ipotesi di dubbia realizzazione, a seguito dello svantaggio che le imprese subirebbero, cedendo oltre il quadriennio, per effetto dell’applicazione del meccanismo del pro-rata. Invece, quando i privati acquistano abitazioni, entro quattro anni dall’ultimazione dei lavori, dalle imprese di costruzione, l’operazione configura una cessione imponibile Iva, in cui l’aliquota specifica, ponendo inevitabile attenzione al valore normale del bene compravenduto, è applicata al corrispettivo dovuto.
Inoltre, a tale tipologia di acquisto, non è riconosciuta la riduzione del 30% dell’onorario notarile. A questo punto vediamo in dettaglio i costi complessivi (fiscali e notarili) per acquistare due abitazioni identiche, munite dei requisiti “prima casa”, cedute una da un privato (o da un’impresa costruttrice dopo quattro anni dalla fine dei lavori) e l’altra dall’impresa costruttrice entro quattro anni dalla fine dei lavori. Il prezzo dell’immobile è di 400mila euro, mentre il valore catastale rivalutato è di 100mila euro.
Da privato a privato
- Imposta di registro (3% di 100.000), ipotecaria e catastale (fisse): 3.336 euro
- Imposta di bollo: 230 euro
- Tassa archivio: 39 euro
- Tassa ipotecaria e catastale: 90 euro
- Visura ipotecaria: 130 euro
- Onorario notarile (compenso medio ridotto del 30%): 2.176 euro
- Iva sull’onorario notarile: 435 euro
- Totale costo: 6.436 euro
Da impresa a privato
Impresa costruttrice vende a privato entro quattro anni dalla fine dei lavori:
- Iva (4% di 400.000): 16mila euro
- Imposta di registro, ipotecaria e catastale (fisse): 504 euro
- Imposta di bollo: 230 euro
- Tassa archivio: 39 euro
- Tassa ipotecaria e catastale: 90 euro
- Visura ipotecaria: 130 euro
- Onorario notarile (compenso medio): 3.108 euro
- Iva sull’onorario notarile: 622 euro
- Totale costo: 20.723 euro
Probabilmente tale risultato avrà l’effetto di provocare distorsioni nel mercato immobiliare, alterando la concorrenza. E invero, tenendo conto che per il pro-rata, ben difficilmente le imprese costruttrici attenderanno quattro anni per vendere gli immobili, la prima - più favorevole - ipotesi riguarderà quasi esclusivamente le vendite da privati, sicché i privati venditori finiranno con l’appropriarsi di una parte del risparmio dell’acquirente, aumentando il prezzo di vendita. Dall’altra parte, le imprese costruttrici che vendono entro quattro dalla costruzione, costrette a ridurre il prezzo, si esporranno al rischio di “incappare” in accertamenti di valore, a causa del disallineamento del corrispettivo rispetto a un valore normale di difficile individuazione.
Tuttavia, è necessaria un’ulteriore riflessione, poiché tale forma di prelievo peserà maggiormente nelle tasche dei giovani e dei meno abbienti. Infatti, un immobile nuovo venduto da un’impresa al prezzo di 200mila euro comporterà costi di trasferimento pari a 12.005 euro, maggiori di 5.569 euro di quelli relativi a un immobile del valore di 400mila, ceduto da un privato. Nella sostanza, a un capacità contributiva doppia, corrispondono costi pari a circa la metà