da IL SOLE 24 ORE Angelo Busani
L’esecuzione di accessi, ispezioni e verifiche presso le agenzie di mediazione immobiliare è stata assunta dall’amministrazione finanziaria, nella circolare n. 6/E del 6 febbraio (pubblicata ieri dal Sole-24 Ore) come esempio paradigmatico dei nuovi poteri ispettivi degli uffici a presidio della riscossione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale.
Nell’esempio la circolare prende spunto dal comma 46 dell’articolo 1 della Finanziaria 2007, secondo il quale gli agenti di affari in mediazione sono obbligati a domandare la registrazione (e quindi sono solidalmente responsabili per il pagamento delle imposte) delle «scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attività».
Dato che i contraenti di una compravendita immobiliare hanno l’obbligo di attestare nel rogito se l’affare sia stato intermediato (articolo 35, comma 22, Dl 223/2006), a meno di ipotizzare che l’intervento di un mediatore non si concreti nella stipula di alcun preliminare anteriormente al rogito (e, quindi, a meno di ipotizzare che i contraenti, messi in contatto dal mediatore, «vadano direttamente a rogito»), sarà d’ora innanzi problematico per un mediatore essere menzionato in un rogito quale soggetto attraverso il quale l’affare immobiliare si è concluso, senza che vi sia una corrispondente registrazione a sua cura del contratto preliminare che ha regolato i rapporti tra i contraenti ante rogito.
Se da un lato non è molto simpatico essere oggetto di un esempio in una circolare che si occupa di controlli, d’altro lato gli agenti immobiliari devono prendere coscienza di questi nuovi obblighi e adeguare i propri comportamenti. In questo primo periodo, però, le perplessità operative non mancano.
Il tema principale è definire il perimetro degli atti dei quali il mediatore deve procurare la registrazione. Non è un problema facile, visto che i mediatori usano una pluralità di documenti (la proposta, l’accettazione, l’opzione, il contratto preliminare) e che la legge non si esprime all’apice della chiarezza quando parla dell’obbligo di registrazione riguardante le «scritture private … di natura negoziale», con l’utilizzo, quindi, di un’espressione di non facile interpretazione.
I punti fermi dovrebbero comunque essere due: se vanno sicuramente registrati i contratti preliminari, probabilmente non vanno registrate le mere “proposte” di conclusione di un contratto (che, infatti, non dovrebbero essere definibili come “scritture private di natura negoziale”).
Problemi, invece, sorgono per le proposte “accettate”: l’accettazione della proposta, infatti, non basta da sé a concludere il contratto cui la proposta tende, ma occorre anche che chi ha fatto la proposta venga a conoscenza dell’accettazione della controparte (articolo 1326, comma 1, Codice civile), che resunta qualora l’accettazione giunga all’indirizzo del proponente (articolo 1335, Codice civile).
È, dunque, quantomeno strano gravare il mediatore dell’obbligo di registrare un contratto la cui conclusione potrebbe avvenire anche al di fuori del suo ambito di controllo: infatti, il mediatore sa che il proponente ha avuto conoscenza dell’accettazione solo quando è lui a curarne la trasmissione o quando il proponente è domiciliato presso il mediatore in quanto alla notifica della accettazione. Ma il mediatore potrebbe anche non sapere nulla dell’avvenuta conclusione del contratto: si pensi al caso della proposta accettata, senza che l’accettazione sia notificata al proponente o al caso dell’accettazione notificata direttamente al proponente dall’accettante, “scavalcando” il mediatore.
Altro tema spinoso è quello della riproduzione della proposta accettata in un contratto preliminare, che spesso avviene presso gli studi notarili. La stranezza, in questo caso, è che la proposta accettata (con notifica dell’accettazione al proponente) di per sé vale a concludere il contratto preliminare. Quindi la stipula di un altro contratto preliminare non è che una mera duplicazione di un’attività giuridica già compiuta: è dunque lecito chiedersi se il mediatore abbia anche qui l’obbligo di registrare il preliminare a sua cura e sotto sua responsabilità o se la già intervenuta registrazione della proposta accettata “assorba” la necessità di registrare il preliminare riproduttivo.
Ancora: è strano che un contratto formato in uno studio professionale, specie se notarile, sia di registrazione obbligatoria da parte del solo mediatore e non del notaio. Forse, in assenza di un obbligo per il notaio di registrare sarebbe opportuna una norma deontologica che solleciti i notai a registrare i contratti preliminari.

 

Agente indicato nel rogito
Mediatori e preliminare
Il comma 46 dell’articolo unico della legge 296/06 (Finanziaria 2007) introduce, per i mediatori immobiliari, l’obbligo di chiedere la registrazione del contratto preliminare che regola i rapporti tra i contraenti prima del rogito
Le indicazioni nel rogito
È stata la manovra d’estate (articolo 35, comma 22 del decreto legge 223/06) a prevedere per i contraenti l’obbligo di indicare nel rogito se si sono avvalsi di un mediatore e, se sì, i suoi dati identificativi, il numero di iscrizione al ruolo degli agenti di affari in mediazione e della Camera di commercio e il compenso pagato
Dubbi sugli atti da registrare
Non è chiaro quali siano gli atti per i quali il mediatore deve procurare la registrazione. Sono infatti numerosi i documenti usati dal mediatore (proposta, accettazione, opzione, contratto preliminare). Mentre la Finanziaria 2007 parla in modo generico di «scritture private non autenticate di natura negoziale». Pare probabile che non debbano essere registrate le proposte di conclusione di un contratto, ma è più incerta la posizione delle proposta accettata, anche se non basta il sì alla proposta per arrivare alla conclusione del contratto. E, nel caso che la proposta accettata venga registrata, i problemi investono la riproduzione della proposta nel preliminare: in questo caso, infatti, l’accettazione della proposta vale la conclusione del contratto
La situazione del notaio
Il mediatore è tenuto a registrare il preliminare formato in uno studio notarile, mentre non ci sono obblighi per il notaio. Sarebbe opportuna una norma deontologica che estenda l’obbligo di registrazione anche al notaio