da il sole 24 ore di Paola Dezza

Hinterland metropolitani e Comuni minori. È questo il nuovo fronte di resistenza alla stabilità imboccata dal mercato degli immobili residenziali.
È quanto emerge dal rapporto dell’ufficio studi di Gabetti property solutions sul mercato del mattone in Italia a fine 2006, che ha evidenziato anche una sostanziale immobilità dei prezzi del mattone nelle grandi e medie città e tempi di vendita ormai superiori ai quattro mesi.
Il mercato immobiliare comunque tiene. «Il ciclo è ancora espansivo - spiega Dario De Simone, responsabile ufficio studi Gabetti -. La tendenza è uno slittamento verso l’esterno delle città». A dimostrarlo sono le rilevazioni nei Comuni metropolitani dove nel 2006 le quotazioni sono salite dell’8% circa. Nel dettaglio rialzi a due cifre si sono verificati nei dintorni di Torino (+12,3%) e a Roma (+12,4%) seguite a distanza da Milano (+8,6%), Firenze (7,5%) e Cagliari (+8%). Solo a Genova e Napoli l’hinterland ha avuto incrementi di prezzo inferiori a quelli delle zone più periferiche.
Stesso trend per le transazioni. Il mercato residenziale ha registrato una significativa espansione degli scambi nelle città di provincia (+5,5% nel 2006) e ancor di più negli hinterland metropolitani (+6,7%). In generale le compravendite nel 2006 sono arrivate a quota 867mila (+4%).
Diversa la situazione nelle grandi città. Nei maggiori capoluoghi la tendenza alla stabilità riguarda non solo le quotazioni, ma anche gli scambi, che sono saliti sull’anno precedente soltanto dello 0,7 per cento. Si tratta di una tendenza di lungo periodo che riflette l’appeal dei territori periurbani per via dei minori costi abitativi e della più elevata qualità ambientale. Non solo. Qui la domanda è influenzata dalla forte presenza di stranieri.
Insieme al numero di compravendite anche la stabilità dei prezzi si consolida nelle grandi città (con le eccezioni di Torino e Genova) e si afferma anche nei centri urbani di medie dimensioni. Si sono registrati valori in aumento in media del 2,3% nei quartieri di pregio e del 2,7% in quelli centrali. Il costo di una casa in centro viaggia intorno ai 5.400-5.200 euro al metro quadro, in semicentro sui 3.500-4.100 euro al mq e in periferia tra 2.800 e 3.200 euro al mq. Viaggiano sui 5.700-6.600 euro al mq i prezzi nei quartieri di pregio, anche se per gli immobili di lusso salgono fino a 12mila euro.
E per il 2007? La domanda tenderà a concentrarsi soprattutto nei segmenti di fascia alta e fascia bassa senza però influenzare i prezzi, che resteranno sostanzialmente sugli attuali livelli. Qualche incremento di valore si potrebbe registrare per le nuove costruzioni.
Nel settore delle locazioni i canoni sono fermi. Solo a Bologna i costi abitativi risultano in crescita uniforme in tutta la città (+10 % circa) mentre qualche aumento (5% circa) interessa i quartieri semicentrali e periferici di Torino, Napoli e Bari. Sempre vivace il mercato dei box che ha chiuso il 2006 con 640mila compravendite (+5,8%), prezzi in crescita e rendimenti mediamente intorno al 5%, con picchi del 10% a Cagliari e del 6,8% a Milano.