Le tipologie 

da il sole 24 ore di Chiara Conti

Esistono due diversi tipi di regolamento in base alle maggioranze richieste da parte dell’organo assembleare per la loro approvazione e quindi in relazione alla loro forza vincolante. La differenza di fondo però sta nei contenuti.
Due fattispecie di regolamento. Il primo è quello definito contrattuale in quanto deve ottenere l’approvazione di tutti i condomini e può essere modificato solo all’unanimità. Viene detto contrattuale in quanto equivale a un contratto stipulato tra più persone con efficacia vincolante fra le parti che lo hanno sottoscritto. E’ in genere predisposto dal costruttore e perciò accettato e approvato dai condomini acquirenti delle singole unità immobiliari facendo parte integrante del contratto. La seconda fattispecie è rappresentata dal regolamento assembleare o interno, che può essere appunto votato in assemblea. Per approvarlo basta il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che possieda almeno metà dei millesimi di proprietà e di conseguenza potrà essere rettificato in assemblea anche solo da una parte dei condomini, pur essendo valido per tutti quanti.
L’oggetto fa la differenza. La differenza principale tra le due tipologie consiste nei contenuti in quanto il regolamento assembleare può intervenire in un ambito decisamente più ristretto.
I contenuti dell’ “assembleare”. Deve limitarsi ad attuare per le diverse parti comuni quanto disposto dalla legge; non può cioè derogare ai criteri stabiliti dalla normativa sul condominio del Codice civile e inoltre non può circoscrivere il diritto di proprietà dei singoli condomini. Per esempio, un regolamento contrattuale può decidere che le spese di riparazione del lastrico solare a uso di un singolo siano sopportate solo da lui, mentre uno assembleare dovrà tener conto della ripartizione prevista dal Codice ossia 1/3 al singolo, i 2/3 al condominio. La regolamentazione può però provvedere alla gestione delle parti comuni: ad esempio stabilire la collocazione possibile delle antenne tv, l’impossibilità per i bambini di giocare in cortile o ancora il divieto di lasciare oggetti sui pianerottoli. Inoltre, in particolare, può decidere i metodi per dare attuazione al secondo comma dell’articolo 1.123 del Codice civile, che afferma che «quando le cose sono destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne». Pertanto si potrà determinare che i costi della pulizia delle scale, quando l’incarico sia affidato ad una ditta esterna, spettino per metà in proporzione ai millesimi e per metà in proporzione al livello di piano.
I contenuti del “contrattuale”. Al contrario il regolamento contrattuale può limitare il diritto di proprietà sui singoli appartamenti imponendo certi usi, per esempio solo ad abitazione o vietando la detenzione di animali domestici. Inoltre ad esso vanno allegate le tabele millesimali che a loro volta possono essere di due tipi: quelle relative ai millesimi di proprietà e ai millesimi d’uso. Le prime definiscono la quota di possesso delle parti comuni, che è in genere proporzionale alla grandezza dei singoli appartamenti e, talvolta, anche al loro pregio: vale a dire più millesimi per i locali all’ultimo piano con doppio riscontro d’aria, meno per quelli al primo, affacciati solo sulla strada o sul cortile. Va sottolineato che i millesimi di proprietà determinano anche l’incidenza del voto in assemblea (chi ne ha di più decide di più) e la partecipazione alle spese comuni non spartite attraverso i millesimi d’uso. Questi ultimi, infatti, definiscono la partecipazione a specifiche spese, come quelle per l’ascensore.
I limiti al “contrattuale”. Tuttavia anche il regolamento contrattuale deve rispettare la legislazione. Il Codice civile, infatti, su certe regole ha apposto una “riserva” di legge affermando che non possono neppure essere modificate dal regolamento negoziale: è il caso delle norme per la corretta costituzione delle assemblee e per le maggioranze necessarie per prendere le decisioni o ancora per i termini di impugnazione.
Cosa non può mancare. La struttura del regolamento condominiale, contrattuale o assembleare che sia, nella prima parte deve comprendere una precisa identificazione delle parti comuni dell’edificio confermando o modificando quanto contenuto nell’articolo 1.117 c.c. in ragione o dei titoli di proprietà o delle caratteristiche tipiche del condominio preso in esame. Inoltre vanno precisate le modalità di utilizzo delle parti comuni e le eventuali limitazioni. Ma soprattutto è essenziale una trattazione dettagliata della disciplina e dei criteri di ripartizione delle spese tra i condomini, indispensabile per evitare inutili contrasti. Entrambe le forme di regolamento, poi, possono indicare con precisione le attribuzioni dell’amministratore, prevedere o riservare alcune attività all’assemblea o ad alcuni condomini senza però cambiare le disposizioni inderogabili del Codice civile.