Le responsabilità 

da il sole 24 ore di Chiara Conti

I fatti fonte di responsabilità. In quanto garante e custode dei beni condominiali ha il dovere di curarne la manutenzione in modo da evitare danni. E di conseguenza incorre in responsabilità nel caso in cui non provveda all’immediata riparazione di una cosa o di un servizio comune e nonimpedendo il verificarsi di pregiudizi in capo a terzi o ai condomini stessi. Così ad esempio dovrà immediatamente provvedere nell’imminenza del rischio di un crollo del cornicione anche quando l’assemblea per questioni di risparmio abbia rinviato i lavori di riparazione. In situazioni di questo genere, la disubbidienza alle deliberazioni assembleari è un dovere che gli deriva dalle norme penali. Pertanto di regola deve preoccuparsi di manutenzione ordinaria, dal momento che quella straordinaria non rientra, appunto, nell’ambito delle sue ordinarie e normali mansioni, a meno che sia stato autorizzato appositamente dall’assemblea oppure, come nell’ipotesi del rischio di crollo, l’opera straordinaria (la riparazione) abbia carattere d’urgenza.
Quando scatta. In pratica l’amministratore va considerato responsabile ogni volta che abbia agito superando i limiti delle sue mansioni o abbia abusato dei poteri che gli sono riconosciuti - dalla legge, dal regolamento di condominio e dall’assemblea - oppure quando non dà esecuzione a ciò che è previsto dalla legge e dal regolamento o a ciò che ha deciso l’assemblea. Ovviamente, la responsabilità opera quando il fatto dannoso è stato provocato da negligenza, imperizia o imprudenza dell’amministratore e non derivi invece da caso fortuito o forza maggiore.
Responsabilità penali. Incorre in responsabilità di natura penale quando le sue azioni o omissioni configurino un fatto di reato. Risponde penalmente, oltre che sotto il profilo civile, nel caso in cui ometta di rimuovere gli intonaci o altre parti dell’edificio che minacciano di rovinare al suolo oppure non osservi le ordinanze di pubblica sicurezza che gli siano state notificate nella sua qualità di rappresentante del condominio.
Rischi penali. La casistica in cui risulta penalmente perseguibile è assai ampia. Per fare solo alcuni esempi: quando in seguito all’ordinanza comunale per ragioni di inquinamento della caldaia o per averla messa in funzione senza il preventivo collaudo da parte dei vigili del fuoco non interviene comunque sull’impianto di riscaldamento. Stesso discorso può farsi per il mancato adeguamento degli impianti comuni alle normative in tema di sicurezza. Del resto, tutti gli stabili moderni dispongono di numerosi impianti - ascensori, gas, riscaldamento, antenna centralizzata e impianti di sicurezza antincendio ecc. – e di una vasta gamma di servizi – come le polizze assicurative per proteggere il fabbricato, portineria o impresa pulizie, giardiniere ecc. – di cui l’amministratore è il garante e pertanto rifacendosi alla sua esperienza e alle sue conoscenze deve essere in grado di prendere decisioni a volte tempestive, facendo funzionare ogni giorno la complessa “macchina” organizzativa dell’edificio.
Rappresentanza legale. Secondo l’articolo 1.131 l’amministratore ha anche il potere di rappresentare il condominio in giudizio. Se è l’attore, cioè se promuove azioni legali a tutela degli interessi condominiali sia nei confronti dei condomini stessi che dei terzi, la rappresentanza è attiva; se invece è il convenuto la rappresentanza è passiva. Di regola può agire in giudizio nei limiti delle attribuzioni stabilite dalla legge o dal regolamento e anche per ottenere l’osservanza del regolamento o l’applicazione di delibere che non siano state rispettate.