da il sole 24ore di Chiara Conti

definizione 

I principi. La ripartizione delle spese fra i condomini va ricollegata come tutta la disciplina delle parti comuni a due principi di fondo: indivisibilità e inseparabilità delle parti comuni dalla proprietà esclusiva del condomino in quanto il loro obiettivo è di rendere più comodo l’uso della singola unità immobiliare.
Di conseguenza un condomino non può, senza il consenso di tutti gli altri, vendere il proprio appartamento in modo disgiunto dalle parti comuni e riservarsi il diritto di comproprietà e quindi l’uso di alcune di esse destinate invece al complesso condominiale (potrebbe accadere, ad esempio, per l’autorimessa). La legislazione prevede come regola generale che tutte le parti comuni condominiali siano indivisibili a meno che la separazione non renda più scomodo il godimento dei locali di proprietà esclusiva del singolo condomino. Ma come misurare la maggiore o minore comodità? Andrà valutata caso per caso con riferimento all’originaria funzionalità del bene, mettendo a confronto le utilità che i singoli condomini traevano prima e dopo la divisione.Indivisibilità e spese condominiali. Se le parti comuni sono indivisibili dalla proprietà dell’appartamento ne deriva che il condomino non può rinunciare alla loro proprietà come escamoutage per esonerarsi dal pagare la propria porzione di spese condominiali (per la ripartizione si veda la scheda ad hoc). La legislazione in materia, infatti, esclude la validità della rinuncia impedendo al condomino rinunciatario di sottrarsi dal corrispondere le spese, partendo dalla premessa che le parti comuni necessarie per l’esistenza e l’uso dei piani continuano a servire il condominio anche dopo la rinuncia.
In particolare nell’ipotesi di un edificio in cui ci sia il riscaldamento centralizzato, è possibile staccarsi da questo solo quando ciò non danneggi la funzionalità dell’impianto provocando complicazioni agli altri condomini. In ogni caso, però, anche se la rinuncia è legittima, il condomino, rimanendo comproprietario del bene, deve continuare a sopportare pro quota le spese necessarie per la sua conservazione; al massimo può essergli concesso l’esonero dalle spese per il consumo del combustibile, se e in quanto il risparmio globale risulti essere pari alla quota di spesa che gli veniva addebitata. 
Ripartizione 

Rinunciare non esonera dalle spese. In base al principio dell’indivisibilità (si veda la scheda ad hoc) il condomino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione e la manutenzione delle parti comuni, anche se rinuncia a servirsene.
I criteri. L’articolo 1.123 del Codice civile dispone che “le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione di servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”.
Accanto va però tenuta presente la norma all’articolo 1.118 c.c., in base a cui “il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate dall’articolo 1.117 c.c. – le cose di uso comune - è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene se il titolo non dispone altrimenti”.
E’ dal contenuto di questi articoli che si traggono i tre criteri-guida per la ripartizione delle spese tra tutti i condomini:
il criterio della ripartizione in proporzione al valore millesimale della proprietà di ciascuno, che permette di suddividere l’insieme di spese riguardanti la proprietà generale, relative alle parti e agli impianti comuni utilizzati da tutti i condomini;
il criterio in base all’uso che ogni condomino può farne. Se si tratta, infatti, di parti comuni destinate a servire i condomini in modo differente, le relative spese sono divise in ragione dell’uso che ciascuno può farne. È il criterio dell’utilizzazione differenziata, che tiene conto dell’utilità che ciascun condomino può trarre dal bene comune. Un’applicazione pratica si ha in relazione alle spese per la manutenzione delle scale, ripartite, per metà in base al valore millesimale dei singoli appartamenti e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza del piano;
il criterio del godimento che ogni condomino può trarne dalla cosa o dell’utilizzazione separata. Quando l’edificio ha più scale, cortili o lastrici solari oppure più opere destinate a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico dei condomini che ne traggono utilità. Questo criterio, ad esempio, trova applicazione negli edifici con coperture diverse oppure un unico condominio costituito da più fabbricati. Si tratta delle spese di manutenzione del cosiddetto condominio parziale (si veda la scheda ad hoc) caratterizzato dal fatto che all’interno dello stesso condominio alcune parti comuni appartengono solo a gruppi di partecipanti, i soli che perciò deliberano e sopportano le spese per la conservazione e manutenzione.
In conclusione, dunque, sotto il profilo degli obbligati e della misura del contributo si fa riferimento all’uso che ciascun condomino può fare del bene comune, nonché al gruppo di condomini che ne trae utilità e all’uso esclusivo del bene comune, senza dimenticare l’altezza del piano dell’unità immobiliare.
Tuttavia l’obbligo di partecipare alle spese non dipende dall’uso effettivo ma da quello potenziale. Il dovere del condomino non è quello di rimborsare le spese già sostenute, ma di anticipare pro-quota quelle occorrenti a conservare le parti comuni.
La ripartizione delle spese riguarda le spese necessarie, ossia le spese per la conservazione e per il godimento delle parti comuni, quelle per la manutenzione e per il funzionamento degli impianti e servizi comuni e quelle per le innovazioni deliberate dall’assemblea condominiale.
Pertanto i condomini dissenzienti non possono contestare in sede di rendiconto una spesa che essi giudicano inutile, ma devono limitarsi a discuterne l’opportunità in sede di bilancio preventivo. In sintesi chi non è d’accordo nel procedere a certe spese deve sollevare la questione in sede di assemblea al fine di convincere tutti gli altri o almeno la maggioranza ad evitare la spesa. Tuttavia se l’esborso viene varato dall’assemblea anche i condomini dissenzienti devono partecipare nella misura della loro quota non potendosi sottrarre a quanto deciso dalla maggioranza.
Questi criteri sono comunque derogabili dalla volontà delle parti che può essere contenuta in un regolamento di tipo contrattuale oppure formare oggetto di una convenzione risultante da una delibera assembleare approvata da tutti i condomini.
Tra l’altro i condomini sono obbligati a pagare le spese anche quando il loro appartamento è vuoto o inutilizzato. Inoltre nel caso di mora nel pagamento dei contributi, protratta per oltre sei mesi, al condomino possono essere pure sospesi i servizi.
Le tipologie. La legge precisa nei dettagli natura e tipologia: spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni; spese relative alla manutenzione ordinaria e straordinaria e per le innovazioni; spese per la ricostruzione e la riparazione delle cose comuni……continua I limiti d’uso