da il sole 24 ore di Chiara Conti

Il regolamento contrattuale. In genere le tabelle millesimali sono predisposte dallo stesso costruttore o dall’unico originario proprietario dell’intero fabbricato, che le riporta poi nel regolamento di condominio allegato ai singoli atti di compravendita. Si tratta di tabelle di natura «contrattuale», vale a dire che, una volta accettate dal condomino al momento della sottoscrizione del rogito che le richiama, diventano il prodotto di un’intesa a cui possono essere apportate modifiche soltanto con il consenso unanime di tutti gli altri condomini che al pari l’hanno sottoscritta.
L’assemblea. Stesso discorso vale per le tabelle che si formano in assemblea con il consenso di tutti i condomini che possono anche derogare ai criteri fissati dalla legge: ad esempio possono stabilire l’esenzione di certe spese per alcuni condomini, oppure un concorso paritetico. La volontà delle parti, dunque, in questo caso è davvero sovrana. Ma c’è di più, in quanto la tabella millesimale può essere approvata in assemblea con il consenso unanime dei soli presenti ma non di tutti i partecipanti al condominio. Nulla, infatti, ne vieta l’applicazione se il condomino assente esprime poi il proprio consenso con comportamenti concludenti, cioè accettando ripetutamente la suddivisione delle spese sulla base dei criteri espressi nella tabella pur irregolarmente deliberata dall’assemblea. Tuttavia il condomino assente ha il diritto, al pari di quello dissenziente, di impugnare la delibera davanti all’autorità giudiziaria dimostrando un proprio pregiudizio concreto e attuale derivante dall’applicazione di tabelle deliberate a maggioranza.  
 

Come si modificano le tabelle millesimali 

 Le tabelle millesimali devono rispecchiare in modo rigoroso la situazione effettiva del condominio e pertanto all’occorrenza essere aggiornate. La legislazione a questo proposito ha previsto l’eventualità che i valori delle singole unità immobiliari possano non corrispondere più a quelli riportati dalle tabelle e di conseguenza ha messo a disposizione, se pur a certe condizioni, due soluzioni per porre rimedio all’incongruenza: la modifica e la revisione.
La modifica. E’ ammessa quando le tabelle non rappresentano appunto più i valori delle singole unità immobiliari rispetto alle cose e ai servizi comuni, a causa di sopraelevazioni di nuovi piani, di innovazioni importanti e, in generale, di mutamenti interni o esterni all’edificio che possano cambiare i valori originari dei singoli piani o porzioni di piano.
La revisione. Presuppone un errore che sia “essenziale” sui valori indicati nelle tabelle, cioè relativo agli elementi necessari per il calcolo del valore dei singoli appartamenti, come l’estensione, l’altezza o l’ubicazione.
Ma l’errore potrebbe ricadere su altri elementi, come i miglioramenti e lo stato di manutenzione del bene, con esclusione però di quelli determinati dai criteri più o meno soggettivi con cui sia stata fatta la valutazione degli elementi di stima. Pertanto la revisione per errore delle tabelle non può essere richiesta per quelle di natura contrattuale, frutto di un accordo scaturito dalla libera volontà delle parti; in questo caso rilevano quindi solo gli errori che hanno portato ad un vizio del consenso di colui che l’ha accettata.Il consenso unanime. Una cosa è certa: la tabella millesimale, giusta o sbagliata che sia, resta in vigore per tutti i condomini fino a quando non viene bocciata o modificata con il loro consenso unanime o in alternativa, come di solito accade, con l’intervento del giudice.La maggioranza dunque non basta. L’assemblea infatti non può, a maggioranza, deliberare la revisione o la modifica della tabella millesimale in quanto non rientra nelle sue competenze l’introduzione di deroghe ai criteri fissati dalla legge per la ripartizione delle spese per le parti comuni. L’eventuale delibera che modifichi questo criterio è colpita da nullità, rilevabile dal giudice senza limiti di tempo.
L’intervento del giudice. In mancanza del consenso unanime dei condomini perciò sia la revisione che la modifica della tabella millesimale devono essere disposte dal giudice in seguito al giudizio che anche un singolo condomino deve radicare nei confronti di tutti gli altri. L’azione pertanto non va promossa contro l’amministratore, che è il legale rappresentante del condominio, dal momento che l’oggetto del contenzioso non tocca l’ambito delle cose o degli interessi comuni rappresentati dall’amministratore. Ogni condomino deve provvedere a costituirsi in giudizio a mezzo di un proprio difensore oppure scegliere di rimanere contumace; può aderire alle richieste di modifica avanzate dal condomino attore, se le ritiene fondate, oppure opporsi. Il giudice, dopo essersi eventualmente affidato a un proprio consulente tecnico per gli accertamenti del caso, pronuncerà la sua decisione di modifica o meno della tabella millesimale esistente, sulla base delle risultanze emerse nel corso del procedimento.