da il sole 24 ore di Chiara Conti
Il supercondominio è una forma particolare di condominio, anzi viene considerato l’evoluzione del condominio tradizionale.Le caratteristiche. Si contraddistingue per il fatto di essere composto da più edifici separati, con differenti condòmini, ma al tempo stesso legati tra loro dall’esistenza di servizi destinati all’uso o al godimento comune, e perciò ricompresi in un complesso immobiliare di più grandi dimensioni. Di qui la definizione che ricorre all’avverbio “super” per indicare un’organizzazione che sta al di sopra dei singoli palazzi pur conservando la loro autonomia.
Per opere e impianti comuni si intende il viale di accesso, le zone verdi, cancelli, parcheggi, l’impianto di illuminazione e di riscaldamento centralizzato, il servizio di portierato ecc., che si trovano in rapporto di accessorietà con gli stessi fabbricati.Come è costituito. Il supercondominio può essere creato con due diverse modalità. In genere la sua costituzione è prevista dallo stesso regolamento predisposto dal costruttore del complesso edilizio e richiamato nei singoli atti di compravendita stipulati con tutti gli acquirenti futuri condomini.
Ma può pensarci anche l’assemblea, con una delibera ad hoc, assunta almeno con la metà del valore millesimale dell’intero complesso e la maggioranza dei presenti, a condizione che però non si vada a imporre ai condomini particolari limiti dei loro diritti sulle proprietà individuali o sull’utilizzo delle parti comuni.
Ma è bene sapere che è rimesso alla volontà delle parti valutare se optare per la scelta di un unico condominio o istituire condominii indipendenti per ogni singolo edificio a cui affiancare un supercondominio per la gestione dei servizi comuni.Le regole comuni. La struttura organizzativa e le regole valide per le realtà condominiali si ritrovano anche nelle grandi strutture. Quindi, in presenza di un ente supercondominiale, il regolamento relativo al supercondominio convivrà con quelli dei singoli condominii e di solito si limita a stabilire la disciplina per l’uso e le modalità di godimento delle parti e dei servizi comuni, la ripartizione delle spese e la partecipazione alla gestione delle stesse parti comuni.
Ancora, dovranno essere definite ulteriori tabelle millesimali e organi che facciano capo al comprensorio edilizio. In particolare, le tabelle millesimali rappresentano la quota di spettanza del singolo condomino sulle cose comuni a tutti gli edifici del complesso condominiale, in base alle quali vengono suddivise le spese riferite alle stesse parti comuni.L’assemblea. Anche i grandi complessi residenziali, per il loro funzionamento, richiedono l’istituzione di un organo sovrano che rappresenta una sorta di “parlamento” in quanto devono essere convocati alle riunioni tutti i proprietari delle singole porzioni immobiliari. Non è infatti sufficiente che alle sedute partecipino solo gli amministratori dei singoli fabbricati a meno che non intervenga una specifica delega da parte di ciascun condomino. In questo modo però spesso accade che le riunioni siamo molto affollate e prendere decisioni non risulta semplice. Ecco allora che tra le proposte di modifica della legislazione condominiale è stato previsto l’obbligo per l’assemblea del singolo fabbricato di designare un proprio rappresentante che partecipi a quella del supercondominio. Ma anche questa soluzione è stata criticata in quanto la delega deve restare una facoltà e non diventare un obbligo per giunta vincolato al volere della maggioranza degli altri condomini.L’amministratore. Accanto all’assemblea andrà anche nominato un “super” amministratore a cui affidare la gestione delle cose comuni. Potrà trattarsi di uno degli amministratori dei singoli fabbricati; oppure lo stesso “super” regolamento può ammettere una turnazione annuale; o ancora l’incarico di gestione può essere assegnato a una società specializzata.In ogni caso restano valide le regole sulla durata dell’incarico e su compiti e attribuzioni.Il consiglio. L’amministratore però per svolgere in modo corretto il suo ruolo dovrà poter contare su un team di persone da consultare all’occorrenza. Pertanto dovrà esserci anche un consiglio del supercondominio, nell’ambito del quale i consiglieri – che operano a titolo gratuito e quindi senza pesare sugli altri condomini - sono tenuti a collaborare con l’amministratore vigilando però sulla sua gestione e cercando di dirimere eventuali conflitti. Tra l’altro, vista la sua utilità, il consiglio può essere presente anche nel caso in cui non sia espressamente contemplato dal regolamento.