da il sole 24 ore di Chira Conti
 
Se il condominio decide di procedere a lavori di ristrutturazione e recupero è bene conoscere il quadro delle agevolazioni fiscali di cui si può ususfruire. La legge Finanziaria per il 2007 (legge 296/2006) ha confermato i “bonus” già stabiliti dal decreto Bersani, prorogandone gli effetti fino al 31 dicembre 2007.
La norma. In particolare la Finanziaria, al comma 387 dell’articolo 1, ha prorogato per tutto il 2007 le agevolazioni Iva, facendo sì che i lavori, anche per quelli di manutenzione ordinaria, vengano fatturati con l’Iva del 10% e non più del 20%, mentre le detrazioni Irpef dal 41% sono state ridotte al 36%.
La procedura. Ma a chi spetta inviare la domanda all’amministrazione finanziaria? Qual è la documentazione da allegare per poter beneficiare di questi vantaggi? Trattandosi di interventi che riguardano le parti comuni, in qualità di rappresentante legale dell’ente condominiale, incaricato della tutela e della conservazione delle cose comuni, per legge spetterebbe all’amministratore: l’articolo 2 del decreto ministeriale 41/1998 – che ha introdotto il regolamento attuativo della legge 449/1997 - prevede che per gli interventi su parti comuni di edifici residenziali sia trasmesso un unico modulo a cura dell’amministratore del condominio. Un’eccezione, tuttavia, già ammessa da alcune Direzioni regionali delle Entrate, potrebbe essere rappresentata dal caso in cui l’assemblea condominiale decida con una delibera ad hoc che l’amministratore non provveda agli adempimenti previsti, autorizzando così ogni singolo condomino-contribuente all’invio della comunicazione di inizio lavori con i relativi allegati, informandone l’amministratore e provvedendo poi al pagamento per la quota millesimale di sua spettanza; il tutto a condizione che l’insieme degli adempimenti venga comunque rispettato. Perciò, in conclusione, la detrazione, se di solito è richiesta con la comunicazione di inizio lavori da parte dell’amministratore, quando esiste, potrà anche essere domandata da uno qualsiasi dei condomini.
La documentazione necessaria. Per richiedere la detrazione al Centro Servizi dell’agenzia delle Entrate di Pescara – in via Rio Sparto 21, 65100 Pescara - va innanzitutto inviata la comunicazione di inizio lavori, riportando il codice fiscale del condominio o del singolo richiedente. Inoltre, per i lavori che superano i 51.645,69 euro, va trasmessa la dichiarazione di esecuzione dei lavori sottoscritta da un tecnico iscritto ad albo o comunque abilitato ai lavori, da trasmettere entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi. Ancora, in copia fotostatica, la comunicazione già inviata con raccomandata A/R alle Asl nella quale l’impresa incaricata dei lavori si assume la responsabilità per obblighi contributivi, di sicurezza del lavoro e fiscali.
L’autocertificazione. Non occorre più trasmettere copia della delibera assembleare così come della tabella millesimale, in quanto nella comunicazione di inizio lavori di fatto si trova anche l’autocertificazione con cui ci si assume la responsabilità penale per l’eventuale falsa dichiarazione relativa al fatto di essere in possesso della documentazione che verrà esibita agli uffici finanziari delle Entrate solo se richiesta. Pertanto, barrando le caselle specifiche è possibile sostituire una serie di documenti, tra cui: le abilitazioni comunali se necessarie, la delibera assembleare di ripartizione delle spese e la ripartizione millesimale delle spese con i relativi importi. Nella pratica però è prassi fornire anche una dichiarazione sostitutiva ad hoc.
L’uso abitativo. Affinché però si possa richiedere la detrazione deve esclusivamente trattarsi di ristrutturazioni su edifici abitativi e loro pertinenze. A riprova, le imprese che provvedono agli interventi di recupero edilizio sulle parti comuni richiedono all’amministratore l’attestazione relativa alla destinazione residenziale delle singole unità immobiliari, in quanto si applica il principio di prevalenza della funzione residenziale se la superficie complessiva delle unità immobiliari con questa destinazione supera il 50 per cento: al di sotto di questa soglia, cioè con meno del 50%, il beneficio fiscale è riservato solo alle abitazioni comprese nell’edificio. Inoltre il 36% non opera per i lavori su parti comuni che non siano fabbricati o loro accessori: di conseguenza un nuovo impianto di irrigazione o il taglio di alberi non godranno dell’agevolazione. Rientreranno invece, ad esempio, gli interventi per il nuovo ascensore interno al condominio adatto al trasporto di persone diversamente abili o la riparazione dell’ascensore; il rifacimento di intonaci e tinteggiature esterne ecc.
La fattura fa fede. Sono detraibili le spese versate con bonifico bancario ma, a differenza di prima, nelle istruzioni al modello 730/2007 è precisato che conta la data della fattura. Questo nuovo criterio permette di individuare le spese di ristrutturazione da imputare al 2006 e quali al 2007; inoltre se la detrazione per le opere pagate nel 2006 è del 41% o del 36% in quanto con la fattura datata del 1° gennaio al 30 settembre 2006 sarà del 41%, invece dal 1° ottobre al 31 dicembre 2006 sarà del 36%; infine l’Iva corretta sulle fatture di manutenzione ordinaria e straordinaria: il 20% sulle fatture emesse fino a tutto settembre 2006 e il 10% dopo.