Considerazioni in ambito di locazioni di immobili ad uso residenziale
da il denaro di Carmen Mancini Avvocato

L’art. 3 della legge 9 dicembre 1998, n°431 stabilisce che alla prima scadenza dei contratti di locazione “il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi”. Uno dei motivi presi in considerazione dalla norma è il seguente: quando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso, aggiunge la norma, “al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n°392”.
Tale legge ha per scopo di assicurare una maggiore autonomia negoziale alle parti ed introduce per la prima volta il diritto di prelazione nella locazione urbana avente per oggetto alloggi abitativi, diritto di prelazione che in precedenza la legge n°392/1978 ancorava alla locazione commerciale, cioè impostata su locali utilizzati per il commercio e pertanto aperti al pubblico.
Il connotato che ha contrassegnato i principi di ogni tipo di prelazione si muove entro i seguenti elementi, validi qualunque sia il tipo di prelazione:
a) da una parte si afferma che la prelazione, per se stessa, costituisca un’eccezione all’autonomia negoziale, il che implica una sua interpretazione tendenzialmente restrittiva e non suscettibile di applicazione analogica;
b) da un’altra parte vi è la tendenza ad allargare la portata della norma prevalentemente sul piano giurisprudenziale, tenendo conto delle varie ragioni giustificative che caratterizzano ogni tipo di prelazione.
Segnatamente, nella prelazione prevista dalla legge n°431/1998 la prelazione ha una duplice finalità:

1) permettere al proprietario-locatore di cedere il bene come bene libero, allo scopo di un più favorevole prezzo di vendita;

2) consentire al conduttore di continuare ad abitare l’appartamento goduto in locazione. Pertanto la norma si preoccupa di soddisfare sia l’interesse del locatore che l’interesse del conduttore.

A differenza della locazione commerciale, nella quale la prelazione si preoccupa di soddisfare soltanto il conduttore, nell’interesse dell’azienda da questi esercitata, nella locazione abitativa, invece, viene tutelato anche l’interesse del locatore: da ciò uno stretto collegamento tra disdetta e prelazione, nel senso che la seconda opera soltanto ove sia stata esercitata la prima. La norma è costruita in modo tale che la prelazione operi nel momento in cui, e a condizione che sia data disdetta del contratto di locazione da parte del locatore perché l’appartamento deve essere venduto. Se il locatore non vuol dare disdetta, e quindi desidera che il rapporto di locazione prosegua senza soluzione di continuità, non sorge il diritto di prelazione. Ciò significa e conferma che il diritto di prelazione è correlato alla disdetta. In tal caso il proprietario può alienare l’immobile a chiunque, senza alcun obbligo di denuntiatio. Può anche accadere che il proprietario locatore abbia dato disdetta allo scopo di alienare l’alloggio come libero; ma che, successivamente, egli cambi idea e decida di mantenere in essere il contratto di locazione. In tal caso la prelazione non opera, giacché è venuto meno il presupposto sul quale poggia la prelazione, ossia la disdetta.
D’altro canto non avrebbe alcun senso l’operatività della prelazione, se l’interesse del conduttore (continuare ad abitare l’alloggio) sia altrimenti pienamente soddisfatto. Il presupposto della prelazione è che si sciolga il contratto di locazione e questo si scioglie non per effetto della disdetta, ma per effetto della disdetta seguita dalla vendita dell’appartamento. Se l’appartamento non viene venduto entro un anno dalla data in cui il locatore ha riacquistato la disponibilità dell’alloggio, il conduttore ha diritto, ai sensi dell’art. 3, 5° comma della legge in esame, al ripristino del rapporto di locazione, il che significa la continuazione del precedente rapporto locatizio che si è apparentemente sciolto, continuazione naturalmente a far data dalla rioccupazione dell’alloggio da parte del conduttore.
Disdetta e prelazione sono istituti diversi, che operano autonomamente, ognuno con proprie regole e con propri dati formali, ma si intersecano a vicenda: perché sorga la prelazione, occorre che la disdetta abbia dato i suoi frutti, ma per dare i suoi frutti occorre che l’appartamento sia venduto. Se il locatore non riesce a trovare un acquirente dell’appartamento, egli non sarà in grado di fare la denuntiatio per l’esercizio della prelazione da parte del conduttore, perché la denuntiatio presuppone, ai sensi dell’art. 38 della legge 392/1978, la notifica tramite ufficiale giudiziario, con l’indicazione del prezzo di vendita e delle altre modalità contrattuali.
L’art. 1 commi 2° e 3° della legge 431 dispongono che le nuove disposizioni non trovano applicazione per determinate categorie di alloggi, che vengono così specificati: a) immobili vincolati ai sensi della normativa sui beni culturali; b) immobili inclusi nelle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (ville), A/9 (castelli e palazzi di preminenti pregi artistici e storici); c) alloggi di edilizia residenziale pubblica; d) alloggi locati esclusivamente per finalità turistica; e) alloggi caratterizzati da contratti di locazione stipulati dagli enti locali in qualità di conduttori per soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio.
Nel caso dei beni culturali è chiaro che opera la prelazione dello Stato, considerata più una sorta di espropriazione indiretta che una vera e propria prelazione ed è altresì evidente che il commercio dei beni culturali, data la loro caratteristica, segue una sua propria rigida disciplina, intesa a controllare il commercio giuridico di questi beni così rilevanti sul piano dell’interesse generale. Le categorie di beni previste nella lettera b) erano state già escluse dalla disciplina della legge 392/1978, presumibilmente perché si tratta di abitazioni così particolari da farle ritenere non suscettibili di essere incluse in una normativa generale sulle locazioni, che evidentemente presuppone immobili di taglia e di strutturazione tipizzata. La categoria degli alloggi di edilizia residenziale pubblica è stata esclusa perché la locazione di questi beni è soggetta a particolare disciplina, a canone congruo e, soprattutto, non al mercato libero delle locazioni. Infine, la locazione turistica presuppone un certo reddito in capo al conduttore e pertanto il legislatore non ha ritenuto di includere nella prelazione anche questi alloggi; e, oltretutto, trattasi di locazioni che solitamente hanno durata limitata nel tempo.

Ovviamente, non rientrano nella disciplina della legge 431/1998 i contratti di locazione su locali commerciali, cioè locali adibiti ad uso diverso da quello abitativo, per i quali troverà applicazione la prelazione urbana elaborata dalla dottrina e dalla giurisprudenza alla luce dell’art. 38 della legge n°392/1978 sulle locazioni.
La norma parla di “locatore che intenda vendere”; l’espressione è certamente più ristretta della precedente utilizzata dall’art. 38 della legge 392 del 1978, che recitava “intenda trasferire a titolo oneroso”. La parola “vendita” identifica un tipo di atto ben preciso, mentre la parola “trasferimento” comprende tutta una categoria di atti; il concetto di “vendita” è sufficientemente tecnico ed appropriato per ricollegarvi soltanto il negozio di compravendita. E si deve pervenire ad identica conclusione considerando che la prelazione de qua opera soltanto in caso di disdetta dell’appartamento andata a buon fine, disdetta che viene consentita al locatore solo per attribuirgli la possibilità di una trasformazione economica dell’immobile in denaro, considerato che presumibilmente si tratta dell’unico immobile posseduto e che pertanto appare di utilità venderlo come immobile libero, anziché come immobile occupato.

Pertanto giova osservare:

a) che la disdetta può aversi solo in caso di compravendita dell’appartamento;

b) che l’unico negozio giuridico che possa dar luogo a disdetta è la compravendita dell’alloggio locato;

c) che, pertanto, l’unico negozio giuridico idoneo a far nascere la prelazione è la compravendita dell’alloggio.

Conseguentemente permuta, transazione, donazione, conferimento in società dell’alloggio non impediscono il venir meno del rapporto di locazione e pertanto non possono dar luogo a prelazione.
Lo stretto collegamento esistente tra prelazione e disdetta impedisce, poi, un’utilizzazione distorta del negozio posto in essere. Il locatore, insomma, non può richiamarsi ad una tipologia negoziale diversa dalla compravendita per impedire che operi la prelazione, perché egli ha titolo per chiedere la disdetta soltanto in caso di vendita dell’appartamento. Se egli intendesse permutarlo o conferirlo in società, non potrebbe utilizzare la disdetta che opera come unico grimaldello per far cessare la locazione, cessazione a sua volta conditio sine qua non per l’insorgenza della prelazione.
Per quanto concerne la disdetta, la legge 431/1998 prevede che:

1. il contratto di locazione ha la durata di quattro anni (o di tre nell’ipotesi di contratti stipulati sulla base di accordi sindacali, attinenti questi ultimi alla misura del canone o alla durata del rapporto), scaduti i quali si rinnova tacitamente, salvo disdetta per motivi ben precisi stabiliti dalla legge;

2. in caso di rinnovo tacito il contratto ha la durata di altri quattro anni (o di due anni in caso di contratti stipulati sulla base dei predetti accordi sindacali), scaduti i quali il contratto si può sciogliere senza ancorarsi a particolari motivazioni. Solo in caso di silenzio di entrambe le parti, il contratto è rinnovato tacitamente alle stesse condizioni (così art. 2, 1° comma legge 431).

La disdetta è il negozio unilaterale recettizio a contenuto patrimoniale, che adempie (nel nostro caso) alla funzione di impedire la rinnovazione tacita del rapporto alla prima scadenza prestabilita. La disdetta è cosa diversa dal recesso: la disdetta presuppone che il contratto venga a scadenza e per evitare il rinnovo tacito il locatore si premunisce invitando il conduttore a liberare il bene (e per essa trova applicazione l’art. 1334 c.c.); il recesso, invece, è il potere, riconosciuto ad uno o a entrambe le parti del rapporto di locazione, di porre fine al vincolo mediante dichiarazione unilaterale di volontà prima della scadenza pattizia (e per esso trova applicazione l’art. 1373, 2° comma c.c.). Insomma, con la disdetta si chiude un contratto che scade; con il recesso si chiude un contratto ancora non scaduto.
La legge 431 non stabilisce come, in concreto, debba essere comunicata la disdetta, per cui occorre rifarsi alla legge 392/1978, che la disciplina con un minimo di formalismi. Nella legge 392 del 1978 la disdetta è prevista sia dall’art. 3 che dall’art. 28 di essa legge; nel primo caso la disdetta opera per le locazioni abitative, nel secondo caso per le locazioni commerciali. Nel primo caso è sufficiente la comunicazione della disdetta, senza necessità di motivazione; per le locazioni commerciali, invece, la disdetta va motivata, perché la legge prevede la disdetta non in assoluto, bensì sulla base di determinate situazioni che vanno indicate nel negozio unilaterale recettizio che riguarda l’istituto: infatti, si parla di disdetta “motivata”.
In ordine alla forma, vanno tenute presenti queste considerazioni:
a) occorre accertarsi se sia stata spedita una lettera raccomandata o strumento di trasmissione di pari o maggiore proficuità (notifica a mezzo ufficiale giudiziari; telegramma; fax; raccomandata a mano, tutti ritenuti adeguati dalla giurisprudenza);
b) occorre accertare soprattutto se la disdetta sia pervenuta a conoscenza del conduttore (argomentando dagli artt. 1334 e 1335 c.c., concernenti rispettivamente l’efficacia degli atti unilaterali e la presunzione di conoscenza di essi) tempestivamente nel termine decadenziale previsto dalla legge (non basta la data di trasmissione della raccomandata, ma è necessario accertare la data di arrivo).