da il sole 24 ore di  R.Po. G.P.T.

Le modifiche ai commi 8 e seguenti dell’articolo 35 del Dl 223/06, introdotte con la conversione in legge, hanno corretto il regime Iva delle locazioni di fabbricati. Le regole di applicazione dell’Iva (imponibilità o esenzione) sono diverse a seconda dei soggetti che intervengono nel contratto e a seconda del tipo di immobile. Le locazioni di fabbricati abitativi, dal 4 luglio 2006, sono sempre esenti da Iva anche se la locatrice è l’impresa che ha costruito l’immobile. L’imposta di registro continua a essere fissata nella misura del 2 per cento. Anche la locazione di fabbricati strumentali rientra nel regime di esenzione da Iva previsto dall’articolo 10, punto 8, del Dpr 633/72. Tuttavia, la locazione di fabbricati strumentali è soggetta a Iva quando il locatario svolge operazioni esenti per almeno il 75% del volume d’affari, ovvero nei confronti di soggetti esclusi dal campo Iva. Inoltre, la locazione di immobili strumentali è soggetta ad Iva quando il locatore abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imponibilità Iva in sede di contratto di affitto. In tutti i casi la locazione di fabbricati strumentali è soggetta all’imposta di registro dell’1 per cento e ciò anche se il canone è soggetto ad Iva. Per i contratti di locazione in corso alla data di entrata in vigore del decreto legge, le parti devono presentare per la registrazione una apposita dichiarazione, nella quale può essere esercitata, l’opzione per la imposizione Iva, con effetto dal 4 luglio 2006. Con provvedimento del direttore dell’agenzia delle Entrate, entro il 15 settembre 2006, saranno stabiliti modalità e i termini degli adempimenti e del versamento dell’imposta. La decorrenza L’entrata in vigore della legge di conversione pone il problema della regolarizzazione delle operazioni compiute durante il periodo di vigenza del decreto. Le norme introdotte nel provvedimento di conversione hanno effetto dal giorno successivo a quello di pubblicazione in «Gazzetta». Nella fattispecie, tuttavia, il comma 10-quinques, dell’articolo 35, dispone che l’opzione per il regime di imponibilità ha effetto dal 4 luglio 2006. Quindi le originarie disposizioni (non convertite) del decreto 223 non hanno mai avuto effetto. Le eventuali fatture esenti emesse a luglio (ad esempio per locazione anche finanziaria di fabbricati strumentali), che a seguito di opzione diverranno imponibili, possono già d’ora essere integrate, con nota di addebito, della relativa Iva. Ciò per evitare la presenza di operazioni esenti nella liquidazione Iva di luglio e i conseguenti riflessi negativi sulla detrazione. L’opzione per il regime di imponibilità, anche se verrà esercitata dopo il 15 settembre, ha effetto retroattivo.