Risvolti legali. Attenzione alla categoria catastale

da il sole 24 ore
Arianna Giorgetti  ha collaborato Germana Biolchini

Capannoni industriali, opifici e magazzini, vecchi esercizi commerciali dagli alti finestroni e dagli addetti molto elegantemente definiti all’inglese loft, rappresentano la risposta in voga nei grandi centri urbani al l’impossibilità di reperire aree edificabili. Come per incanto, un avamposto di periferia diventa un luogo meraviglioso del quale ci si innamora a prima vista e che si decide di acquistare senza esitazione. Ma attenzione. Il troppo entusiasmo e la fretta, come vuole il detto popolare, si rivelano quasi sempre cattivi consiglieri. Prendiamo il caso dell’acquisto di un loft al prezzo di mercato di un appartamento residenziale per poi scoprire solo dopo aver formulato l’offerta di acquisto, che in realtà si tratta semplicemente di un magazzino che non possiede neppure le caratteristiche per la trasformazione in abitazione residenziale, ossia per cosiddetto cambio di destinazione d’uso. Cioè i requisiti ambientali contenuti nel decreto ministeriale Sanità 5 luglio 1975 e nella legge 457/79 (altezza minima interna, illuminazione, ventilazione, superficie minima degli ambienti). La sorpresa è quanto mai sgradita se emerge in sede di stipula del contratto di compravendita, quando il notaio rogante comunica all’acquirente che non può godere dei benefici del l’acquisto della prima casa perché in realtà sta comprando un’autorimessa (C/6) o un magazzino (C/2), a seconda del caso. E ci si potrebbe tirare indietro solo perdendo la caparra. Capita inoltre, che attratti da un progetto di ristrutturazione in corso di esecuzione, si opti per l’acquisto su carta, che consente di personalizzare l’immobile con le finiture che più piacciono e con una distribuzione interna degli ambienti adeguata alle proprie esigenze. Il venditore, in genere l’impresa costruttrice, sottopone al promissario acquirente un progetto di massima, senza specificare che l’esecuzione dei lavori è comunque subordinata al rilascio da parte dell’ufficio tecnico comunale del permesso di costruire, che viene rilasciato solo una volta accertato il puntuale rispetto di tutte le norme vigenti nei regolamenti edilizi. Così, dopo mesi di attesa si scopre che i permessi sono stati negati e l’immobile non si può acquistare. Quando ci si trovasse di fronte al caso specifico di edifici già esistenti e nati per ospitare una destinazione d’uso estremamente diversa da quella abitativa,l’esecuzione dell’opera richiederà inevitabilmente sforzi, costi e una sensibilità progettuale notevole per far fronte agli inevitabili problemi relativi alla distribuzione degli spazi e allo studio della luce. Ciononostante è anche vero che se opportunamente adeguati, alcuni loft rappresentano un’eccezionale occasione di investimento perché spesso costituiscono un esempio significativo di archeologia industriale con elementi costruttivi di pregio di indiscussa valenza architettonica (grandi finestrature, travi in acciaio), per i quali la riconversione tende a mettere in evidenza la struttura dando risalto alle installazioni preservando al contempo tutto il fascino dell’originale “monumento industriale”