da il sole 24 ore di Claudio Tucci

Rallenta, nel biennio 2005-2006, l’andamento del mercato immobiliare nelle grandi città. Il calo, trasversale su tutto il territorio nazionale, dipeso essenzialmente da una diminuzione negli acquisti e nell’offerta di locazioni nei grandi Comuni, ha riguardato tutte le tipologie di transazioni, con impennate più consistenti nella domanda piuttosto che nell’offerta. I prezzi troppo alti rimangono la causa principale del mancato acquisto di un bene. E così, a Torino, Milano e Napoli il calo è stato più sensibile per gli immobili acquistati, mentre Palermo e il capoluogo piemontese sono, invece, le città che evidenziano la flessione maggiore per il venduto. Roma registra il picco più elevato nel calo della domanda delle locazioni, a fronte di Palermo che, invece, è rimasta sostanzialmente stabile anche dal lato dell’offerta, versante nel quale Milano, Genova e Napoli indicano flessioni maggiori del doppio o del triplo rispetto alla media delle sei grandi città. È questa, in sintesi, la fotografia scattata dall’indagine 2007, presentata a Roma da Tecnoborsa, che analizza, a distanza di due anni, il mercato immobiliare nelle sei grandi città italiane con più di 500mila residenti: Roma, Milano, Napoli, Torino, Palermo e Genova.

Dal rapporto emerge che, anche se le transazioni medie annue sono passate da 104.142 a 106.620, i maggiori comuni italiani rappresentano il 12,7% del numero delle transazioni, contro il 13,3% registrato nel biennio precedente. Questo, secondo Tecnoborsa, dimostra, in particolare, come la crescita delle compravendite in Italia sia dipesa essenzialmente dalle città di medie dimensioni e dalle località a vocazione turistica. Il mercato abitativo nelle grandi città è caratterizzato da prezzi più elevati rispetto alla media nazionale e da una cospicua componente di immobili di pregio. Cresce la richiesta di edilizia ordinaria (1,5%), ma inferiore alla media nazionale che si attesta al 6,9 per cento. Il fenomeno, spiegano a Tecnoborsa, è da mettere in stretta relazione con l’elevato livello dei prezzi raggiunti nelle grandi città e il raddoppio dei tassi di interesse che si è verificato in tutta Europa da dicembre 2005 a giugno 2007. Spariscono i piccoli prestiti a fronte di una continua salita della quota di chi accende un mutuo per acquistare un’abitazione, specialmente quelli compresi tra il 41% e il 60% del prezzo pagato per l’immobile.

Si acquista un immobile soprattutto per abitazione principale, e tra le caratteristiche che pesano maggiormente nella scelta, ai primi due posti si trovano la dimensione e il prezzo. Rispetto al 2005, si è quasi invertita la tendenza tra la richiesta delle case in periferia, che è aumentata del 5,4%, rispetto a quella in centro, diminuita del 6,8 per cento. Una famiglia è spinta a vendere per acquistare un’abitazione principale (anche se la quota è scesa rispetto al biennio precedente), per liquidità e per fare altri investimenti finanziari. Al contrario, sale la quota di coloro che hanno venduto per acquistare una seconda casa per parenti prossimi e per le vacanze.
Sul versante, infine, del mercato delle locazioni, sia a livello nazionale sia nelle grandi città, sono in calo i rendimenti locativi dovuti a una crescita dei canoni inferiore rispetto ai prezzi, anche se nelle grandi città non accenna a diminuire l’acquisto di immobili per investimento.