da il sole 24 ore di A. Bu.

La caparra tassata come l’acconto Le somme versate, anteriormente alla stipula di un contratto definitivo, in base a quanto pattuito in un contratto preliminare, sono da considerare come “caparra” (e quindi soggette a imposta di registro con l’aliquota dello 0,5%) solo se nel contratto preliminare vi è un’esplicita previsione circa la destinazione delle somme a rappresentare una “pena” per l’inadempimento di una delle parti contrattuali. Se invece le somme versate anteriormente al contratto definitivo – alternativamente,

1) non abbiano alcuna particolare qualificazione;

2) siano qualificate come somme destinate a svolgere una funzione di anticipazione parziale del prezzo dovuto;

3) siano qualificate sia come somme destinate a svolgere una funzione di anticipazione del prezzo sia come somme destinate a svolgere funzione di pena per l’inadempimento - i versamenti sono fiscalmente da trattare come acconti.

Cioè sono da tassare con l’aliquota di registro del 3% oppure, se si tratta di un trasferimento soggetto all’Iva, sul loro valore occorre applicare appunto l’Iva. È quanto affermato dall’agenzia delle Entrate nella risoluzione 197/E del 1° agosto 2007. A differenza dell’acconto, la caparra confirmatoria (articolo 1385 del Codice civile) non rappresenta un anticipo del prezzo pattuito, ma assume una funzione risarcitoria in caso di inadempimento contrattuale: si tratta di una liquidazione convenzionale anticipata del danno in caso di inadempimento di una delle parti. Infatti: se l’inadempimento è imputabile a colui che ha dato la caparra, la controparte può recedere dal contratto, trattenendo la caparra; se invece ad essere inadempiente è la parte che ha ricevuto la caparra, l’altra può recedere dal contratto esigendo il doppio della stessa. Per costante giurisprudenza della Cassazione (ad esempio, sentenze 23 dicembre 2005, n. 28697, 18 gennaio 2007, n. 4047), il versamento di una somma di danaro, effettuata al momento della conclusione del contratto, costituisce caparra confirmatoria qualora risulti espressamente che le parti abbiano inteso attribuire al versamento anticipato non solo la funzione di anticipazione della prestazione, ma anche quella di rafforzamento e garanzia del l’esecuzione dell’obbligazione contrattuale. Di conseguenza, se è dubbia l’effettiva intenzione delle parti, le somme versate anteriormente alla stipula del contratto definitivo devono ritenersi corrisposte a titolo di acconto sulla prestazione dovuta, e non a titolo di caparra, non potendosi ritenere che le parti si siano tacitamente assoggettate a una «pena civile», ravvisabile nella funzione risarcitoria della caparra confirmatoria (Cassazione, sentenza 22 agosto 1977, n. 3833). Secondo le Entrate, affinché la somma versata a titolo di caparra confirmatoria rilevi anche come anticipazione quella, rilevante a seguito del l’esecuzione, di anticipazione del corrispettivo». Quindi, la previsione, che spesso si trova nei contratti preliminari, del versamento di una somma di denaro «a titolo di caparra confirmatoria e in conto prezzo» attribuisce alla caparra l’ulteriore funzione di valere quale anticipazione del prezzo, con la conseguenza che si deve applicare il trattamento fiscale degli acconti.