Chiarimenti dal Fisco. Nella cessione della nuda proprietà della prima casa
da il sole 24 ore

Chi ha comprato un appartamento con le agevolazioni “prima casa” e poi, entro cinque anni dall’acquisto, ne aliena la nuda proprietà mantenendo l’usufrutto, decade dalle agevolazioni ottenute in sede di acquisto. Inoltre, la vendita prima di cinque anni genera pure la tassazione della eventuale plusvalenza, a meno che il cedente dimostri di aver adibito l’immobile a propria abitazione.

È quanto affermato dall’agenzia delle Entrate nella risoluzione 231/E dell’8 agosto 2007. La vendita di un bene immobile prima di cinque anni dall’acquisto, genera una duplice conseguenza negativa per il cedente: - se il venditore ha beneficiato delle agevolazioni per l’acquisto della “prima casa”, vi è il recupero dell’imposizione ordinaria e l’applicazione della sanzione del 30% oltre agli interessi (articolo 1, comma 4, della Tariffa, parte prima, allegata al Dpr 131/1986); - la vendita infraquinquennale comporta inoltre la tassazione della differenza positiva tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto (articolo 67, comma 1, lettera b), Dpr 917/1986) .

La decadenza dall’agevolazione “prima casa” non si verifica (e la sanzione non si applica) se, entro un anno dalla vendita prima del decorso del quinquennio, il contribuente acquista una nuova abitazione. E la plusvalenza non è tassabile nel caso in cui l’immobile alienato è stato adibito ad abitazione principale del cedente, o dei suoi familiari, per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto e la cessione. Nel caso esaminato dalla risoluzione 231/E, l’Agenzia ha esaminato il caso particolare della cessione infraquinquennale della nuda proprietà (con conseguente riserva dell’usufrutto al cedente) e ha sancito l’applicabilità, anche a questo caso, della regola generale.

Quindi, sia l’applicazione della disciplina della decadenza dalle agevolazioni fruite in sede di acquisto sia della normativa sulla tassazione del reddito diverso rappresentato dalla plusvalenza. Per quanto riguarda gli effetti economici, la cessione dalla quale scaturiscono sia la comminatoria della decadenza da agevolazioni sia la tassazione della plusvalenza fa i conti con il fatto che ha riguardato il solo diritto di nuda proprietà (con conservazione del diritto di usufrutto in capo al cedente).

Ne consegue che, ad esempio,: - se la piena proprietà del bene è stata pagata 180mila euro nel novembre 2006 (oltre a Iva 4%) e nel maggio 2007 la nuda proprietà viene ceduta per 90mila euro da un soggetto nato nel 1940 (e che quindi nel 2007 ha 67 anni), l’usufrutto vale il 45% mentre, per complementarietà, la nuda proprietà che viene ceduta vale il 55%; - pertanto, se nel 2007 viene venduto un diritto che “pesa” il 45% rispetto al valore della piena proprietà, il suo prezzo di vendita (90mila euro) deve essere raffrontato con un valore omogeneo ricavato dal prezzo di acquisto e quindi con il valore di (180.000 x 45% =) 81.000.

Ne segue che: - la decadenza andrà calcolata non con riferimento all’intero prezzo tassato all’atto dell’acquisto (e cioè su 180.000 euro) ma sul valore di 81.000 euro, e cioè sul valore che esprime ciò che valeva la nuda proprietà di quello stesso bene. La vendita infraquinquennale comporterà, a causa della decadenza da agevolazioni, l’esborso di euro (10% di 81.000 meno 4% di 81.000 = 4.860 + 30% =) 6.318 oltre a interessi; - la plusvalenza è da calcolare raffrontando il prezzo di vendita di 90.000 con il valore di 81.000 e applicando l’aliquota del 20% sulla differenza di 9.000, con il risultato di un esborso di euro 1.800, sempre che si voglia seguire la strada della imposta sostitutiva e non della tassazione ordinaria.

Il parere dell’Agenzia- Risoluzione n.214/ESono interessati dai nuovi obblighi di comunicazione dei dati catastali gli immobili presso cui sono attivate le utenze ad uso domestico e quelle ad uso commerciale, risultando pertanto esclusi dall’ambito dell’applicazione delle disposizioni in rassegna i contratti di somministrazione di energia elettrica, di servizi idrici e del gas posti al servizio di immobili utilizzati dagli enti pubblici nell’esercizio delle proprie funzioni istituzionali. Tanto considerato si ritiene che le aziende, gli istituti, gli enti e le società erogatrici dei servizi di elettricità, acqua e gas siano esonerati dall’obbligo di comunicare all’anagrafe tributaria i dati catastali degli immobili utilizzati dai Comuni per l’esercizio dei propri fini istituzionali. Un uso diverso dell’immobile da parte del Comune, viceversa, farebbe rientrare nell’ambito dell’applicazione del suddetto obbligo anche i contratti di somministrazione di energia elettrica, dei servizi idrici e del gas intestati all’ente locale.