da il sole 24 ore di Augusto Cirla
Sono proprietario di un appartamento al secondo piano di un condominio. Da qualche tempo non posso più usare il mio balcone perché è interessato da copiose infiltrazioni di acqua che provengono dal balcone sovrastante, probabilmente per un malfunzionamento del sistema d’irrigazione delle piante ivi collocate. L’umidità della soletta provoca una continua caduta di calcinacci e di parti di intonaco, con pregiudizio per la mia incolumità personale. Il condomino del balcone sovrastante sostiene, come l’amministratore, che la manutenzione della parte sottostante il suo balcone è a carico mio. È vero?
Lettera firmata - Modena
I balconi non sono di proprietà comune tra tutti i condomini, ma sono considerati elementi accessori dei singoli appartamenti: come tali appartengono ai proprietari delle unità immobiliari corrispondenti, di cui costituiscono un prolungamento. L’amministratore, quindi, non ha alcun dovere di intervenire sui balconi, salvo in caso d’urgenza. Il balcone svolge la primaria funzione di permettere al condomino di beneficiare di uno sbocco all’esterno e di godere in modo più comodo del proprio alloggio: è uno spazio il cui uso, al pari dei vani interni, è riservato al proprietario del l’appartamento, tenuto come tale a provvedere alla manutenzione del piano di calpestio, delle ringhiere e dei parapetti.
Due tesi
La proprietà della parte sottostante la soletta del balcone ha invece dato origine a non poche discussioni. Da un lato, c’è chi ritiene che, nel caso in cui i balconi siano in posizione tale che quello sovrastante copra direttamente quello sotto, la parte di calpestio e quella del soffitto sottostante, pur costituendo le due facce opposte dell’unica soletta, appartengono in proprietà a soggetti diversi: ossia ai proprietari dei due piani che dalla soletta traggono utilità , l’uno come calpestio e l’altro come copertura. Da qui il diritto di quest’ultimo di usare il cosiddetto «cielino» del balcone per qualsiasi uso, dall’attacco delle tende a quella di una lampada.
Per la tesi opposta invece il criterio dettato dalla legge, secondo cui le spese di manutenzione e di ricostruzione della pavimentazione della soletta tra i due piani è a carico del proprietario del piano superiore e quelle invece del soffitto a carico del proprietario del piano inferiore, non è applicabile ai balconi aggettanti, i quali non hanno alcuna funzione di sostegno del piano sovrastante.
Una distinzione
Entrambe le soluzioni proposte possono trovare applicazione. Si tratta però di distinguere tra i vari tipi di balcone, come hanno anche di recente ribadito i giudici, ossia tra balconi aggettanti e quelli «a castello». La soletta del tipico balcone aggettante, quello cioè che sporge totalmente dal muro perimetrale dell’edificio, non rappresenta infatti un sostegno indispensabile per i piani sovrastanti, pur svolgendo la funzione di copertura del balcone sottostante. Simile soletta non può allora considerarsi come elemento al servizio di entrambe le unità immobiliari poste su piani sovrastanti, talché deve escludersi che possa ritenersi comune ai due proprietari. Il che significa che, se per un verso è impedito al proprietario del balcone sottostante di usare la soletta di quello sovrastante, le spese di manutenzione di ogni parte di tale soletta restano a esclusivo carico del proprietario del balcone sovrastante, che pure è tenuto a risarcire i danni provocati da infiltrazioni o da crolli di parte dell’intonaco.
Diverso è il caso dei balconi «a castello», vale a dire di quelli incassati nel perimetro dei muri portanti dell’edificio per tutta la loro estensione. Qui la soletta è la prosecuzione del pavimento del l’appartamento da cui si accede, con cui strutturalmente s’identifica: c’è continuità materiale tra pavimento-soffitto e pavimento-cielino del balcone contiguo per l’intera estensione dell’appartamento. Non ci sono in facciata elementi che sostengono il balcone, così che la funzione di sostegno dei piani sovrastanti è svolta dalla soletta del balcone stesso. In questo caso è applicabile il criterio previsto dalla legge per il riparto delle spese della soletta: parte superiore a carico di colui che calpesta il balcone e parte inferiore a carico del proprietario dell’appartamento sottostante.
L’utilizzo
Il fatto di essere proprietario esclusivo del balcone non giustifica però l’uso indiscriminato di esso da parte del condomino: al rispetto del decoro architettonico sono tenuti tutti i condomini. Se l’installazione di una tenda non incide sul decoro architettonico del fabbricato quando presenti le stesse caratteristiche di tutte le altre installate sulle facciate, così non può dirsi per la trasformazione del balcone in veranda (intervento che non solo può comportare la modifica dell’estetica dell’edificio e, soprattutto, ridurre il godimento di aria e luce al proprietario del piano contiguo).
Parimenti, l’ingombro del balcone con materiali posizionati in modo disordinato può pregiudicare il decoro del condominio e darne un’immagine negativa. E vanno bene fiori e piante, sempre che si provveda alla loro cura e alla rimozione delle foglie, così da evitare l’eventuale intasamento dei canali di scarico e quindi il formarsi di infiltrazioni d’acqua nei piani o nei balconi sottostanti.
Norme e sentenze
Codice civile articoli 907, 1117, 1123,1125
Cassazione civile 17 luglio 2007, n.15913
Cassazione civile 14 dicembre 2005, n. 27551
Cassazione civile 31 ottobre 2005, n. 21199
Cassazione civle 21 gennaio 2005, n. 27551
Tribunale Milano 28 aprile 2005, n. 4749
Cassazione civile 29 novembre 2004, n. 2237
Cassazione civile 10 settembre 2004, n. 18227
Cassazione civile 30 luglio 2004, n. 14576
Cassazione civile 23 settembre 2003, n.14076
Cassazione civile 15 luglio 2003, n. 11029
Cassazione civile 27 giugno 2002, n. 12569
Cassazione civile 25 febbraio 2002, n. 2726
Tribunale Bologna 27 novembre 2001, n. 3343
Cassazione civile 26 gennaio 2001, n. 1101
Cassazione civile 21 dicembre 2000, n. 16067
Cassazione civile 09 luglio 2000, n. 4377
Cassazione civile 30 marzo 2000, n. 3891
Cassazione penale 27 marzo 2000, n. 3879
Cassazione civile 19 gennaio 2000, n. 568
Cassazione civile 21 gennaio 2000, n. 637
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Giugno 19th, 2008 at 08:34
buon giorno volevo chiedere un parere,
abito all’ultimo piano di un palazzo. 10 anni fa è caduto l’intonaco del soffitto del salotto, noi abbiamo subito pensato che il danno fosse provocato da infiltrazioni del tetto (che è ricoperto da una guaina), ma l’amministratore ci ha detto che erano affari nostri. un mese fa è crollato l’intonaco della camera dei miei genitori (per un pelo non ha colpito mia mamma che stava dormendo) e della stireria. abbiamo subito avvertito l’amministratore, ma ha detto che erano affari nostri, allora abbiamo chiamato un architetto il quale ci ha confermato che c’erano delle infiltrazioni dal tetto. infatti siamo andati sul tetto ed è un “colabrodo”. l’architetto ha controllato tutte le altre stanze ed ha detto che erano pericolanti e molto pericolose. abbiamo richiamato l’amministratore che si è degnato di venire, ha fatto denuncia alla assicurazione che però non paga perchè le infiltrazioni dipendono da usura nel tempo del tetto. nel frattempo però noi abbiamo fatto i lavori. finiti i lavori, nel salotto di casa (quello riparato 10 anni fa) c’è una macchia molto evidente ed è tutto bagnato. allora c’è stata una riunione di condominio per rifare il tetto e noi abbiamo chiesto il risarcimento dei danni ai condomini perchè il tetto è parte comune e i danni vanno divisi per millesimi. ci hanno detto di no perchè non dovevamo fare i lavori, ma dovevamo lasciare tempo ai condomini di chiamare un altro perito di controparte per verificare la causa della caduta dell’intonaco. inoltre l’amministratore ha negato che noi lo avessimo chiamato subito dopo l’acaduto.
cosa dobbiamo fare?
Giugno 22nd, 2008 at 17:40
@emma pannone
riteniamo che abbia gestito in maniera bonaria l’accaduto. Le comunicazioni all’amministratore di cui scrive sarebbero dovute essere inviate con lettera raccomandata e ricevuta di ritorno proprio per evitare fughe da responsabilità . A questo punto per procedere nel recupero dei danni le consiglio di ricorrere ad un legale con il supporto di una perizia dell’architetto da lei già contattato.
Giugno 26th, 2008 at 02:22
salve,
volevo porle una domanda,
ho appena aquistato un appartamento in un piano rialzato con un terrazzo di circa 16mq.in un piccolo condominio di 4 famiglie.
In un primo momento avevo intenzione di realizzare nel terrazzo una veranda in alluminio(premesso che il condominio era favorevole), ma tale terrazzo confina esattamente con un altra proprieta’(casa)e pertanto il proprietario non consente tale realizzazione dicendo che devo tenermi ad una distanza di 5 metri dal confine.
Ammesso che abbia ragione e su questo vorrei una risposta da lei,avrei pensato allora di installarci una tenda scorrevole con una intelaiatura in alluminio fissata sempre sul muretto del terrazzo giusto per ripararmi dal sole.La mia domanda e’ questa posso installarla tranquillamente o potrebbe opporsi nuovamente?
La ringrazio e la saluto
Giugno 29th, 2008 at 18:19
@stefano
riguardo la costruzione della veranda, struttura fissa, la normativa da rispettare è alquanto complessa, sarebbe necessario per darle un parere prendere visone della planimetria dell’immobile con relativi confini. Senz’altro può provvedere alla installazione della tenda di copertura.