da il Sole 24 ore

È un testa a testa con la Svizzera. L’unica consolazione alla mazzata fiscale sulla proprietà immobiliare italiana viene proprio dal confronto con altri Paesi, ma si tratta di un dato che va osservato con attenzione: il gravame sui canoni di locazione, infatti, è pesantissimo e fa balzare l’Italia a un poco invidiabile primo posto. Mentre, a sorpresa, l’indagine sulla fiscalità immobiliare in Europa, elaborata da Confappi e Arpe-Federproprietà in collaborazione con il «Sole-24 Ore» rivela che la tanto vituperata Ici si confrona con imposte omologhe ancora meno sopportabili, specialmente in Francia e Regno Unito. Affittare per l’Erario Colpiscono soprattutto le percentuali d’imposta italiane sui canoni lordi di locazione: praticamente il 30%: su un affitto di 1.000 euro al mese, 300 finiscono in tasse, poi c’è la manutenzione e, naturalmente (anche se a parte), l’Ici.

Di fatto ne resta la metà. In Gran Bretagna, sullo stesso canone, l’imposizione sul reddito è pari a zero (grazie al gioco delle detrazioni) ma la Council tax (molto simile all’Ici) viaggia sui 1.500 euro: in concreto, però, la redditività netta di un canone di quell’ordine di grandezze è molto più alta. A considerare la situazione italiana si comincia a capire perché, ogni volta che si affronta la possibilità di un’aliquota secca del 20% sui canoni di locazione, c’è sempre la marcia indietro finale: di fatto rinunciare a un terzo delle imposte su una base imponibile così importante non è una scelta da poco. C’è sempre la speranza che l’aliquota bassa attragga gli evasori fiscali ma, al punto in cui siamo, è una speranza davvero labile. Tuttavia sarebbe un atto di buona volontà fiscale con effetti probabilmente benefici su un mercato delle locazioni che oggi, nelle città, taglia fuori i ceti medio-bassi. In Irlanda, per esempio, si paga il 20% secco che viene trattenuto direttamente dal canone dovuto dall’inquilino. Anche la Svizzera non scherza, con il suo 48,56% nel quale però entrano anche le imposte sulla proprietà per l’impossibilità di separarne gli effetti da quelle sui redditi.

Inoltre nella Confederazione queste ultime sono diversificate fra imposte federali, cantonali e comunali. La famiglia dell’Ici Ecco la sorpresa: Austria, Danimarca, Germania, ma soprattutto Francia e Regno Unito sono severissimi con le iposte locali sulla casa, in Svizzera non si ride mentre in Italia, e soprattutto Portogallo, Irlanda e Grecia la situazione è più rosea. La Council tax, come detto, pesa quasi il doppio che in Italia, mentre in Francia fra taxe foncière (che comprende anche la raccolta rifiuti) e taxe d’habitation si superano tranquillamente i duemila euro, con l’eccezione di Parigi che viaggia sui mille o poco più. In Germania (dove la base imponibile sono incredibilmente i valori del 1935 con coefficienti d’aggiornamento) la Grundsteuer B pesa per importi fra 1.200 e i 2.310 euro a seconda della città per un appartamento del valore di 100mila euro. In Irlanda, dove peraltro anche le tasse sui redditi da locazione sono leggere, non esistono imposte comunali sulla proprietà: una fortuna che neppure il piccolo tributo del 2% sui redditi che eccedono 22.800 euro riesce a offuscare. Speculazione sì o no Sulla valutazione circa il fatto che la rivendita della casa rappresenti una speculazione in Europa si seguono, evidentemente, orientamenti diversi. In Italia, come si sa, è considerato un peccato veniale, con numerose eccezioni che premiano chi vende per ricomprare subito la propria abitazione e che vede un’aliquota accettabile pari al 20% del guadagno (dopo cinque anni dall’acquisto, peraltro, non si paga più nulla).

Il nostro Paese si allinea così con il Portogallo, dove c’è l’aliquota secca del 25% (dimezzata se si riacquista). Tasse amare, ancora, in Svizzera, dove sono i cantoni a incamerare imposte che variano dal 25% al 50% sul capital gain. Inoltre, se il possesso è stato inferiore ai cinque anni (quattro in alcuni cantoni) le aliquote aumentano in genere del 50 per cento. L’Austria non è proprio un paradiso fiscale per chi rivende casa, ma tutto sommato è accettabile: si paga il 17% sui guadagni realizzati (al netto dalle spese), ma bisogna evitare la rivendita entro i 5 anni perché l’aliquota raddoppia. Regno Unito, Germania e Francia sono, in progressione, i Paesi meno generosi con chi rivende la propria casa. In Germania si scontano le normali aliquote dell’imposta sui redditi sulle rivendite effettuate entro dieci anni dall’acquisto, nel Regno Unito discorso analogo (senza scadenza temporale, ma con esclusione dell’abitazione principale). In Francia l’imposta media è sul 27%, ma dopo 15 anni dall’acquisto di fatto si sterilizza, e l’abitazione principale è esclusa.