da il sole 24 ore di Renato Portale

Con il passaggio al reverse charge, dal 1° ottobre cambia il sistema di applicazione del l’Iva alle cessioni di immobili strumentali imponibili per opzione. Si rivoluziona così il metodo di fatturazione, registrazione e liquidazione dell’imposta per i contribuenti che intervengono nell’operazione. In deroga alle regole di applicazione dell’Iva, basate sul sistema della rivalsa e della detrazione, il venditore emetterà una fattura con imposta “zero” e l’acquirente dovrà integrarlo con l’aliquota e la relativa imposta rendendosi, contemporaneamente, debitore e creditore dell’imposta.

Il venditore Con l’inversione contabile, per il cedente la vendita è considerata operazione imponibile a tutti gli effetti, anche se ad aliquota zero. Pertanto, il venditore: edeve emettere fattura senza applicazione dell’imposta, indicando quale titolo di inapplicabilità dell’Iva l’articolo 17 del Dpr 633/72 o richiamando il decreto ministeriale 25 maggio 2007; rdeve annotare la fattura nel registro delle fatture emesse ad aliquota zero e riportare il documento nella comunicazione dati Iva e nella dichiarazione annuale Iva; tnon subisce limitazioni per quanto riguarda la detrazione dell’imposta assolta sugli acquisti e sulle importazioni inerenti l’attività; upuò esercitare il diritto al rimborso dell’Iva secondo le modalità previste dall’articolo 38-bis.

L’acquirente L’acquisto attribuisce all’acquirente la qualifica di soggetto passivo-debitore dell’imposta. E deve: eintegrare la fattura emessa dal cedente senza Iva, indicando sul documento o in un allegato l’aliquota ordinaria e la relativa imposta; rannotare la fattura integrata nel registro delle fatture emesse o dei corrispettivi entro un mese dal ricevimento o comunque entro 15 giorni, con riferimento al mese, e nel registro degli acquisti anteriormente alla liquidazione periodica, o alla dichiarazione annuale nella quale viene computata la detrazione; tcontabilizzare la fattura integrata nelle liquidazioni periodiche, nella comunicazione dati Iva e nella dichiarazione annuale. Poiché si tratta di una cessione di beni immobili, il momento impositivo, secondo l’articolo 6 del Dpr 633/72 coincide normalmente con la stipula dell’atto, o con il pagamento, anche parziale, del corrispettivo o con l’emissione della fattura, se anteriori alla stipula.

Tuttavia, poiché l’opzione all’imponibilità è vincolata alla sua manifestazione da dichiarare nell’atto di trasferimento, se in precedenza è stata emessa fattura con addebito di Iva da parte del venditore (che ha così manifestato in modo concludente la sua opzione) si ritiene che solo la parte residua di corrispettivo da fatturare segue le nuove regole dell’inversione contabile. Resta dunque cristallizzata la fattura emessa con addebito Iva. Per quanto riguarda, poi, il documento che viene esibito al momento della stipula dell’atto, si ritiene che possa bastare la fattura “a zero” emessa dal cedente, anche se all’assolvimento dell’imposta provvede l’acquirente integrando la fattura.