da L’Espresso di Stefano Livadiotti

Per il mattone è in arrivo la grande frenata. Dopo otto anni di boom ininterrotto, che ha visto passare di mano 8 milioni di case (pari al 30 per cento dell’intero stock abitativo del paese), con un’impennata dei prezzi del 51 per cento (del 65 per cento nei comuni più grandi), il ciclo si è invertito. Nei primi mesi del 2007 le compravendite (che avevano chiuso il 2006 con un più 1,3 per cento) hanno fatto registrare una battuta d’arresto (meno 3,5 per cento). Che verrà seguita, tra 12-18 mesi (il tempo necessario alla riduzione delle aspettative di chi vende), da una flessione delle quotazioni.

Se il mercato si sgonfia, l’offerta si adegua: gli appartamenti di nuova costruzione, che sono passati da poco meno di 193 mila nel 1999 al picco di 336 mila quest’anno (per un valore di 40,5 miliardi di euro), diminuiranno a 323 mila nel 2008, per poi scendere fino a 308 mila nel 2009. Il rapporto Cresme-Saie sul mercato delle costruzioni, che verrà presentato il 23 ottobre a Bologna in occasione dell’apertura del Salone internazionale dell’edilizia, e che ‘L’espresso’ è in grado di anticipare, attribuisce lo sboom a tre principali fattori. Primo: dopo anni di progressiva riduzione, la dimensione dei nuclei familiari tende oggi ad assestarsi.

Secondo: complici la scarsità di acquirenti e il rincaro dei mutui, sta calando la domanda da parte di chi è già proprietario di una casa, ma vuole sostituirla con un’altra, magari più grande. Terzo: si sta affievolendo la spinta dei figli del baby boom della seconda metà degli anni Sessanta (i ‘bamboccioni’ secondo la definizione del ministro Tommaso Padoa-Schioppa), che con ritardo rispetto alle generazioni precedenti hanno lasciato la casa paterna in questi anni. La fascia di popolazione con età compresa tra i 30 e i 39 anni, quella che in Italia esprime la maggiore propensione alla creazione di nuove famiglie e alla ricerca di una casa, è in diminuzione: dopo essere salita dagli 8 milioni del 1991 ai 9,5 del 2002, scenderà di nuovo a 8 milioni nel 2012 e poi a 7 quattro anni dopo.

A tirare resta così soprattutto la domanda degli immigrati, che già oggi rappresentano il 13 per cento del mercato immobiliare italiano. E che in prospettiva peseranno sempre di più: se nel 2006 le presenze straniere erano a quota 3,8 milioni (il 7 per cento della popolazione italiana) nei prossimi dieci anni arriveranno a 7 milioni. Nel 2006 solo 300 mila di loro vivevano in una casa di proprietà. Mentre 2 milioni e 200 mila pagavano un affitto.