da La Repubblica

Non serve solo a determinare il valore, ma controlla anche l’identificazione catastale e la legittimità urbanistica Negli ultimi 10 anni il ricorso al mutuo per l’acquisto di un immobile è diventata, infatti, una esigenza a causa del forte rialzo dei prezzi degli immobili; il basso livello dei tassi di interesse, inoltre, ha consentito l’accesso al credito ad un maggiore numero di persone. Questi cambiamenti hanno reso il settore dei mutui particolarmente delicato, soprattutto per gli aspetti che riguardano la valutazione dell’immobile. La Banca che eroga il finanziamento, al fine di una corretta istruttoria, incarica un tecnico indipendente e di comprovate capacità di effettuare una perizia tecnico estimativa. I costi di questa attività sono di solito a carico del cliente e variano fra € 220,00 e € 350,00, per gli immobili residenziali.

È inoltre cura del cliente il reperimento di tutta la documentazione necessaria per l’espletamento dell’incarico. Quali sono le finalità della perizia? È sempre necessaria? È solo un passaggio procedurale formale o piuttosto una verifica importante ai fini della concessione del mutuo? Queste sono le domande a cui deve trovare risposta un cliente che si appresta a richiedere un mutuo.

In passato nel processo di erogazione del mutuo la perizia è stata spesso considerata come un elemento di corredo, li cui scopo era principalmente la determinazione del giusto valore per il rilascio del finanziamento. Tuttavia, con l’espansione del mercato immobiliare che ha raggiunto i valori massimi storicamente rilevati e con l’introduzione dell’accordo di Basilea 2, il settore delle perizie deve oggi offrire un elevato grado di organizzazione, professionalità e trasparenza. Lo scopo della perizia è di garantire alla banca mutuante la corretta iscrizione ipotecaria, la libera commerciabilità dell’i mmobile e la sua validità cauzionale.

Il perito è l’unico professionista, per competenze e per ruolo, in grado di effettuare la verifica fra la consistenza immobiliare ed il suo corredo documentale, che rappresenta attività istruttoria fondamentale e propedeutica alla valutazione.

Una stima effettuata senza procedere ad una corretta attività istruttoria comporta diversi rischi. Per esempio un immobile realizzato senza una regolare autorizzazione non è vendibile ed eventuali atti di compravendita, stipulati in precedenza, possono essere resi nulli. Inoltre la mancata autorizzazione può determinare interventi di demolizione totale o parziale e può imporre costi, anche notevoli, a coloro che volessero ottenere la regolarizzazione.

Un esempio è accaduto recentemente a Casalnuovo di Napoli, dove un intero quartiere, realizzato senza i regolari permessi è stato oggetto di domande di condono, che però non potevano essere accolte, in quanto dolosamente infedeli (gli abusi erano stati commessi oltre il termine previsto dalla legge) e non conformi all’i ndirizzo della legge (la lottizzazione abusiva non era condonabile). Gravi le conseguenze dell’intervento della magistratura: la demolizione degli immobili e l’annullamento degli atti di compravendita ha comportato la perdita della casa per i nuclei familiari che vi hanno investito i propri risparmi. Dal lato delle banche, invece, gli operatori che avevano concesso i finanziamenti sono rimasti con esposizioni non più garantite dal valore dell’immobile. È chiaro dunque che la banca che stipula un contratto di mutuo con garanzia ipotecaria voglia determinare in primis che questa sia valida.

La cautela della banca costituisce anche tutela a favore del cliente. Anche se spesso il cliente ritiene più utile ottenere il mutuo, che di fatto è lo strumento che gli permette l’acquisto dell’immobile, tuttavia il vero servizio a valore aggiunto è l’attività peritale. Una valida perizia protegge, infatti, l’acquirente da spiacevoli sorprese e per questo occorrerebbe farne ricorso anche in quei casi di compravendita in cui non si ricorre ad un finanziamento.