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Solidarietà. Contro i debiti del venditore
 
Pagare al posto degli altri può capitare spesso, in condominio, a causa di un perverso intreccio normativo. I casi sono parecchi: - l’obbligo di contribuire alle spese condominiali, pur in presenza di insufficienti o inadeguati servizi erogati dal condominio; - l’obbligo di contribuire alle spese condominiali pregresse anche da parte del neo condomino aggiudicatario dell’immobile a un’asta giudiziaria; - la cosiddetta solidarietà tra i condomini per gli obblighi di spesa assunti dal condominio e per esso dall’amministratore; - l’obbligo di contribuire alle spese condominiali pregresse anche da parte di chi non era ancora quando la spesa fu deliberata. Sono queste tutte situazioni particolari, che il buon senso porterebbe a risolvere in un certo modo ma che, al contrario, sono state risolte dalla giurisprudenza della Corte di cassazione, codici alla mano, in modo diametralmente opposto, facendo applicazione delle norme di diritto. Le spese non deliberate Il caso più frequente è quello che si verifica quando, deliberata in assemblea la manutenzione di alcune parti comuni, la concreta esecuzione dei lavori venga posticipata; nel frattempo interviene la compravendita di un qualche appartamento; chi paga le spese deliberate in quell’assemblea? Purtroppo, anche in questo caso, la giurisprudenza non è univoca. Più recentemente, la Cassazione ha affermato con le sentenze 12013/2004, 6323/2003, 4393/1997 e 2489/1982 che momento determinante del sorgere del predetto obbligo contributivo è quello della concreta esecuzione dei lavori di manutenzione anche se deliberati in precedenza. Ma secondo un altro orientamento, cronologicamente intrecciato con il primo (sentenze 981/1998, 9366/1996 e 11981/1992), la genesi dell’obbligo di contribuire alle spese condominiali è da ricercarsi nella delibera con cui l’assemblea approva i lavori condominiali. Quindi il soggetto obbligato tra l’alienante e l’acquirente sarebbe sicuramente il primo, anche se i lavori vengano materialmente eseguiti dopo la vendita. La soluzione Sarà pertanto opportuno che colui che intende acquistare un bene in condominio si informi preventivamente presso il venditore e, con la sua autorizzazione, presso l’amministratore, delle eventuali spese straordinarie deliberate negli ultimi 2-3 anni. Successivamente, acquisita la documentazione, risulterà opportuno inserire prima nel preliminare e poi nel rogito una clausola che preveda la responsabilità del venditore sino al rogito per tutti i contributi di ogni specie e natura deliberati anteriormente al rogito anche se riferiti ad opere condominiali non ancora eseguite o completate.