Comuni, immobili «miniera» da 130 miliardi 
 
da il sole 24 ore di Sara Deganello 
 
Il valore di mercato degli immobili di proprietà dei Comuni italiani si aggira intorno ai 320 miliardi di euro, esclusi terreni e beni storici: 20 miliardi di edilizia residenziale (per 14 milioni di metri quadrati) e 300 di strutture non residenziali (per 170 milioni di metri quadrati), una cifra di gran lunga maggiore a quella di Regioni e Province.
 
La stima è dell’istituto di ricerca Scenari Immobiliari e si tratta di una cifra tre volte superiore al volume annuale del mercato immobiliare italiano, fissato a 120 miliardi di euro. «Un grande patrimonio», lo ha definito dal presidente di Scenari Immobiliari Mario Breglia nel corso di un convegno oggi a Milano sul tema «Come utilizzare la “miniera” immobiliare dei Comuni», tuttavia un tesoro finora poco utilizzato.«C’è grande interesse - ha osservato Breglia - perché i municipi dispongono di un patrimonio enorme, immediatamente utilizzabile e di tutte le tipologie».
 
 Secondo i dati presentati da Breglia, circa il 60% degli edifici comunali sono locali ad uso strumentale diretto – cioè uffici pubblici e scuole – mentre la quota rimanente comprende abitazioni, negozi e uffici affittati a privati: beni che corrispondono a circa 130 miliardi di euro. È questa la quota che, teoricamente, può essere messa in vendita; eppure, dal 2000 al 2006, i Comuni italiani hanno venduto immobili per 6 miliardi di euro, con un ritmo di un miliardo all’anno.
 Un patrimonio tradizionalmente trascurato, quello immobiliare, perché caratterizzato da un’assenza di rendimento legata ad elevati oneri di manutenzione.
 
 Tuttavia negli ultimi 10-15 anni le cose sembrano cambiate e sono nati nuovi strumenti grazie ai quali, per i piccoli Enti locali, diventa più facile e redditizio valorizzare i beni immobili e ricavarne risorse finanziarie. Oltre al project financing applicato alle opere pubbliche, sono state attivate le Società di trasformazione urbana (Stu), e i fondi immobiliari gestiti da alcuni grandi Comuni e da qualche Regione.
 
 Un esperimento di Stu è a Parma: l’Area Stazione Stu Spa, costituita nel gennaio 2004, inaugurerà nelle prossime settimane le opere già costruite. La Stu è una società per azioni (a capitale pubblico o misto), costituita da un Ente locale, finalizzata alla progettazione e alla realizzazione di interventi urbanistici, con il coinvolgimento di competenze e risorse finanziare private. Si occupa di opere di pubblica utilità, ma le gestisce in modo imprenditoriale, può infatti anche commercializzare l’area riqualificata. Gli utili vanno poi ascritti al bilancio dell’Ente.
 
 Diverso è il caso dei fondi immobiliari, strumenti finanziari gestiti da privati che fanno capo al Comune o alla Regione; hanno come oggetto immobili pubblici e come obiettivo la loro valorizzazione. Attualmente in Italia ci sono: il fondo Regione Umbria (con un valore di 52 milioni di euro), il fondo Regione Sicilia (260-420 milioni), il fondo Comune di Milano (240 milioni) il fondo città di Torino (100-300 milioni). Secondo Breglia, i fondi sottoscritti dagli Enti locali potrebbero essere l’«anticamera delle Siiq», le società di investimento immobiliare quotate che, in cambio di trasparenza e dell’osservazione di regole precise, godono di benefici fiscali. Gli investitori infatti incassano l’affitto mentre il Comune garantisce.
 
 «Si tratta di esperimenti, di prototipi», continua il presidente di Scenari Immobiliari, «eppure era ora che ci si muovesse in questa direzione. È dai tempi di Quintino Sella che, in questo campo, nessuno ha fatto nulla». Le operazioni di valorizzazione della «miniera» del patrimonio immobiliare dei Comuni andranno anche a rimpinguare le risorse per il social housing: l’edilizia residenziale sociale. 
 
 Comuni, immobili «miniera» da 130 miliardi 
 
da il sole 24 ore di Sara Deganello 
 
Il valore di mercato degli immobili di proprietà dei Comuni italiani si aggira intorno ai 320 miliardi di euro, esclusi terreni e beni storici: 20 miliardi di edilizia residenziale (per 14 milioni di metri quadrati) e 300 di strutture non residenziali (per 170 milioni di metri quadrati), una cifra di gran lunga maggiore a quella di Regioni e Province.
 
La stima è dell’istituto di ricerca Scenari Immobiliari e si tratta di una cifra tre volte superiore al volume annuale del mercato immobiliare italiano, fissato a 120 miliardi di euro. «Un grande patrimonio», lo ha definito dal presidente di Scenari Immobiliari Mario Breglia nel corso di un convegno oggi a Milano sul tema «Come utilizzare la “miniera” immobiliare dei Comuni», tuttavia un tesoro finora poco utilizzato.«C’è grande interesse - ha osservato Breglia - perché i municipi dispongono di un patrimonio enorme, immediatamente utilizzabile e di tutte le tipologie». 
 
Secondo i dati presentati da Breglia, circa il 60% degli edifici comunali sono locali ad uso strumentale diretto – cioè uffici pubblici e scuole – mentre la quota rimanente comprende abitazioni, negozi e uffici affittati a privati: beni che corrispondono a circa 130 miliardi di euro. È questa la quota che, teoricamente, può essere messa in vendita; eppure, dal 2000 al 2006, i Comuni italiani hanno venduto immobili per 6 miliardi di euro, con un ritmo di un miliardo all’anno.
Un patrimonio tradizionalmente trascurato, quello immobiliare, perché caratterizzato da un’assenza di rendimento legata ad elevati oneri di manutenzione.
 
Tuttavia negli ultimi 10-15 anni le cose sembrano cambiate e sono nati nuovi strumenti grazie ai quali, per i piccoli Enti locali, diventa più facile e redditizio valorizzare i beni immobili e ricavarne risorse finanziarie. Oltre al project financing applicato alle opere pubbliche, sono state attivate le Società di trasformazione urbana (Stu), e i fondi immobiliari gestiti da alcuni grandi Comuni e da qualche Regione.
 
Un esperimento di Stu è a Parma: l’Area Stazione Stu Spa, costituita nel gennaio 2004, inaugurerà nelle prossime settimane le opere già costruite. La Stu è una società per azioni (a capitale pubblico o misto), costituita da un Ente locale, finalizzata alla progettazione e alla realizzazione di interventi urbanistici, con il coinvolgimento di competenze e risorse finanziare private. Si occupa di opere di pubblica utilità, ma le gestisce in modo imprenditoriale, può infatti anche commercializzare l’area riqualificata. Gli utili vanno poi ascritti al bilancio dell’Ente.
 
Diverso è il caso dei fondi immobiliari, strumenti finanziari gestiti da privati che fanno capo al Comune o alla Regione; hanno come oggetto immobili pubblici e come obiettivo la loro valorizzazione. Attualmente in Italia ci sono: il fondo Regione Umbria (con un valore di 52 milioni di euro), il fondo Regione Sicilia (260-420 milioni), il fondo Comune di Milano (240 milioni) il fondo città di Torino (100-300 milioni). Secondo Breglia, i fondi sottoscritti dagli Enti locali potrebbero essere l’«anticamera delle Siiq», le società di investimento immobiliare quotate che, in cambio di trasparenza e dell’osservazione di regole precise, godono di benefici fiscali. Gli investitori infatti incassano l’affitto mentre il Comune garantisce. 
 
«Si tratta di esperimenti, di prototipi», continua il presidente di Scenari Immobiliari, «eppure era ora che ci si muovesse in questa direzione. È dai tempi di Quintino Sella che, in questo campo, nessuno ha fatto nulla». Le operazioni di valorizzazione della «miniera» del patrimonio immobiliare dei Comuni andranno anche a rimpinguare le risorse per il social housing: l’edilizia residenziale sociale.