Quella macchina in cortile

da La Repubblica di Antonella Donati

Le auto parcheggiate sotto casa sono spesso motivo di liti e malumori tra i condomini, ma la questione è regolata da una precisa normativa. Fonte di litigi e malumori il parcheggio delle auto nel cortile in realtà gode di una legislazione tutta sua, anche se spesso trascurata. Per le case costruite a partire dalla fine del 1967 in poi, infatti, il parcheggio nel cortile non è un optional, ma un obbligo, e i regolamenti di condominio che non lo consentono sono a loro volta fuori legge. Quindi prima di pensare a multare o a denunciare chi parcheggia sarà bene dare un’occhiata alla data di nascita del palazzo. E se questo è vecchio è meglio pensare a regolamentare piuttosto che vietare, perché se non sono d’accordo tutti sul divieto la delibera è nulla.

Dal 1967 in poi parcheggio obbligatorio - Il vero e proprio spartiacque nella vicenda lo segna la legge 6 agosto 1967, n. 765, Modifiche ed integrazioni alla legge urbanistica 17 agosto 1942, n. 1150. L’articolo 8, infatti, stabilisce che per poter avere la concessione edilizia c’è l’obbligo di riservare a parcheggio, nelle nuove costruzioni ed aree ad esse inerenti, appositi spazi (in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri di fabbricato). Una prescrizione che non può essere “cancellata” neppure dal regolamento condominiale contrattuale, come ha precisato la Corte di Cassazione (Cass. civ., sez. II, 6 maggio 1988, n. 3370) sottolineando che l’obbligo di riservare le aree a parcheggio previsto dalla legge “si ricollega ad esigenze pubblicistiche e costituisce un vincolo di destinazione, in favore degli abitanti delle costruzioni medesime, non derogabile, né da parte del costruttore, né da parte di successivi rapporti privatistici. che restano colpiti da nullità ove si pongano in contrasto con tale destinazione. Pertanto, in edificio condominiale, e per il caso in cui gli indicati spazi si trovino in aree incluse fra i beni comuni, la citata norma rende invalida la clausola del regolamento condominiale, recepita nei contratti di vendita, che introduca divieti di parcheggio, e, quindi, legittima la deliberazione assembleare che consenta il parcheggio stesso in contrasto con tale regolamento.”

I regolamenti fuorilegge - Chi si trova ad abitare in un condominio costruito da meno di 40 anni, dunque, non può vedersi imporre nessun divieto di parcheggio e nessuna sanzione, anche se l’area non è delimitata e non sono delimitati i posti. Ovviamente la propria libertà di lasciare la macchina sottocasa non deve essere una limitazione a quella degli altri: tutti debbono essere in condizione di poter parcheggiare almeno un auto per appartamento, e questo a prescindere dalla dimensione dell’appartamento stesso. Infatti “Sussiste la violazione di cui all’art. 1120, secondo comma, cod. civ., allorché il condominio, deliberando che l’uso del parcheggio sia riservato ai soli condomini proprietari di una determinata quota millesimale (nella fattispecie 112,33 millesimi), inibisca agli altri proprietari, con quota millesimale inferiore a detto limite, l’uso dell’area destinata a parcheggio.” (Pret. civ. Modugno, 29 maggio 1987). Il che significa che occorre evitare di sistemare la macchina in modo tale che altri non trovino spazi o abbiano difficoltà nel fare manovra, ma nulla di più, e l’attico su due piani quanto a parcheggio “vale” come un monolocale. Quindi regolamenti che vietano il parcheggio nei condomini costruiti dopo il 1967, o lo limitano in base alla tipologia degli appartamenti sono fuorilegge, come pure quelli che consentono la sosta nel parcheggio per le sole sole operazioni di carico e scarico. Se l’area non è regolamentata e non sono delimitati i posti, lasciando magari anche lo spazio per i giochi dei bambini, non è un problema di chi vuol parcheggiare ma un difetto del condominio.

Nei condomini più vecchi divieto solo all’unanimità - Fin qui le regole per chi abita nelle case di nuova costruzione, nei condomini più vecchi e nei palazzi d’epoca la questione è un po’ più complessa: in questo caso, infatti, il regolamento può disporre sanzioni e divieti. Ma attenzione: solo il regolamento contrattuale approvato all’unanimità può vietare il parcheggio, le decisioni prese a maggioranza possono solo regolamentarlo. Un sentenza per tutte: “La norma di un regolamento contrattuale di condominio che vieti di parcheggiare e lavare le auto nel cortile interno non fissa un modo di regolamentare la cosa comune (di tal tipo sarebbe stata invece ad esempio una clausola che, sul presupposto che fosse consentito il parcheggio e il lavaggio delle auto, regolamentasse tali diritti fissando gli orari, i giorni e le modalità), bensì limita il diritto di godimento dei condomini sulla cosa comune escludendo che di essa si possa fare un certo uso perché, evidentemente, non ritenuta confacente agli interessi dei condomini. Trattasi quindi di una norma che fa nascere un vero e proprio diritto soggettivo in capo a tutti i condomini, e che, in quanto tale, può essere modificata solo con il consenso unanime di tutti i condomini.”(Trib. civ. Piacenza, sez. II, 29 ottobre 1992, n. 438 ). Questo principio, però, vale anche all’inverso, ossia quando l’area condominiale ha in partenza una sua destinazione diversa: in pratica se l’area nasce come giardino per modificarne la destinazione e trasformarla in parcheggio è necessaria l’unanimità.

Il turno e i pagamenti - Se la destinazione d’uso è chiara e ci sono posto sufficienti per tutti, comunque, dovrebbe essere sufficiente la buona volontà dei singoli e le capacità di guida per evitare l’intralcio ad altri come pure l’impossibilità per qualcuno di trovar posto. Se invece il palazzo è d’epoca, ma il cortile è piccolo, occorre stabilire un sistema a rotazione. Per questo basta una delibera approvata della maggioranza dei condomini. E’ invece ” illegittima, in quanto lesiva dei diritti dei partecipanti pretermessi, la delibera con la quale, nell’ipotesi in cui il cortile comune non sia abbastanza ampio da accogliere le autovetture di tutti i condomini, l’assemblea anziché prevedere un uso turnario dell’area abbia stabilito di concedere in locazione i posti macchina disponibili ad alcuni soltanto dei condomini stessi.” (Trib. civ. Milano, sez. VIII, 12 febbraio 1987, n. 12669)

Quando la sosta è legittimamente vietata - Se, invece, nel condominio d’epoca, o comunque costruito più di 40 anni fa il regolamento contrattuale o comunque approvato all’unanimità impone di lasciar libera dalle auto l’area del cortile, tutti sono tenuti a rispettare le regole. Non è detto, però, che questo accada sempre. Che fare, allora? Se il regolamento contrattuale non lo prevede non si possono imporre multe per “divieto di sosta”: una norma di questo tipo, infatti, può essere approvata solo all’unanimità. Inoltre dato che il cortile è a tutti gli effetti un’area privata, se si decide di far spostare un’auto che intralcia le spese sono a carico di chi decide di chiamare il carro attrezzi. La cosa migliore sarebbe delimitare lo spazio in modo tale da non far entrare estranei.