da www.ildenaro.it di Alberto Savarese 
 
Interessante pronuncia da parte dell’Agenzia delle Entrate in tema di divisione di una comunione di beni tra condomini . Arriva con la risoluzione n. 334/ E dello scorso 16 novembre , provvedimento con il quale le Entrate hanno fornito chiarimenti in merito all’istituto della divisione, precisando che all’atto , effettuato “..a tacitazione dei rispettivi diritti e in assenza di corresponsione di conguaglio..”, si applica l’imposta di registro con aliquota dell’1% a condizione che le parti da assegnare ai singoli soggetti rappresentino una “unica massa” (originate cioè da un solo titolo) e i conferimenti non superino il valore della quota di diritto spettante a ciascuno sull’intera comunione. Prima di analizzare il contenuto della risoluzione in esame, è opportuno focalizzare l’attenzione sulla disciplina delle cosiddette “masse plurime”, cioè delle comunioni tra i medesimi soggetti che trovano origine in titoli diversi, ricordando come esse siano considerate come una sola comunione se l’ultimo acquisto di quote deriva da successione “mortis causa” .
 
L’atto di scioglimento della comunione delle masse plurime, quindi, non si concretizza quindi in una unica divisione, ma tante divisioni quanti sono i titoli costitutivi delle singole comunioni, ad eccezione del caso in cui l’ultimo acquisto di quote derivi da successione mortis causa. La rilevanza di tale modo di operare è evidente nel caso di assegnazione in via esclusiva di un bene, in considerazione del diverso valore che assume la parte assegnata eccedente la quota a seconda che si determini la stessa quota rispetto a tutti i beni comuni o rispetto ai soli beni rientranti nella singola comunione. Appare evidente che , in base a queste premesse, diventa fondamentale individuare i titoli che generano una comunione per determinare, nel caso concreto, se ci si trovi di fronte a un atto divisionale che fa riferimento a un’unica massa o a più masse. 
 
E’ opportuno precisare che, se è vero - come detto - che le masse plurime nascono da titoli diversi, tale pluralità deve attenere al rapporto funzionale tra titolo e massa e non tra titolo e soggetto. Perciò, per la ricerca delle eventuali masse plurime, si devono individuare i titoli che generano la comunione e non quelli che traslano quote tra soggetti. Nella divisione di una comunione di beni condominiali, l’oggetto è costituito da beni che, in sostanza, fanno parte di un’unica comunione, individuata nelle parti comuni del condominio. La variazione soggettiva dei soggetti della comunione , per atto traslativo tra vivi o per successione, non fa sorgere una massa plurima. I singoli acquisti, infatti, hanno avuto a oggetto la stessa massa unitamente considerata, composta dalle parti comuni del condominio, determinando variazioni soggettive nella titolarità delle quote ma non generando ulteriori comunioni su masse diverse. 
 
Una interpretazione che trova sostegno sia nella disciplina normativa del condominio, che ne fa un’ipotesi particolare di comunione, il cui titolo costitutivo è dato dalla proprietà comune di parti dell’edificio, sia la giurisprudenza della Corte di cassazione, che precisa che il condominio si forma con la costruzione sul suolo comune o con il frazionamento da parte dell’unico proprietario pro indiviso di un edificio, i cui piani o porzioni di piano vengono attribuiti a due o più soggetti in proprietà esclusiva, convertendo l’intera proprietà in una pluralità di proprietà esclusive e di parti comuni indivise. Ne consegue, quindi, l’unicità della comunione riferita alle parti comuni dell’edificio, indipendentemente dai trasferimenti dei diritti che hanno interessato le parti in proprietà esclusiva. 
 
Si tratta quindi di comunione che trova origine in un solo titolo (quello costitutivo del condominio), costituita, perciò, da un’unica massa. Pertanto, nella divisione dei beni condominiali, le assegnazioni ai condividenti possono essere considerate dichiarative per la parte in cui corrispondono esattamente alle quote di diritto spettanti a ciascun condividente sull’intera comunione. L’eventuale parte eccedente è considerata vendita, con l’applicazione della disciplina secondo i criteri sopra ricordati.