da www.repubblica.it di Adriano Bonafede

Di Siiq (Società immobiliari d’investimento quotate) si parla ormai da circa un anno. Questo strumento, poi introdotto dalla Finanziaria per il 2007, dovrebbe contribuire a dare ai risparmiatori la possibilità di investire in immobili in modo alternativo o complementare a quello che avviene attraverso i fondi chiusi, che già sono sul mercato da alcuni anni.Un regolamento d’attuazione, necessario per far decollare le Siiq, è circolato nei mesi scorsi e sembrava di essere arrivati a un punto fermo dopo che il ministero dell’Economia aveva recepito alcune istanze poste dal Consiglio di Stato. Poi, però, questo regolamento è scomparso, inghiottito dal nulla.

Secondo gli operatori, il regolamento è stato rinviato in attesa della manovra che sarà attuata con la Finanziaria per il 2008. La spiegazione potrebbe essere data dal fatto che il mercato chiede qualche correttivo che potrebbe avere dei costi per lo Stato. Dunque occorrerebbe conoscere prima l’entità della manovra per vedere se poi avanzano dei fondi spicciolo da trovare fuori della Finanziaria per far decollare le Siiq.

Ma che cosa non funziona nella legge o nel regolamento d’attuazione che introducono nell’ordinamento questo nuovo tipo di società immobiliari? «Molte cose spiega Stefano Cervone, direttore generale di Sorgente, un’sgr del comparto immobiliare che finora ha costituito solo fondi ma che in futuro vorrebbe creare anche una Siiq ma se volessimo sintetizzare il tutto in un unico concetto, si dovrebbe dire che la normativa è troppo poco flessibile. Ci sono insomma troppi vincoli». Ad esempio c’è il fatto che un unico soggetto non può superare il 51 per cento del capitale totale: «Questa soglia dovrebbe essere abbassata dice Cervone basta pensare che in una normale società quotata chi possiede oltre il 30 per cento deve per forza lanciare un’Opa sul capitale. Inoltre, perché la società dovrebbe essere governata dal proprietario e non da un gestore indipendente?».

Ma ci sono anche altri problemi. Il 35 per cento del capitale deve essere detenuto da soggetti che non possiedano ciascuno più dell’1 per cento. Anche qui, com’è possibile controllare che un soggetto non superi quella quota? Ma, dopotutto, che ragione c’è di stabilire un vincolo di questo tipo?

Una delle questioni che stanno più a cuore degli operatori è il regime fiscale delle plusvalenze. Come si sa, i gestori immobiliari traggono profitto da due elementi: il reddito (cioè gli affitti) e le plusvalenze alla rivendita (cioè la differenza tra il valore iniziale e quello finale). Ora, nelle Siiq c’è l’obbligo che i ricavi arrivino per l’80 per cento dagli affitti (anche qui, forse, un vincolo eccessivo). Ma per la parte di reddito che deriva dalle plusvalenze, se queste non vengono reinvestite, si passa dal regime fiscale agevolato a quello normale. «Non si comprende questa dicotomia dice Cervone nei fondi immobiliari esiste un unico regime fiscale, la tassazione al 12,5 per cento sui guadagni che però non vede nessuna discriminazione riguardo alle fondi di redditività».

Tra le rigidità del nuovo strumento c’è anche il fatto che l’85 per cento dell’utile dev’essere distribuito obbligatoriamente anno per anno sotto forma di dividendi.
Può darsi che all’origine del ritiro del regolamento ci sia proprio la necessità di riconsiderare alcuni elementi un po’ controversi. Le Siiq, comunque, piacciono agli operatori perché loro permette di avere in mano uno strumento quotato in cui i risparmiatori possono entrare e uscire quando vogliono, cosa che non possono fare con i fondi immobiliari, ameno di non subire penalizzazioni.