Consulenza Immobiliare

da www.ildenaro.it di Alberto Savarese 

Negli ultimi anni si sta assistendo ad un vero e proprio boom dello strumento negoziale del contratto preliminare . Basti pensare a quanto avviene giornalmente nel settore immobiliare , nel quale l’atto di compravendita è preceduto quasi sempre da un compromesso. Il problema però è che nella maggior parte dei casi questi atti non vengono poi registrati, comportando sia l’evasione dell’imposta di registro direttamente connessa alle disposizioni contenute nel contratto preliminare, sia la sottrazione al Fisco di una fetta sostanziosa di base imponibile. Un situazione che Il legislatore ha cercato di scoraggiare in vari modi : ultimo intervento, in tal senso, le importanti novità introdotte dalla Finanziaria 2007, che ha posto a carico degli “agenti di affari in mediazione iscritti nella sezione degli agenti immobiliari del ruolo di cui all’art. 2 della L. 3 febbraio 1989 n. 39, per le scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attività di conclusione degli affari”, l’obbligo di richiederne la registrazione, prevedendo inoltre che siano solidalmente coobbligati al pagamento dell’imposta dovuta. Prima di approfondire le problematiche connesse all’ imponibilità ai fini dell’imposta di registro del contratto stesso, è opportuno richiamare le caratteristiche di questo strumento negoziale. In base alla disciplina civilistica , il contratto preliminare ha per oggetto la promessa di vendere e, rispettivamente, di acquistare un dato immobile per un prezzo determinato e che disciplina, inoltre, il contenuto del contratto definitivo che le parti si impegnano a stipulare successivamente. Relativamente al contenuto , lo stesso deve avere un minimo di determinatezza; in caso contrario, essendo comunque un contratto, sarebbe invalido per indeterminatezza dell’oggetto. Il Codice civile, nel regolare la forma del contratto preliminare, dispone, all’articolo 1351, che questo sia nullo se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo. Relativamente alle cessioni immobiliari, il preliminare deve, pertanto, essere fatto, a pena di nullità, per iscritto, essendo questa la forma prevista per il contratto definitivo dall’articolo 1350 del Codice civile. E’ evidente che con la conclusione del contratto definitivo, il preliminare esaurisce la propria funzione, in quanto il definitivo produce effetti ex nunc. L’individuazione del carattere preliminare o definitivo del contratto dipende dalla ricerca della volontà effettiva delle parti, onde accertare se essa sia rivolta a rinviare nel tempo la produzione degli effetti programmati ovvero a realizzarli subito. In quest’ultimo caso, il contratto preliminare viene definito improprio. Appare, quindi, importante individuare, al di là della terminologia adoperata, se si è in presenza di una promessa di vendita ovvero di un contratto definitivo, applicando il principio civilistico in base al quale nell’interpretare il contratto si deve indagare sulla comune intenzione delle parti e non limitarsi al senso letterale delle parole (articolo 1362, CC). La distinzione operata a livello civilistico assume rilievo anche per la normativa fiscale. Infatti , la corretta interpretazione dell’atto concluso tra le parti assume rilievo anche per individuare il trattamento fiscale da applicare allo stesso atto . La verifica va fatta in relazione agli effetti che si producono: in caso di preliminare vi è soltanto il sorgere di un obbligo; il definitivo determina, invece, l’effetto immediato del trasferimento del diritto. Fatte queste premesse, è possibile adesso tracciare la disciplina del contratto preliminare ai fini dell’imposta di registro . La principale norma di riferimento é costituita dall’articolo 10 della Tariffa, parte prima, allegata al Dpr 131/1986, dalla quale si evince l’obbligo della registrazione in termine fisso, entro 20 giorni dalla data dell’atto e l’applicazione dell’imposta in misura fissa (168 euro). Il testo unico del 1986 ha, peraltro, apportato a tale pacifico principio un’importante precisazione, disciplinando espressamente, nella nota al citato articolo 10, le modalità di tassazione di quelle disposizioni accessorie incluse nel preliminare che non rientrano nel contenuto minimo dello stesso, costituito dall’assunzione dell’obbligo di stipulare il contratto.

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