da www.trend-online.com di Andrea Mazzalai 
  
Una dinamica immobiliare può essere influenzata da molti fattori nell’arco della sua estensione, condizione economica e investimenti, disponibilità della liquidità e quindi livello dei tassi, mancanza di investimenti alternativi, ragioni sociali o generazionali, convenienza rispetto agli affitti, speculazione finanziaria ed edilizia, ma mai come in questo caso la dinamica immobiliare aveva conosciuto una leva economica supportata dal fenomeno delle cartolarizzazioni e dal fenomeno “subprime” ovvero un fenomeno di massa che consentiva l’accesso e la disponibilità anche ai redditi minori!
 
La possibilità di estrarre equity dalle proprie abitazioni fondata sull’assunto che le quotazioni immobiliari non possono che salire ha determinato inoltre un’illusione di massa!
 
Alcuni di Voi spesso mi chiedono quale possibilità esista che l’esperienza americana possa ripresentarsi nella dinamica del nostro mercato immobiliare. Ho già spiegato più volte che ogni crescita immobiliare mondiale a parte il denominatore comune delle politiche monetarie espansive e quindi l’accesso a tassi mai cosi convenienti tranne nella Grande Deflazione giapponese, porta con se un’origine che si differenzia a seconda della propensione al risparmio o all’indebitamento, alle dinamiche territoriali o semplicemente all’applicazione o meno di un sistema tradizionale di concessione del credito.
 
Nel mondo il mercato immobiliare è stato “stimolato”, per raccogliere il testimone di una crescita o di un ciclo economico che portava con se il fantasma della deflazione o meglio la sua presunta ombra di derivazione accademica!
 
Sino ad oggi, nessuno in Italia si presentava alla propria banca per rifinanziare il proprio mutuo richiedendo un surplus di disponibilità finanziaria sulla base del pur sensibile aumento di valore dell’immobile e mediamente nessunabanca concedeva o concede tutt’ora finanziamenti senza garanzie o addirittura del 110/120 % dell’ipotetico valore commerciale di un immobile.

Ciò non toglie che alcuni fattori come le tensioni sull’euribor, l’inflazione e di conseguenza l’innasprimento dei tassi sui mutui a tasso variabile o gli eccessi nelle valutazioni possano contribuire, oltre ad una possibile contrazione economica mondiale, ad un rallentamento o ad un’improvvisa discesa nei prezzi che può variare a seconda del territorio o di specifiche condizioni o realtà.

Oggi il pericolo maggiore proviene dall’America ed è per questo che in questi mesi mi sono concentrato solo esclusivamente sul mercato immobiliare americano.

Tempo fà analizzando le cause della deflazione giapponese la mia curiosità fù attratta dal termine ” JUSEN” e la sorpresa fu veramente tanta.

Cosi scrissi:

Le jusen erano istituti finanziari non bancari costituiti da joint.ventures di grandi banche che finanziavano i loro prestiti tramite prestiti ottenuti dalle banche fondatrici. Tali banche erano specializzate nell’erogazione di mutui ipotecari create con l’obiettivo di soddisfare la crescente domanda di prestiti per l’acquisto di beni immobili. Nel corso degli anni ottanta con l’emergere naturale della bolla speculativa il credito, si diresse verso le società immobiliari, indirizzando verso quest’ultime clienti potenzialmente insolventi in quanto le banche fondatrici non volevano assumersi il rischio diretto delle operazioni. Gran parte delle attività di prestito era puramente speculativa, sulla scia di prezzi che crescevano in modo esponenziale concessi nella convinzione che i valori avrebbero continuato a crescere all’infinito. Per concludere le “jusen” non erano soggette alle stesse regole vigenti nel settore bancario e una diminuzione nel valore dei beni
immobiliari avrebbe causato seri problemi in quanto la garanzia era riposta nelle proprietà immobiliari.

Ebbene neanche a farlo apposta Robert Shiller, professore di economia alla Yale University e fondatore dell’indice S&P Case Shiller House Price Index, in una recente intervista al THE_TIMES, affronta il paragone con la Grande Deflazione giapponese, sostenendo che nei prossimi anni le perdite potrebbero addirittura triplicare e che questa recessione o deflazione immobiliare, chiamatela come volete, potrà durare ancora per alcuni anni.

Robert Shiller, Professor of Economics at Yale University, predicted that there was a very real possibility that the US would be plunged into a Japan-style slump, with house prices declining for years.

Professor Shiller, co-founder of the respected S&P Case/Shiller house-price index, said: “American real estate values have already lost around $1 trillion [£503 billion]. That could easily increase threefold over the next few years. This is a much bigger issue than sub-prime. We are talking trillions of dollars’ worth of losses.”

He said that US futures markets had priced in further declines in house prices in the short term, with contracts on the S&P Shiller index pointing to decreases of up to 14 per cent.

There is a good chance that this housing recession will go on for years,” he said.

Forse il professor Shiller è un grande pessimista o forse è soltanto una di quelle persone che ama navigare nell’immenso oceano del realismo, un realismo che si basa su dati oggettivi che forse lui conosce meglio di chiunque altro e su quella parolina che và sotto il nome di esperienza!

La deflazione giapponese ha messo in ginocchio una potenza economica mondiale per molti e forse troppi anni, i fattori e le condizioni sono fonte di studi e ricerche come purele dinamiche interne ad una società molto differente da quella occidentale, ma ciò non può far escludere a priori che una situazione tale si possa verificare anche in America.

Nel frattempo le vendite di abitazioni esistenti rimbalzano di un 0,4 % e subito l’ottimismo interessato della NAR, National Association of Realtors ci comunica che:

“Near term, existing-home sales should continue to hover in a narrow range, just as they have since September, and that’s good news because it’ll be a further sign that the housing market is stabilizing,” he said.

La situazione si stà stabilizzando, beato cielo!

Le revisioni sono sistematicamente al ribasso e i contratti in questione sono riferiti a settembre ed ottobre, l’inventario rimane superiore ai 10 mesi necessari per smaltire le eccedenze e il tutto si stà stabilizzando come il fenomeno subprime non dava alcun segno di contagio all’economia!

Questo è un semplice pull back nelle vendite, che vedrà un’accellerazione della discesa nel 2008!

Un’esplosione continua di foreclosure non solo ai livelli subprime ma specialmente nel livello Alt-A dove ignari mutuatari che potevano qualificarsi per un accreditamento medio alto sono stati dirottati sul segmento subprime con formule esotiche o reset stellari e su fino alla categoria Prime.

Non dimenticate le prossime scadenze, i prossimi mesi e i famigerati mutui ARMs, non dimenticate mai questo grafico e piuttosto dimenticate i palliativi governativi come il THE_HOPE_NOW_ALLIANCE plan, la possibile BUFALA del piano governativo che nasconderebbe il tentativo di togliere supporto al presidente democratico della Commissione della Camera per i Servizi Finanziari, Barney Frank, sostenitore di una proposta di legge che possa nel caso di bancarotta, concedere ai giudici il potere di riscrivere i termini dei mutuiipotecari.

“Elizabeth Warren, esperta in bancarotta a Harvard, dice: «Il piano per i mutui subprime dell’Amministrazione è il sogno della lobby delle banche» e, considerati i trascorsi della stessa Amministrazione Bush, ciò non dovrebbe sorprendere più di tanto. Ci sono infatti tre precise preoccupazioni legate all’ondata crescente di pignoramenti in America. La prima è la stabilità finanziaria: se le banche e gli altri enti subiscono enormi perdite per i loro investimenti legati ai mutui, è l’intero sistema finanziario nel suo complesso a risentirne e traballare. La seconda è la sofferenza in termini umani: centinaia di migliaia, probabilmente milioni, di famiglie americane perderanno la loro casa. Terza, infine, è l’ingiustizia: il boom dei subprime ha comportato prestiti da avvoltoi – prestiti ad alto tasso di interesse rifilati a sottoscrittori che si qualificavano per tassi molto inferiori – su scala spettacolare. Il Wall Street Journal ha scoperto che più del 55 per cento dei prestiti subprime concessi all’apice della bolla edilizia “sono stati erogati a persone con punteggi creditizi abbastanza alti da qualificarsi spesso per prestiti convenzionali a termini di gran lunga migliori”. E nel mercato edilizio in forte calo, queste vittime si ritrovano ora nei guai, impossibilitate a rifinanziare. ”

In fondo l’effetto Goldman continua inesorabile, unica banca al Mondo che ha visto i propri bilanci sfavillare in mezzo allo tsunami subprime e che si permetta di analizzare in profondità i conti di casi altrui con report o analisi alle volte devastanti! Misteri della Grande Finanza!

Bene dopo tanto ottimismo sulle vendite di abitazioni esistenti come vedete, l’oggettività dei dati in questione non lasciano spazio ad alcun dubbio, anche tenendo conto di una possibile
accellerazione dovuta al periodo stagionale, non certo propizio per le vendite di abitazioni.

Alcune brevi considerazioni:

a) Revisione del dato precedente da 728.000 a 711.000: le revisioni al ribasso sembrano ormai essere diventate sistemiche, con i dati di agosto settembre ed ottobre rivisti talvolta sensibilmente.

b) i dati del US Census Bureau non tengono conto degli annullamenti e questi sono, secondo le informazioni dei costruttori a livelli record, come è logico che sia in una dinamica deflattiva. Ecco quindi per quale motivo le revisioni sono sensibilmente al ribasso.

c) i prezzi medi di vendita non possono tener conto degli incentivi_dei_costruttori che sono che_sono_all’ordine_del_giorno e naturalmente subiscono anche l’effetto revisioni e cancellazioni. Cercasi_disperatamente acquirenti!

Quindi non vi è alcun dubbio che tranne che nella recessione del 2001 in tutte le altre deflazioni immobiliari ad ogni caduta nelle ” Housing Starts ” è seguita irrimediabilmente una recessione! E volete che dopo un crollo di queste proporzioni, il credit crunch con l’intervento sistemico delle banche centrali, un’economia in evidente frenata che si porta dietro lentamente ma inesorabilmente l’occupazione non vi sia la possibilità di avere una recessione al 100 %. Faccio fatica a comprendere mese dopo mese, le percentuali di possibile avvento di una recessione, che aumentano del 5/10 % di volta in volta, quasi in punta dei piedi. Ne parleremo in un prossimo post analizzando in dettaglio il perchè della mia certezza, ma oggi la domanda più importante è quanto profonda sarà questa recessione, una recessione che ad esempio le tavole rotonde dei gestori italiani di fine anno, neanche scorgono all’orizzonte.

I prossimi giorni vedranno una nuova batteria di dati macroeconomici, con in primopiano il mercato del lavoro e gli indici ISM, i dati della Automatic Data Processing e i sussidi di disoccupazione! Un mix in grado di dare nuove risposte agli interrogativi sulla forza del mercato del lavoro americano!

Analizzate, analizzate e ricordate sino in fondo le variabili che abbiamo affrontato nel precedenti post, confrontate ogni dato, sussidi, dati della ADP o sottoindici occupazionali degli ISM per arrivare a confrontarli al CES NET BIRTH/DEATH MODEL del BLS, modello che come dimostrato in passato, non più in grado di segnalare le grandi svolte.

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