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Capire quanto “realmente” costa un mutuo non è sempre immediato. Questo perché spesso vi sono costi più o meno “nascosti”, o comunque che sono al di fuori della rata “ufficiale”: spesso costi che rientrano in una cosiddetta strategia di “confusopolio”, e hanno lo scopo di fare apparire il mutuo più conveniente di quello che è in realtà.
Fortunatamente, va detto, quella dei “costi nascosti” è una prassi sempre meno diffusa, anche perché il decreto Bersani (vorrebbe) impedire alle banche di addebitare al cliente molti di questi costi, ma siamo ancora lontani dall’applicazione completa di queste norme.
Ciononostante, è opportuna molta prudenza ed attenzione, anche considerato che il mutuo potrebbe essere un “compagno” che dovremo portarci appresso per decine di anni, e quindi è da evitare una scelta affrettata. Ad aggravare il problema per diverse persone è che sono digiune di cultura finanziaria, e magari il mutuo è la loro prima operazione finanziaria significativa, e quindi sono esposti ad ingenuità ed errori.
Spesso si crede che l’unico costi siano il rimborso del capitale più gli interessi, calcolati in base al Tasso Annuo Nominale (TAN). Ebbene, in realtà ci possono essere numerose altre spese, alcune una-tantum, altre che si ripetono ad ogni rata, che possono stravolgere i valori in gioco.
 
Spese una-tantum
 
Spese di istruttoria

Spese di perizia

Spese per la mediazione (se ci si è affidati ad un intermediario per l’ottenimento del mutuo)

Spese per la rinegoziazione del mutuo

Spese ripetute

Spese di incasso o riscossione

Spese di assicurazione

Spese di gestione della pratica

Insomma, come si può vedere le spese (e l’elenco è incompleto, perché dipende dalla “fantasia” della banca) possono essere molte. Le banche che aderiscono al codice di condotta europeo forniscono un prospetto in cui indicano anche l’Indice Sintetico di Costo (ISC), noto anche come TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale), che include nel calcolo ance le spese aggiuntive.
Ma attenzione: bisogna verificare con attenzione quali spese sono state inserite nel calcolo dell’ISC, perché le banche possono decidere di “lasciarne fuori” qualcuna. Ad esempio, possono non conteggiare nel calcolo dell’ISC le spese di assicurazione, giustificandolo col fatto che l’assicurazione non è parte del contratto di mutuo, e il cliente è libero di farla con chi preferisce.