Consulenza Immobiliare

da www.ilsole24ore.com di Paolo Zucca 
 
Tanta è l’offerta di mutui di sostituzione e altrettanta è la voglia, per ora tamponata a fatica, di cambiare la banca di fiducia. Il meccanismo concorrenziale è stato messo in moto e dovrebbe produrre effetti ancora più evidenti nei prossimi mesi. La portabilità del mutuo, che richiama la portabilità del numero di cellulare o del conto corrente, è in verità più complessa perché deve trasferire quel fondamentale presidio di garanzia che è l’ipoteca sulla casa.
 
Che non è un insieme di cifre, di incassi e addebiti predefiniti. La garanzia sulla casa può avere una sua evoluzione nel tempo e alle diverse condizioni di mercato. La portabilità del mutuo (con sostituzione o surroga) ha bisogno di maturare anche nell’offerta degli operatori. 
 
Banca Ucb – dice il direttore commerciale Riccardo Maccabruni – ha proposte di mutuo per la sostituzione e non ha invece al momento un prodotto dedicato alla surroga. Siamo al lavoro per definire un mutuo ad hoc che sarà disponibile a breve. Tutti i mutui attualmente in gamma possono essere invece utilizzati per la sostituzione, a cominciare da Mutuo & Cash che a soli sei mesi dal lancio raccoglie circa il 10% delle richieste totali».
Le rinegoziazioni sono molto contenute e Banca Ucb (gruppo Bnp Paribas) registra un’incidenza dello 0,5% a dicembre rispetto allo 0,15 del 2006. Con formule diverse si potrebbe muovere – secondo Massimo Tessitore, senior manager di Accenture consulting circa il 5% di nuovi mutui (oltre tre milioni) contro l’1% attuale. L’Italia si allineerebbe a Francia e Spagna. «Il mutuo ha una forte componente di fidelizzazione del cliente – ricorda Tessitore – e gli istituti maggiori stanno facendo e faranno di tutto per non perdere clientela a vantaggio dei gruppi specializzati, ritoccando progressivamente gli spread». Fra controffensive, equivoci, ipotesi di accordo fra banche e notai stroncati dall’intervento dell’Antitrust e mercato immobiliare debole le potenzialità della sostituzione sono state in parte stoppate. Nonostante i costi notarili si stiano riducendo e – secondo i rappresentanti della categoria possano ridursi a 400-500 euro nei casi più semplici. Gli stessi notai ricordano che errori di trascrizione o mancanza di verifiche possono poi riflettersi sul buon esito del contratto.
 
Ma il costo dell’intervento notarile non sembra essere l’ostacolo maggiore visto che le migliori proposte sul mercato incorporano il costo dell’intervento professionale. Per le associazioni dei risparmiatori rimangono ostacoli più o meno espliciti e in diversi istituti vengono praticate formule varie volte a scoraggiare il cambio di banca. 
 
Nonostante gli sforzi del legislatore, delle Authority e degli stessi operatori, chiudere un contratto e riaprirne un altro altrove è ancora complesso. L’obiettivo di un cambio di finanziatore «a somma zero» è tutto da raggiungere.
 

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