da www.repubblica.it di  A.D.
 
Tengono conto dei metri quadrati, ma anche di tanti altri coefficienti come il piano, la luminosità e l’orientamento. E per rifarle è necessaria l’approvazione dei condomini
 
Croce e delizia di tutti i condomini, le tabelle millesimali sono uno degli argomenti più di frequente oggetto di dubbio e discussione. Sono la base per la suddivisione delle spese, ma  non sempre è chiaro il criterio con il quale sono definite,  per quale motivo a parità di metri quadri due appartamenti non hanno mai gli stessi millesimi, e perché chi sta ai piani superiori paga sempre di più degli inquilini del piano di sotto. Eppure non c’è errore, perché le tabelle millesimali tengono conto di molti fattori,e non solo dei metri quadri.  
 
Regole che vengono da lontano - Ma come vengono determinati, allora i millesimi? Le regole in vigore risalgono esattamente a 40 anni fa. E’ del 1966, infatti, la circolare dell’allora Ministero dei Lavori Pubblici - Circolare n. 12480 del 26 marzo 1966 “Norme per i collaudi dei fabbricati costruiti da cooperative edilizie fruenti di contributo statale e per la ripartizione delle spese fra i singoli soci” -  che ha  dettato i criteri di  differenziazione dei valori dei singoli appartamenti in uno stabile e introdotto i  “coefficienti riduttori” (minori cioè dell’unità), che  riferiti alla superficie dei singoli ambienti, ne diminuiscono l’entità in riferimento alla funzionalità dei singoli appartamenti. La superficie espressa in metri quadri si trasforma così in “superficie virtuale”: la quota millesimale relativa ad ogni appartamento  risulta dal rapporto tra la superficie virtuale dell’appartamento stesso e la somma delle superfici virtuali di tutti gli alloggi, con esclusione dell’appartamento del portiere (ove esista) e di ogni altra area comune.  
 
 Altezza e luminosità -  Il calcolo, però, non è né semplice né immediato.  Nella circolare sono indicati uno per uno i coefficiente applicabili per il calcolo dei millesimi e le relative percentuali di riduzione. Volendo potrete controllare su questa base se la vostra tabella rispecchia le regole. In generale, comunque vediamo i coefficienti. Sono sei in tutto:
 
 a) coefficiente di destinazione:stabilisce una valutazione degli spazi  in relazione alla  loro utilità, considerando, non solo il numero di stanze,mala presenza degli accessori (uno o più bagni, terrazze, balconi, cantina, giardino).
 
 b) coefficiente di piano: tiene conto di tutte le condizioni che caratterizzano un appartamento o un ambiente per il fatto di trovarsi ad una altezza minore o maggiore relativamente in riferimento a comodità di accesso, onerosità di spese per eventuale ascensore, appetibilità commerciale, luminosità, rumorosità, panoramicità, soggezione ai venti, onerosità di trasporti (masserizie, ecc.).
 
 c) coefficiente di orientamento:  tiene conto di tutti i vantaggi e gli svantaggi che ad un dato ambiente derivano dalla sua posizione rispetto ai punti cardinali, valutando gli effetti per la parte di competenza (quindi, quantità di sole, di luce, di calore, esposizione ai venti dominanti) connessi ad un dato orientamento, indipendentemente da altre condizioni caratteristiche del vano considerato.
 
 d) coefficiente di prospetto: si riferisce alla caratteristica relativa ai particolari maggiori o minori benefici che derivano, ad un alloggio o ambiente rispetto ad altri, dall’apertura su una facciata piuttosto che su di un’altra dell’edificio.
 
 e) coefficiente di luminosità: considera la quantità di luce che penetra nei vari ambienti in relazione alla loro superficie.  La misura della luminosità dipende sia dall’altezza del piano, sia dall’orientamento. sia dal rapporto tra la superficie illuminante (apertura delle finestre) e quella illuminata (ampiezza del rispettivo vano).
 
 f) coefficiente (eventuale) di funzionalità globale dell’alloggio: va utilizzato in caso di  anomalie fra percentuale di superficie utile di stanze e percentuale di superficie di disimpegni, nonché differenze di criteri distributivi tali da determinare gradi diversi di funzionalità.
 
 Dopo aver definito l’applicazione dei vari coefficienti, che esprimono le differenze qualitative tra i vari appartamenti, questi si moltiplicheranno tra loro, al fine di avere un unico coefficiente, detto globale, che servirà per determinare la superficie o volume reale e dunque le quote millesimali di ognuno.

Insomma un calcolo complicato, che per questo può essere fatto solo da un tecnico specializzato in grado di valutare le caratteristiche degli alloggi. Per questo di norma le tabelle vengono fatte in sede di costruzione del palazzo e costituisco parte integrante del regolamento contrattuale di condominio, ossia di quel documento che per poter essere modificato richiede l’unanimità dei condomini, 1000 su 1000 millesimi, dato che una diversa ripartizione delle spese tocca i diritti di tutti.
 
 Tabelle da rifare? Cosa dice il Codice Civile - Ma se si trova qualche errore  che ne sarà delle tabelle? Sostituirle semplicemente non è possibile, perché anche in caso di errore di calcolo è necessaria  l’approvazione all’unanimità delle nuove tabelle, a meno di non ricorrere al giudice. E anche se sono stati fatti dei lavori di ristrutturazione che hanno riguardato singoli appartamenti l’intervento non è né semplice né scontato. L’articolo 69 delle norme di  attuazione del  Codice Civile stabilisce, infatti,  che “1. I valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano possono  essere  riveduti  o  modificati,  anche  nell’interesse  di  un solo  condomino, nei seguenti casi: 1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;  2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio,  in  conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato  il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni  di piano.”  Dunque a norma di legge, errori a parte,  si può ricorrere al giudice solo in presenza di “innovazioni di vasta portata”. Ma attenzione, come ha ribadito, tra l’altro,  una sentenza del Tribunale civile di Roma, la  n. 4800 del 4 marzo 1997 “Per la formazione e la revisione delle tabelle millesimali è indispensabile il consenso di tutti i partecipanti al condominio. In difetto di tale unanime consenso, ciascun condomino (non già il condominio) può richiedere giudizialmente, nella ricorrenza dei presupposti di legge, che siano formate o revisionate le dette tabelle convenendo in giudizio tutti gli altri condomini, litisconsorti necessari.”  Quindi se non si trova l’accordo sarà il giudice a valutare se la richiesta era giusta e casomai a condannare al pagamento di tutte le spese i condomini in disaccordo. 
 
Se si decide di ricorrere al gidice - Se si decide di fare questo passo vanno citati i singoli condomini e non il condominio. Inoltre se il giudice stabilisce la necessità di predispore le nuove tabelle chi ha deciso la causa deve  pagare la parcella del Ctu (il Consulente tecnico del tribunale)  per la redazione delle nuove tabelle millesimali), anche se per questa spesa potrà poi essere richiesto il rimborso. Quanto all’entrata in vigore delle nuove tabelle, questa scatta solo dal momento in cui la decisione del giudice  passa in giudicato, ossia non è più appellabile. Il passaggio in giudicato si ha dopo un anno più quarantasei giorni per la sospensione feriale dei termini processuali dal deposito della sentenza oppure entro trenta giorni da quando l’una delle parti la notifica all’altra. In caso di appello il momento dell’inizio dell’efficacia delle nuove tabelle millesimali ci sarà solo dopo il passaggio in giudicato della relativa sentenza, salvo ricorso in Cassazione. In ogni caso non si potrà ottenere il rimborso delle somme pagate in più quando entreranno in vigore le nuove tabelle, ma solo pagare di meno con le nuove.