I doveri dell’amministratore e le spese a carico dell’acquirente
 
da www.repubblic.it  di Antonella Donati
 
A volte ci provano, soprattuto se non se non hanno fatto il loro dovere. Eh sì, non è raro che amministratori di condomini nei quali ci sono immobili pignorati e poi venduti all’asta cerchino di far pagare all’acquirente più del dovuto, con l’obbiettivo dichiarato di ripianare i debiti e rimpinguare la cassa. Non si tratta però di un comportamento corretto, e chi si trova di fronte a richieste di questo genere non ha nessun obbligo di pagare di più di quanto prevede la legge.

 Immobile pignorato e morosità condominiali, i doveri dell’amministratore - Ora che le procedure sono state accelerate e comprare un immobile andato all’asta per il fallimento del proprietario non è più un fatto eccezionale, ma un acquisto come tanti altri, è sempre più facile imbattersi in problemi di questo tipo. In queste situazioni, dunque, è bene sapere che l’amministratore che si trova ad avere a che fare con un condomino moroso deve agire in tempi rapidi per evitare guai maggiori. E se non lo fa non è un problema che deve riguardare il nuovo acquirente, ma semmai chi non ha licenziato l’amministratore incapace. Infatti se un condomino viene pignorato e ci sono debito con il condominio l’amministratore ha per prima cosa il dovere di fare domanda di insinuazione nel passivo fallimentare. In sostanza dovrà chiedere che i fondi ricavati dalla vendita vengano utilizzati anche per ripianare i debiti verso il condominio. Nel frattempo dovrà riportare l’importo dei contributi condominiali scaduti e non pagati dal condomino fallito nel bilancio e ripartiti tra tutti i restanti condomini sulla base della tabella millesimale di proprietà, le somme da versare in cassa. Sarà quindi creato un fondo ad hoc e solo in questo modo potranno essere evitati guai peggiori, ad esempio morosità verso i fornitori. Se il riparto avviene solo dopo la vendita all’asta in ogni caso non può essere coinvolto il nuovo acquirente.
 
 Chi paga i contributi prima della vendita all’asta - Dopo la dichiarazione del fallimento deve essere nominato dal tribunale un curatore fallimentare: in questa fase spetterà a lui pagare le spese condominiali in quanto riferite alla conservazione del bene. Ma perché questo avvenga sarà l’amministratore a dover presentare al tribunale un’apposita richiesta. Se non lo fa non compie il suo dovere.
 
 Cosa deve pagare il nuovo acquirente - Dalla data del decreto di trasferimento dell’immobile venduto (e non dalla data dell’aggiudicazione all’asta), ossia da quando l’acquirente diventa proprietario a tutti gli effetti dell’immobile, le spese condominiali saranno a suo carico. Insieme a queste l’acquirente è anche tenuto al pagamento delle spese condominiali riferite all’anno in corso e all’anno precedente, secondo quanto prevede il comma 2 dell’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, il quale stabilisce testualmente “Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.” E nulla di più di questo può essere chiesto a chi subentra.
 
 Per legge niente oneri oltre quelli condominiali - Infatti l’immobile venduto nel corso di una esecuzione forzata, ossia in seguito ad un pignoramento, viene trasferito previa cancellazione delle trascrizioni (pignoramenti) e iscrizioni (ipoteche) pregiudizievoli, come stabilisce l’articolo 586 del Codice di Procedura Civile. E non si può chiedere all’acquirente neppure di farsi carico di altre spese legali perché per legge le spese per liti relative ad un immobile venduto, le cosiddette “domande giudiziali”, che possono essere fatte valere nei confronti dell’acquirente debbono essere state trascritte nei Registri Immobiliari. Lo prevede l’articolo 2653 del Codice Civile. Senza trascrizione non può essere presentata nessuna richiesta all’acquirente per questioni che riguardano a qualunque titolo il vecchio proprietario. La trascrizione deve risultare nella perizia e nel certificato notarile che accompagnano l’esecuzione alla vendita all’asta. Se nulla è indicato in questi documenti nulla è dovuto.
 
 La sentenza della Cassazione - Sulla questione d’altra parte è intervenuta anche la Cassazione nell’agosto del 2005 con la sentenza n. 16975. Questa non lasca spazio a dubbi. Nel testo si legge infatti che “La responsabilità solidale dell’acquirente per il pagamento dei contributi e delle spese condominiali dovuti dal venditore è limitata al biennio precedente all’acquisto, trovando applicazione l’art. 63 2° co. disp. att. cod. civ., e non già l’art. 1104 cod. civ., poiché in base all’art. 1139 cod. civ., la disciplina dettata in tema di comunione si applica al condominio solo in mancanza di norme che, come il citato art. 63, specificamente lo regolino”. Come dire in tema di condominio fanno testo solo le leggi che riguardano il condominio stesso e non altri principi generali. Nessun appiglio, dunque, per chi pretende di più.