da www.trend-online.com di Pierpaolo Molinengo
 
Secondo un recente report di Nomisma gli ultimi mesi del 2007 ed ancor più i primi del2008 hanno accelerato la fine del più lungo ciclo immobiliare del II dopoguerra. Per la prima volta da 10 anni a questa parte le quantità scambiate in un anno stanno segnando il passo dopo avere attraversato una fase di euforia che le ha portate da meno di 500 mila transazioni ad oltre 845 mila nel corso del 2006.
L’anno che si è appena concluso ha accompagnato il termine di questo ciclo virtuoso, facendo inclinare verso il basso la curva della crescita di 5 punti percentuali dopo un paio di anni in cui il motore immobiliare stava progressivamente rallentando.
La flessione delle compravendite, più pronunciata nelle città metropolitane, ove assume anche connotazioni a due cifre, è il riflesso della debolezza della domanda di acquisto. Il quadro di rallentamento è in atto da alcuni anni e peggiora radicalmente nel II semestre del 2007, con l’esplodere della crisi finanziaria ed economica americana le cui conseguenze sono ancora difficili da quantificare, dato il convulso succedersi di notizie contraddittorie, che, oltre a dipingere una situazione di oggettiva difficoltà, spesso contribuiscono ad alimentarla anche sul piano psicologico.
Così le indicazioni di diminuzione della domanda si fanno sempre più pesanti e non solo nelle grandi città, ma anche in corrispondenza delle città di grandezza intermedia.
Alla base di questa situazione, oltre alla elevata quota di famiglie proprietarie, che, sebbene in lieve flessione negli ultimi anni, rimane sempre su livelli molto superiori alla media europea, sicuramente la diminuzione del potere di acquisto immobiliare – dato dai metri quadrati di casa acquistabili con una annualità di reddito -, in calo del 24% nell’ultimo decennio, nonché la crescita dei tassi di interesse. Le revisioni al ribasso della crescita economica in Italia ed all’estero ed una politica monetaria più preoccupata ad arginare l’inflazione, non riducendo pertanto il costo del denaro, non fanno presagire un cambiamento dell’intonazione del mercato da oggi sino alla fine dell’anno.
La solidità patrimoniale delle famiglie - e delle imprese - italiane, il loro tasso di indebitamento relativamente basso – pari al 50% del debito rispetto al reddito a fronte del 90% in Europa –, il contenuto tasso di insolvenze (previsto a livelli fisiologici dell’1,8% per tutto il 2008), è alla base della tenuta dei prezzi delle abitazioni che nel corso del 2007 mettono a segno crescite nominali nell’ordine del 5,1% nelle grandi città e del 5,9% per le abitazioni nelle città intermedie. Ma tale risultato è frutto di una performance più brillante nella prima parte dell’anno e di una sostanziale stabilità reale nel secondo semestre.