La tassazione dell’affitto d’azienda secondo il decreto Visco-Bersani
 
da www.fiscooggi di Laura Mingioni
 
Non solo immobili. Nel valore normale dei fabbricati di un campeggio rientra non solo il valore degli edifici adibiti a reception, uffici amministrativi, lavanderia e ad altri servizi necessari per il soggiorno degli ospiti, ma anche quello delle aree verdi attrezzate usate come parcheggio per auto, camper e roulotte.
A stabilirlo è l’agenzia delle Entrate che, con la risoluzione n. 126/E del 3 aprile, chiarisce che le zone non edificate di un camping, essendo accatastate nella categoria dei fabbricati strumentali, costituiscono un solo complesso immobiliare a destinazione speciale.
 
Alla base del parere giuridico espresso dai tecnici dell’Amministrazione finanziaria c’è un’istanza di interpello sull’interpretazione del decreto legge 223/2006 (”Visco-Bersani”), nella parte in cui menziona il valore normale dei fabbricati. Un concetto che la norma definisce come la pietra di paragone che consente di individuare il trattamento fiscale da applicare all’affitto di azienda. “Le disposizioni in materia di imposte indirette previste per la locazione di fabbricati - si legge infatti nel decreto - si applicano, se meno favorevoli, anche per l’affitto di aziende il cui valore complessivo sia costituito, per più del cinquanta per cento, dal valore normale di fabbricati”.
Si tratta di un precetto chiaramente antielusivo che pone a confronto, da un lato la tassazione della locazione d’azienda, dall’altro quella di fabbricati strumentali. La prima operazione è ordinariamente assoggettata a Iva nella misura del 20% e all’imposta di registro in misura fissa. Nel secondo caso, invece, l’Iva si applica al 20% solo se l’operazione è effettuata nei confronti di privati o di contribuenti che applicano la detrazione in misura non superiore al 25% o se si opta per l’imponibilità, mentre in tutte le altre ipotesi scatta l’esenzione.
 
Ad ogni modo, le locazioni di fabbricati strumentali, esenti o imponibili a fini dell’Iva, scontano un’imposta di registro dell’1 per cento. Ne consegue, così come chiarito anche dalla circolare 12/2007, che la ratio della norma punta “all’individuazione del regime maggiormente sfavorevole nell’applicazione dell’imposta proporzionale di registro, prevista per tutte le locazioni di fabbricati strumentali”.
In sostanza, l’applicazione del regime fiscale vigente per questi ultimi sarà sempre più sfavorevole rispetto a quello in vigore per le locazioni d’azienda. Non a caso, la previsione del decreto “Visco-Bersani” si applica quando il valore dei fabbricati compresi nell’azienda rappresenta la maggior parte del valore dell’azienda stessa.
 
Tornando al caso specifico analizzato dai tecnici delle Entrate, la società autrice dell’interpello esercita l’attività di campeggio e intende affittare a un’altra impresa l’azienda. Quest’ultima comprende un campeggio, classificato nella categoria D8 e costituito da un’area verde attrezzata, di un insieme di impianti tecnici per la fornitura di acqua, luce, gas e fognature, di una serie di fabbricati privi di autonoma individuazione catastale e usati come uffici, centrali termiche, depositi e, più in generale, come locali di servizio. A questo proposito, la società è interessata a capire se alla determinazione del valore normale dei fabbricati concorra anche il valore delle zone scoperte dove sostano i veicoli dei clienti ospitati nel camping. Un problema che il contribuente risolve sostenendo che il valore degli spazi verdi, essendo questi per definizione non costruiti, non può essere preso in considerazione nel calcolo del valore normale dei fabbricati.
 
A questa soluzione interpretativa, l’Agenzia contrappone una conclusione diversa, fondata sul criterio oggettivo che distingue gli immobili abitativi da quelli strumentali a seconda della classificazione catastale, prescindendo dal loro utilizzo. Più precisamente, se le aree attrezzate del campeggio sono accatastate come D8 insieme agli altri immobili che lo compongono, allora bisogna considerarle in modo unitario e inscindibile, essendo un complesso immobiliare a destinazione speciale, non suscettibile di destinazione diversa senza trasformazioni radicali. La logica conseguenza è che, per mettere a confronto il valore dell’azienda e quello dei suoi fabbricati strumentali, bisogna considerare non solo il valore degli immobili, ma anche quello delle aree attrezzate destinate all’attività di campeggio.