Consulenza Immobiliare

da www.gazzettino.it

Una scelta che negli anni può comportare differenze di costo molto sensibili 
 
Fattore decisivo nel contrarre un mutuo, che pertanto viene preceduto da una attenta valutazione delle diverse proposte, è il tasso di interesse che viene applicato. Viene infatti determinato in funzione di diversi parametri, fra i quali il rischio soggettivo legato alle caratteristiche economiche del mutuatario, anche se fondamentali risultano le scelte di politica economica generale dell’istituto che concede il mutuo (ad esempio il costo di provvista, quello al quale il mutuante acquista il denaro da impiegare nell’operazione). I mutui si distinguono in due tipi, a tasso fisso e a tasso variabile. Nel primo caso, il cliente corrisponderà alla banca sempre lo stesso interesse (per tutta la durata del mutuo), nel secondo pagherà una quota in base all’andamento mensile dei tassi di interesse.
Ovviamente con il tasso fisso il cliente ne trae vantaggio se l’interesse dei prestiti sale al di sopra di quello del proprio mutuo, invariato nel tempo. Con il tasso variabile può sorgere un rischio: qualora i tassi di interesse salgano, si può arrivare a pagare una rata sensibilmente più alta di quella iniziale, compromettendo nei casi più gravi la capacità di rimborso stessa del cliente, generando il rischio di insolvenza. Per attenuare il quale, sono state studiate particolari forme di mutuo a tasso variabile.

Diversi sono i tipi di mutuo a tasso variabile, e questo per evitare rischi di insolvenza da parte del cliente, qualora le rate assumessero una dimensione sensibilmente più cospicua rispetto al valore iniziale. (a) Mutuo con interest cap, ossia un tasso variabile con una soglia massima che comunque non può essere superata, per cui sin dalla stipula la massima rata che il cliente potrebbe trovarsi a pagare in seguito, viene già resa nota. (b) Mutuo con una rata massima, al raggiungimento della quale viene automaticamente aumentata la durata del mutuo stesso. (c) Mutuo a tasso misto, che può essere rinegoziato dopo un certo numero di anni. Esiste anche un contratto con tasso d’ingresso: quando, per i primi mesi mesi o comunque per un certo periodo iniziale, viene applicato un tasso ridotto. Alla scadenza di detto periodo, è prevista l’applicazione dell’usuale tasso fisso o variabile corrente al momento della scadenza.

L’interesse che applicano le banche viene calcolato in base alla richiesta del cliente, all’ammontare del capitale, alla durata del mutuo e a seconda del tasso fisso o variabile. L’accesso al credito viene negato in caso di scarse garanzie offerte dal cliente. Il tasso applicato è determinato dal mutuante, rare sono infatti le possibilità di negoziazione dello stesso. Le varie offerte del mercato sono di difficile distinzione da parte di chi si approccia per la prima volta alla richiesta di un mutuo, e da più parti, in particolare dalle associazioni di consumatori, sono giunte richieste per una regolamentazione della materia. Gli interessi passivi di un mutuo, destinato all’acquisto della prima casa, in Italia sono detraibili dall’imposta sui redditi delle persone fisiche (IRPEF). La misura della detrazione è del 19\% su un limite massimo di 3.615,20 euro (importo elevato dalla Legge Finanziaria 2007 a 4.000 euro a partire dal periodo d’imposta 2008, quindi con rilevanza per le dichiarazioni dei redditi dal 2009 in poi) da ripartire tra gli intestatari del mutuo. La detrazione spetta al pieno proprietario o al nudo proprietario, mai all’usufruttuario. Devono tuttavia sussistere le seguenti condizioni: l’unità immobiliare è stata adibita ad abitazione principale entro dodici mesi dall’acquisto;

l’acquisto è avvenuto nei dodici mesi antecedenti o successivi alla data di stipula del mutuo;

nel caso di acquisto d’immobile locato, sia stato notificato al locatario, entro tre mesi dall’acquisto, atto d’intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione e che entro un anno dal rilascio dell’immobile da parte del locatore, l’immobile stesso sia adibito ad abitazione principale

nel caso di immobile da ristrutturare, il mutuatario vi abbia posto la sua dimora principale entro due anni dall’acquisto. Detraibili dall’IRPEF sono anche gli interessi di un mutuo stipulato per finanziare la costruzione dell’abitazione principale. In tal caso, l’importo massimo detraibile (sempre nella misura del 19\%) è di 2.582 euro (importo non modificato dalla Legge Finanziaria 2007). La detrazione è ammessa a condizione che la stipula del contratto di mutuo avvenga nei sei mesi antecedenti o nei diciotto mesi successivi all’inizio dei lavori di costruzione.

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