da www.ilvelino.it di Massimo Bongiorno 
 
È ormai un anno e mezzo che il volume complessivo delle compravendite di case ha messo la retromarcia: per la terza volta consecutiva, il Rapporto semestrale dell’Osservatorio sul mercato immobiliare dell’Agenzia del Territorio registra un calo nel volume di compravendite. Nello stesso tempo non accenna a fermarsi il rallentamento dei prezzi: continuano a crescere, ma a tassi sempre più bassi. Il trend è in realtà segnato da tempo, ma cominciano a comparire alcune novità preoccupanti: pur confermandosi – si legge nel Rapporto -“una miglior tenuta del mercato nei comuni minori, si verifica per la prima volta dal 2001 un sensibile calo delle compravendite, pari al 5,8 per cento, anche nei comuni non capoluogo”. Tutto concorre a lasciar prevedere uno ‘stallo’ per tutto il settore nel medio-breve termine, analogamente a quanto sta avvenendo in altri mercati europei (Spagna e Irlanda, dove sono avvenute le speculazioni più grandi, in prima fila). Eloquente il commento del direttore generale dell’Osservatorio, Gianni Guerrieri: “Se il mercato immobiliare seguirà il classico andamento ciclico - ha detto - il tasso di crescita delle quotazioni medie si attesterà sui livelli del tasso d’inflazione e quindi ci aspettiamo che le quotazioni non crescano in termini reali”. 
 
Vediamo i numeri: nel 2007 il volume di compravendite complessivo è stato di 1.699.664, con un decremento del 7,1 per cento sul 2006. Osservando gli andamenti semestrali si nota un tendenziale (ossia il confronto tra II semestre 2007 e l’analogo periodo del 2006) che mostra un decremento medio piuttosto pronunciato pari a -11 per cento. Il settore residenziale (393.450 transazioni nel secondo semestre 2007) risulta in sensibile calo (-5,8 per cento), maggiormente accentuato per i capoluoghi (-7,4). Inoltre, come già evidenziato, per la prima volta dal 2001 si nota un calo delle compravendite anche nei comuni non capoluogo, in decremento del 5,3 per cento. Per quanto riguarda le dinamiche dei prezzi, le quotazioni sono salite solo del 2,6 per cento nel secondo semestre del 2007 (in frenata rispetto al +3,7 del secondo semestre 2006) e su base tendenziale annua del 5,5 per cento (mentre nel secondo semestre del 2006 la crescita era stata dell’8,8 per cento). Indagare le ragioni della frenata non sembra un’impresa complicata, tenuta presente la difficilissima congiuntura internazionale e il ciclo di rialzi giunto a naturale esaurimento. Guerrieri invita a tenere presente che “il volano rappresentato dai bassi tassi di interesse non c’è più”. D’altra parte basta dare un’occhiata all’andamento dei costi dei prestiti interbancari, cioè alla corsa dell’Euribor a tre e sei mesi (e non al tasso di riferimento della Bce), incrociare questa informazione con la volata dell’inflazione e la stagnazione dei salari, per capire due cose: in primo luogo, che il mercato è saturo; in secondo luogo che le insolvenze sulle rate – e i conseguenti sequestri ipotecari – sono destinati a salire.