Tratto da www.trend-online.com di Andrea Mazzalai  
 
Con l’avvio della tradizionale stagione degli acquisti immobiliari ormai in corso non abbiamo visto il tradizionale balzo nell’attività di vendita come normalmente avviene da anni in questa stagione!
 
La primavera è tradizionalmente il periodo più propizio per il mercato immobiliare in quanto i genitori non desiderano spostare i figli durante la stagione scolastica e l’acquisto primaverile è in previsione della fine della scuola per il trasferimento.
 
Se questa primavera non avremo una buona ripresa allora l’intero anno sarà in discesa mentre nell’ipotesi contraria avremo una modesta stabilizzazione.
 
Detto fatto la prima ondata di dati ha rivelato che:

a) le vendite sono scese in marzo del 2 %, mese di marzo che dovrebbe dare il là alla stagione più proficua per il mercato immobiliare, il minor impulso dal marzo del 1998. 
 
b) un discesa del 19,3 % su base annua e una caduta del prezzo medio del 7,7 % da marzo dello scorso anno.
 
c) inventario in aumento del 1 % sino a raggiungere i 9,9 mesi necessari per lo smaltimento delle abitazioni invendute. Tipicamente l’inventario tende a declinare nei mesi invernali per poi riprendere in primavera!
 
d) le vendite avvengono principalmente nelle abitazioni di basso costo, mentre nella fascia più elevata la contrazione è notevole alimentando il calo della media delle quotazioni.
 
Nel frattempo l’onda lunga della crisi americana, il battito della farfalla subprime raggiunge anche la nostra cara Italia…

L’influsso della crisi estiva dei mutui subprime americani, il caro- mutui degli ultimi mesi e i prezzi delle case sempre alle stelle stanno mettendo alla prova il mercato immobiliare, anche italiano. Lontano dalla pesante crisi immobiliare statunitense, per le compravendite del comparto residenziale nel nostro Paese non si può parlare ancora di crollo. Ma certo di deciso ridimensionamento.

A fare una fotografia alla situazione del settore è oggi l’Agenzia del Territorio, che nell’Osservatorio 2007 registra compravendite totali in calo del 7,1% (contro il +1,3% del 2006 e l’aumento del 5,4% registrato nel 2005). Dall’Agenzia fanno notare che sul comparto pesano «fattori strutturali legati al ciclo immobiliare, che è evidentemente arrivato alla sua fase conclusiva. Tra questi i tassi di interesse per i mutui, passati mediamente dal 3,5% del 2003 al 5,3% del 2007, e il livello raggiunto dal prezzo degli immobili». Su quest’ultimo punto dall’Agenzia sottolineano che i prezzi del residenziale sono saliti nei grandi Comuni in media del 35% negli ultimi tre anni.

Il consuntivo dell’anno 2007 evidenzia che nel segmento residenziale le compravendite sono scese del 4,6% con 806.225 transazioni contro le 845.051 del 2006, ma dando un occhio agli andamenti semestrali la discesa è più marcata nell’ultima
parte dell’anno: -5,8% con 393.450 compravendite nel secondo semestre 2007. Il calo più consistente si è registrato al Sud (-5,2%), seguito dal Nord (-4,7%) mentre la discesa è stata più contenuta al Centro (-3,5%). «Negli ultimi anni si è assistito a un sensibile spostamento delle compravendite dalle città maggiori ai Comuni minori - recita l’Osservatorio -. Nel 2007, invece, pur confermandosi una miglior tenuta del mercato nei Comuni minori, si verifica, per la prima volta dal 2001, un sensibile calo delle compravendite, pari al -5,8%, anche nei Comuni non capoluogo». In queste zone nel periodo 2001-2006 le transazioni sono passate da 456.625 a 599.900 (+31%).

Bisogna evidenziare che le previsioni di alcune società di analisi del settore erano più fosche. Scenari Immobiliari qualche mese fa prevedeva un calo delle compravendite del 6% a quota 780mila, mentre Ubh stimava una discesa compresa tra il -4,5% e il -6,5%. Altre stime erano più ottimiste: Nomisma prevedeva solo una leggera discesa rispetto ai livelli record raggiunti nel 2006.

In quali città si sono comperate meno case? Sempre secondo i dati dell’Agenzia del Territorio i cali più consistenti nel numero di compravendite si sono registrati a Napoli (-16,2%), Milano (-11,8% a livello annuale, con una discesa ridimensionata rispetto al -13,5% del primo semestre dell’anno) e Palermo (-12,4%). E i prezzi? Secondo l’Agenzia del Territorio il prezzo medio al mq è pari a 1.557 euro (+2,6% rispetto al semestre precedente e +5,5% su base annua), con una crescita però dei prezzi rallentata rispetto a quella registrata nel semestre precedente.

Non penso affatto che in Italia, nella media vi sarà un crollo delle quotazioni sulla falsariga della dinamica in atto in America, niente a che vedere con quanto accadrà in Inghilterra e Spagna, troppe differenze strutturali stanno alla base di quel crollo, troppe differenze strutturali stanno alla base della salita delle quotazioni, ma sicuramente in alcune realtà territoriali avremo un sensibile ridimensionamento e in alcune città dove gli eccessi sono di natura essenzialmente speculativa anche un crollo!

Visita il mio blog su http://icebergfinanza.splinder.com/ …non c’è vento per le vele del Marinaio che non sa dove andare!