Relativi alla commerciabilità dell’ immobile 

 A) Abusi edilizi
 
Verificare l’esistenza di vincoli di natura urbanistica che potrebbero impedire il trasferimento dell’ immobile. E’ importante, già al momento della stipula del contratto preliminare, accertarsi che l’immobile non sia stato in tutto o in parte costruito abusivamente ovvero che sia stata o meno concessa l’autorizzazione in sanatoria. La legge, infatti, sanziona a pena di nullità i trasferimenti immobiliari che non contengono la previa dichiarazione relativa alla regolarità dell’edificio compravenduto rispetto alla disciplina urbanistica. (art. 40 legge 28 febbraio 1985 n. 47 e legge 724/94).
Invero, le suddette valutazioni normalmente sono effettuate dal notaio incaricato della compravendita, grazie alla relazione del geometra o altro tecnico di fiducia. Tuttavia, in non pochi casi accade che in sede di stipula del contratto definitivo ci si trova davanti a qualche “sorpresa”. A titolo esemplificativo potrebbe verificarsi l’ipotesi in cui il bene oggetto della compravendita presenti un abuso edilizio che non e’ stato condonato: si pensi al caso in cui sia stata chiusa una veranda ricavandone magari un angolo cottura o addirittura altro vano abitativo. In questi casi il bene oggetto di interesse non è compravendibile a pena di nullità.
 
B) Vizi e difformità
 
Altro problema sorge quando l’immobile in oggetto pur non presentando un abuso alla stregua di quanto sopra descritto presenta delle irregolarità, difformità o altri vizi che, sebbene non comportino la nullità dell’eventuale trasferimento, ne diminuiscono notevolmente il valore. Attenzione al momento in cui l’acquirente è immesso nel possesso del bene. Poiché le decadenze e prescrizioni previste dal codice civile (art. 1495 c.c.) sono estremamente brevi, è necessario che gli eventuali vizi riscontrati (specie quelli occulti, rilevabili solo in seguito a dei lavori – vedi fognature, impianto elettrico ecc.) siano denunciati dal momento della loro scoperta, successiva all’immissione del possesso, anche se questa sia avvenuta prima del rogito.
 
C) Termini e condizioni
 
Verificare l’esistenza di eventuali termini posti al fine di vincolare la vendita di un bene entro un certo periodo o a particolari condizioni.
L’ipotesi suddetta si potrebbe verificare allorquando si usufruisce di agevolazioni fiscali o si acquista da enti sovvenzionati o in seguito a procedure di dismissione da parte di enti pubblici. Potrebbe ad esempio essere prevista l’impossibilità di rivendere per un certo periodo (due o tre anni) o esclusivamente in presenza di determinate condizioni. Vedi anche vincolo belle arti.
 
D) Box, posti auto ed altre pertinenze
 
Se unitamente al bene che si intende acquistare vi sono anche un box, un posto auto o altre pertinenze (ad es. corti) è opportuno verificare la disciplina che regola il regime delle pertinenze.
1) In primo luogo, bisogna verificare se l’eventuale posto auto possa essere assoggettato al regime previsto dalla legge urbanistica 17 agosto 1942 n. 1150, introdotto dall’art. 18 legge 6 agosto 1967 n. 765. Quest’ultimo dispone che nelle nuove costruzioni e anche nelle aree di pertinenza delle stesse costruzioni debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura prestabilita in relazione ai metri quadri delle costruzioni. Si tratta di un vincolo pubblicistico la cui inosservanza da luogo a nullità perché atto contrario alla legge e a norme imperative.
2) In secondo luogo, anche nell’ipotesi in cui non esista il vincolo di destinazione della pertinenza ad area a parcheggi, e’ opportuno precisare che di regola i box auto e le altre pertinenze seguono il regime della cosa principale e quindi devono essere alienati unitamente all’immobile cui sono asserviti. Tuttavia, anche le pertinenze, fermo restando l’ applicabilità della legge sopra citata, possono formare oggetto di separati atti o rapporti giuridici( art. 818 del c.c.).
 
 RIMEDI:
 
Preventivi: affidarsi ad un tecnico di fiducia al fine di verificare la situazione catastale, nonché gli atti di provenienza dell’immobile oggetto di interesse.
 
Successivi: il giorno previsto per il rogito se emergono delle situazioni dubbie o difformità del bene, non segnalate da parte del venditore al momento della promessa di vendita ed il notaio non si rifiuta di stipulare l’atto relativo, ricordatevi che il compratore può, secondo quanto previsto dalla legge, validamente rifiutarsi di sottoscrivere il rogito (chiedendo, se previsto, il doppio della caparra) o quantomeno chiedere un’equa riduzione del prezzo in relazione alla riscontrata presenza di vizi o altre difformità che diminuiscono irrimediabilmente il valore del bene. 
 
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