In risposta a Giorgio, utente che ha chiesto precisazioni e consigli sui limiti di legge previsti per lo svolgimento di una attività professionale nella casa dove abita in affitto.

E’ possibile esercitare attività professionali nella propria casa di abitazione, con alcuni limiti che possono derivare dal contratto di locazione (laddove l’immobile non sia di proprietà del professionista, ma posseduto in forza di contratto di locazione), dal regolamento condominiale, dalle concrete modalità di esercizio dell’attività professionale.
Contratto di locazione: uso abitazione, uso commerciale, uso promiscuo.
Anzitutto se l’abitazione è posseduta in forza di contratto di locazione, occorre che tale contratto preveda l’uso dell’immobile come parzialmente destinato a uso ufficio .

Difatti, in base all’art. 1587 del codice civile, tra le principali obbligazioni del conduttore vi è quella di servirsi della cosa (cioè l’immobile) per l’uso determinato nel contratto o per l’uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze: vi è quindi il divieto di mutare la destinazione pattuita.

Occorrerà pertanto stipulare un contratto di locazione ad uso promiscuo, dunque una locazione di unità immobiliare ad uso di abitazione per una parte della quale è concessa, dal locatore, una destinazione diversa (ad es. ufficio, laboratorio, magazzino).
Oppure una locazione commerciale prevedendo che una parte dell’immobile sia adibita a uso abitazione.

Per individuare la disciplina giuridica concretamente applicabile, occorre fare ricorso al criterio della prevalenza della destinazione d’uso: se non si sceglie di stipulare due contratti separati con destinazioni d’uso diverse, si può stipulare un unico contratto con durata di 4 + 4 anni se risulta prevalente la destinazione d’uso abitativa rispetto a quella commerciale.

Nel contratto di locazione ad uso promiscuo (abitativo prevalente su commerciale) sarà da inserire una clausola del seguente tenore:
” L’immobile è locato ad uso abitazione, restando per altro consentito al conduttore di svolgere nell’immobile l’attività del tutto secondaria, causale o accessoria di XXX”.

Se invece prevale la destinazione d’uso commerciale si applica la legge 392/78 e il contratto ad uso commerciale (6 + 6 anni).

Regolamento condominiale: regolamento assembleare e regolamento condominiale
Vincoli all’esercizio di attività professionali nella propria abitazione possono derivare inoltre dal regolamento condominiale.

Anzitutto occorre ricordare che esistono due categorie di regolamento: quello assembleare, adottato a maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio, e quello contrattuale.

Nell’ambito di tale ultima categoria, riconosciuta dalla giurisprudenza, si distinguono i seguenti tipi di regolamento:
- quello approvato all’unanimità e sottoscritto da ogni condomino;
- quello predisposto dall’originario costruttore-venditore, accettato dai condomini e richiamato nei singoli atti d’acquisto oppure allegato ai singoli atti di acquisto ed accettato dagli acquirenti mediante atti di adesione;
- quello predisposto dall’originario unico proprietario dell’edificio, inserito quale parte integrante nei singoli atti di disposizione, depositato presso un notaio, registrato e quindi inserito nei vari rogiti.

La principale differenza fra le due categorie di regolamento è che quello contrattuale può contenere limitazioni al diritto di proprietà di alcuni condomini, costituzioni di servitù, assegnazione o destinazioni d’uso di parti comuni ad un numero ristretto di condomini o per finalità ben definiti e, appunto, vietare la destinazione d’uso degli appartamenti per attività commerciali.

Ciò perchè il divieto, a carico del condomino di edificio, di dare una determinata destinazione alla porzione di sua proprietà eclusiva si traduce in una limitazione delle facoltà inerenti al diritto di prorpietà: non può pertanto derivare da una deliberazione assembleare, adottata con le maggioranze stabilite per la regolamentazione dell’uso e del godimento dei beni comuni (art. 1138 terzo comma cod. civ.), ma presuppone un titolo convenzionale, con l’accettazione del vincolo da parte del condomino stesso.

In mancanza, una certa utilizzazione dell’alloggio di proprietà esclusiva non può essere legalmente impedita dal condominio o dagli altri condomini, salva restando la tutela di questi contro eventuali pregiudizi derivanti dallo svolgimento delle attività che ineriscono a detta destinazione, quali ad esempio immissioni eccedenti la normale tollerabilità (Cass. civ., sez. II, 27 giugno 1985, n. 3848)

Immissioni intollerabili
In particolari casi occorrerà dunque tenere presente la disciplina legale e condominiale relativa alle immissioni intollerabili.

Tali sono immissioni di fumo, di calore o le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti ed altre simili propagazioni, che superano la normale tollerabilità (art. 844 c.c.).

Il criterio di valutazione della intollerabilità delle immissioni deve tener conto delle caratteristiche dei rapporti condominiali: se nell’edificio vi sono unità destinate ad abitazione civile ed altre ad attività commerciali, occorre privilegiare le esigenze personali di vita connesse alla abitazione piuttosto che quelle meramente economiche (Cass. Sez. II, 15 marzo 1993, n. 3090).

La norma in parola ha carattere dispositivo: i proprietari/condomini possono pertanto regolare i rapporti di vicinato con norme diverse di minore o maggior rigore, che prevarranno sulla norma generale.

Potrebbe essere ad esempio il caso di chi impartisca lezioni di musica o canto nella propria abitazione.

Intali ipotesi, il giudice eventualmente adito, prima di vietare completamente la continuazione delle attività che producono intollerabili immissioni, potrà ordinare l’adozione di accorgimenti tecnici che le riportino sotto la soglia di intollerabilità e disporre riduzioni di orario (Appello Venezia, 31 maggio 1985).