Consulenza Immobiliare

da www.aduc.it a cura di Roberto Cappiello e Alessandro Pedone

La valutazione della possibilita’ di rinegoziare, surrogare o sostituire il proprio mutuo si deve basare su un’analisi obiettiva della propria situazione, cercando di non farsi influenzare dai facili luoghi comuni che utilizzano i soggetti in conflitto di interessi. Bisogna imparare a fare un ragionamento mirato alla valutazione sia economica che finanziaria della convenienza di tali operazioni. Valutazioni che necessitano di informazioni che difficilmente vengono date spontaneamente dagli intermediari: bisogna chiederle espressamente. Bisogna imparare non solo ad avere un ruolo attivo nella trattativa con la banca, ma anche a chiarirsi le idee sui propri obiettivi prima di intraprendere qualsiasi trattativa con la stessa. Se stiamo valutando la possibilita’ di cambiare il mutuo (qualunque forma si scelga) la prima domanda che dobbiamo porci e’: qual e’ l’obiettivo principale che vogliamo ottenere con il nuovo mutuo? Stiamo cercando di cambiare il mutuo per una impellente necessita’ (non ce la si fa piu’ a pagare la rata e si rischia di saltarne qualcuna?) o semplicemente siamo stati colti di sorpresa dall’aumento dei tassi e vogliamo provare a porvi un parziale rimedio?
 Siamo spaventati dall’aumento dei tassi e temiamo che questo aumento continui per cui cerchiamo una sicurezza con un mutuo a tasso fisso? Oppure, molto piu’ semplicemente, abbiamo stipulato un mutuo quando la concorrenza nel settore era molto minore e vogliamo verificare se si puo’ risparmiare qualcosa?
Iniziamo col dire che nel caso in cui ci si trovi in estrema difficolta’ a pagare la rata del mutuo, molto probabilmente non abbiamo alcun margine di trattativa con le banche. La soluzione principale al problema non va ricercata nella sostituzione del mutuo, ma nella riorganizzazione della propria vita. Forse abbiamo perso il lavoro, forse stiamo attraversando una situazione familiare difficile, forse abbiamo fatto il passo piu’ lungo della gamba o chissa’ cos’altro. In tutti i casi, bisogna provare a “prendere il toro per le corna” e cercare di affrontare e risolvere il problema principale che non ci consente di pagare il mutuo. Come ultima soluzione, dobbiamo valutare l’ipotesi di vendere la casa se proprio ci rendiamo conto di non poter pagare il mutuo e trovare una soluzione meno onerosa per la propria sistemazione (una casa piu’ piccola o in affitto).
Se ci troviamo in una situazione di estrema difficolta’ a pagare le rate del mutuo (magari abbiamo gia’ pagato qualche rata in ritardo) la “soluzione-tampone” migliore sarebbe quella di poter sospendere il pagamento delle rate del mutuo in modo da consentirci di avere il tempo necessario per riorganizzare la propria vita. Questa ipotesi e’ stata contemplata dalla Finanziaria 2008: e’ gia’ legge dello stato. E’ previsto che si possa sospendere fino a 18 mesi il pagamento delle rate dei mutui per l’abitazione principale. Purtroppo il Governo non ha ancora emanato i provvedimenti attuativi e quindi, sebbene la legge sia in vigore, non si puo’ applicare!
In assenza di questa soluzione, e’ evidente che l’adesione alla proposta di rinegoziazione derivante dalla convenzione Governo-ABI rappresenta una “mini soluzione tampone”.
Si tratta dell’unico caso in cui consigliamo di aderire alla rinegoziazione di stato, per la semplice ragione che chi si trova in estrema difficolta’ a pagare le rate del mutuo (ad oggi) non ha altre soluzioni.
In tutti gli altri casi, cioe’ quando ci sono margini di manovra, e’ opportuno fare delle valutazioni specifiche, torniamo quindi alla capacita’ di auto-valutare la propria situazione specifica. Per negoziare con le banche e’ necessario, prima di tutto, conoscere la propria forza. 
Il costo del mutuo dipende essenzialmente da due fattori:
 1- il proprio merito creditizio, chiamato anche “credit scoring”;
 2 - l’interesse che ha la banca nel concedere mutui in uno specifico momento. Di solito, non possiamo sapere nulla sul secondo punto, l’unico modo e’ quello di girare per banche e farsi fare piu’ proposte. E’ importante invece, avere degli elementi per valutare il proprio merito creditizio. 
A grandissime linee, il credit scoring e’ calcolato in base ai seguenti elementi:
 1 - reddito complessivo;
 2 - numero componenti della famiglia e le spese collegate;
 3 - eventuale terzo fideiussore;
 4 - se dipendente, tipo di contratto di lavoro (a tempo determinato o indeterminato);
 5 - quanto e’ stato pagato l’immobile, quanto e’ stato dichiarato in atto e quanto vale oggi;
 6 - se ci sono altri finanziamenti in corso e di che importo;
 7 - se si e’ sempre stati regolari nei pagamenti.
 Questi elementi servono a valutare, in sostanza, se il cliente e’ (e con quale probabilita’ lo sara’ in futuro) in grado di pagare le rate previste del mutuo ed eventualmente quali altre garanzie la banca potra’ attivare. Per avere un eccellente merito creditizio, un cliente dovrebbe avere  idealmente un reddito stabile nel tempo di un importo tale da avere un rapporto rata/reddito intorno ad un terzo. Ad esempio, se si ha un rata di 1.000 euro si dovrebbe avere un reddito di 3000 euro. E’ chiaro che il finanziamento dovrebbe essere al massimo pari all’80% del valore dell’immobile (sono ammessi finanziamenti che vanno oltre questi limiti, ma seguendo una serie di direttive imposte dalla Banca d’Italia). Se nell’atto del primo mutuo, come troppo spesso accade, si e’ utilizzato un valore di perizia troppo elevato, questo potrebbe costituire un ostacolo ad una surroga.
 Infine, e’ molto importante essere sempre stati regolari nei pagamenti. Se abbiamo saltato qualche rata, e’ piuttosto difficile sperare di ottenere da una nuova banca condizioni migliori rispetto al mutuo attuale.
Uno strumento on-line che puo’ fornire qualche elemento di riflessione utile sul proprio merito creditizio e’ “Monitorata http://www.monitorata.it , un questionario on-line che sulla base delle risposte che si danno riguardo ai propri redditi e alle proprie spese fornisce delle risposte che permettono di stimare la capacita’ di sopportare una determinata rata.
In sintesi, quindi, da una valutazione della propria situazione il mutuatario deve capire se ed in che misura - puo’ essere un cliente “appetibile” per le banche. Se ci si rende conto di non essere in questa felice situazione e’ possibile che non valga la pena tentare di cambiare mutuo, a meno che non lo si faccia perche’ si desidera abbassare la rata (pur sapendo che questo aumentera’ i costi complessivi del mutuo) o per eliminare i rischi connessi a possibili, ulteriori aumenti dei tassi.
 
Capitale, durata, tasso
Valutata la propria situazione specifica, e’ necessario iniziare a valutare il mutuo che si desidererebbe cambiare. Semplificando molto, i tre dati principali da conoscere sono: - il debito residuo;
 - la durata residua;
 - il tasso del proprio mutuo, in particolare lo “spread” applicato al parametro di riferimento (generalmente euribor a 1 mese, 3 mesi e 6 mesi). 
Probabilmente ancora non tutti sanno cosa e’ lo “spread”, quindi puo’ essere utile fare un piccolo ripasso.
Nei mutui a tasso variabile il tasso cambia al variare del “parametro di riferimento”. Al parametro di riferimento, la banca aggiunge una percentuale, chiamata appunto spread (dall’inglese: ampiezza, distesa) che altro non e’ se non il guadagno della banca. Il concetto e’ molto semplice: la banca “compra” il denaro al tasso di riferimento (Euribor) e lo rivende al cliente con un ricarico (lo spread). La stessa cosa accade anche nel caso del tasso fisso, qui cambia il parametro di riferimento che e’ l’Eurirs di periodo (15, 20, 25, 30 anni) al quale va aggiunto sempre lo spread.
E’ evidente, quindi, che per ridurre i costi del mutuo (e non soltanto la rata) e’ necessario ridurre lo spread. La concorrenza nel settore dei mutui che si e’ sviluppata in questi anni ha fatto si’ che il ricarico medio delle banche nel settore sia tendenzialmente diminuito. Lo spread al quale si puo’ “aspirare” dipende dal proprio merito di credito. Ovviamente le banche offrono un spread piu’ basso ai soggetti che hanno un miglior credit scoring. Scendendo nel pratico, se anni fa le banche applicavano spread anche del 2% o superiori, oggi, uno spread del 2% sarebbe considerato improponibile. Un soggetto con un eccellente credit scoring puo’ aspirare anche ad uno spread dello 0,6% se in quel momento, la politica commerciale della banca e’ orientata verso il raggiungimento di certi budget. Naturalmente e’ difficile che un cliente abbia un merito di credito eccellente. Con un merito di credito “medio” si puo’ aspirare ad uno spread intorno all’1%. Cio’ dipende anche dalla capacita’ contrattuale della persona.
Ovviamente, come tutti i prodotti, il costo del mutuo dipende anche dalla rete di distribuzione. Promotori, mediatori creditizi, sportelli bancari hanno tutti un costo che incide nella determinazione dello spread (anche in maniera consistente). E’ per questo che le banche on-line, di solito, offrono condizioni migliori.
Ipotizziamo di poter ridurre lo spread dello 0,5%. Di quanto si riduce la rata? La risposta e’: dipende dalla durata residua del mutuo e dal modo in cui e’ calcolato il piano di ammortamento. Lasciamo perdere per il momento il problema del piano di ammortamento. E’ una questione un po’ tecnica ed abbiamo preparato un’appendice con la quale cerchiamo di approfondire gli effetti degli ammortamenti a tasso fisso nei mutui a tasso variabile. Vediamo gli effetti della durata residua di un mutuo a tasso variabile ed ammortamento alla francese “classico”. Se mancano 10 anni la rata si puo’ ridurre del 2,3% circa ed il risparmio complessivo e’ modesto. Se mancano ancora 20 anni la rata si riduce leggermente di piu’ (intorno al 4%) ma poiche’ il risparmio e’ protratto per il doppio degli anni, il costo complessivo del mutuo puo’ scendere in maniera significativa (in termini assoluti dipende, ovviamente, dal debito residuo).
Se riusciamo ad abbassare lo spread dello 0,7% il risparmio della rata inizia a farsi apprezzabile: circa il 3% su 10 anni e circa il 5,5% su 20 anni di durata residua (per una rata di 1.000 euro al mese, per 20 anni, si parla di circa 13.000 euro di interessi in meno).
Se abbiamo bisogno di una riduzione significativa della rata (superiore al 10%) e’ necessario agire (quando possibile) sull’allungamento della durata residua del mutuo. In questo modo, sia chiaro, non diminuiremo il costo del mutuo, lo renderemo solo piu’ sopportabile. Con un buon abbassamento dello spread (intorno allo 0,7%) ed una riduzione della rata inferiore al 10% (grazie anche all’allungamento), il costo complessivo del mutuo rimane pressoche’ invariato.
Ovviamente si tratta di calcoli approssimativi che hanno lo scopo di far valutare l’ordine di grandezza delle cifre in gioco. I calcoli esatti vanno fatti in relazione al caso specifico.
Come si puo’ vedere, non stiamo parlando di riduzioni enormi delle rate e dei costi dei mutui.
Per questa ragione, gli eventuali costi connessi alla sostituzione del mutuo vanno valutati con molta attenzione perche’ potrebbero inficiare la convenienza complessiva dell’intera operazione, specialmente se il capitale residuo non e’ molto elevato (diciamo inferiore a 100.000 euro).

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