Manutenzione e spese condominiali, come si dividono tra proprietario e inquilino
E’ una questione che solleva molti dubbi e che, spesso, non viene affrontata al momento della stipula del contratto. Ma la legge chiarisce tutto.
da www.repubblica.it di A. D.
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Le spese di registrazione del contratto sono sempre a metà tra proprietario e inquilino, perché così prevede la legge che riconosce una responsabilità “in solido” tra i due soggetti interessati. Ma le altre spese, a partire da quelle condominiali, come vanno suddivise? I dubbi sono tanti, anche perché non sempre si pensa ad affrontare nel dettaglio questo aspetto del contratto, salvo poi ritrovarsi con bollette condominiali più pesanti del previsto, oppure con il problema delle spese di manutenzione che alcune volte possono essere non banali, come quando si tratta di levigare il parquet o cambiare la moquette. Chi paga cosa, dunque? A tutte le domande, anche in questo caso, risponde la legge.
La tabelle degli oneri - L’articolo 9 della legge che regola i contratti di locazione - la 431 del 1998 “Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo” che ha sostituto la legge sull’equo canone - stabilsice che “Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore. Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.” Su questa base con il decreto decreto del Ministero delle infrastrutture del 30 dicembre 2002, oltre ai criteri per la stipula dei patti territoriali per i contratti a canone concordato, è stata, infatti, messa a punto anche una tabella di suddivisione degli oneri tra locatario e conduttore, destinata a far parte integrante del contratto di locazione e che deve perciò essere consegnata in copia all’inquilino. Questa tabella, firmata dalla Confedilizia e dalle associazioni degli inquilini, è sostanzialemente identica a quella utilizzata come riferimento per i contratti “liberi”, ossia i 4+4. Come si vede la tabella entra puntualmente nel merito delle varie voci di spesa, rispettando comunque un criterio fondamentale: tutto ciò che è manutenzione “ordinaria” non solo dell’appartamento ma anche delle parti comuni del palazzo, spetta a chi vi abita, quando si tratta di intervenire sugli impianti e sulle parti strutturali l’obbligo di pagamento ricade invece in toto sul proprietario. Come dire che all’inquilino non può essere addebitata la spesa per la tinteggiatura della facciata esterna del palazzo, ma l’imbiancatura del vano scale sì, perchè è manutenzione ordinaria. E così le altre, dalla pulizia del palazzo, alla verniciatura del portone, dagli interventi sull’antenna centralizzata ai controlli sull’ascensore.Â
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I rapporti con il condominio - Le spese si pagano, ma non si possono discutere: la partecipazione all’assemblea condominiale, infatti, spetta solo al proprietario, tranne per quella che riguarda la gestione dell’impianto di riscaldamento. In questo caso, infatti, l’inquilino ha diritto di voto, in base all’articolo 10 della legge 392/1978 , ma dovrà chiedere al proprietario di essere informato sulla data dell’assemblea, perché il proprietario è l’unico titolare dei rapporti con il condominio. Per questo motivo, peraltro, la rata per le spese condominiali va pagata al proprietario e non direttamente all’amministratore. E a proposito di amministratore, come si potrà vedere guardano la tabella, le spese per il suo compenso non sono indicate. Questo perchè di norma il compenso dell’ammnistratore è a carico del proprietario, salvo patto contrario e salvi i casi in cui l’amministratore svolga attività esclusiva in favore del conduttore. Per cui se nel contratto non è indicato nulla, la parte della bolletta relativa al compenso dovrà essere decurtata dalle spese messe a carico del conduttore. Se invece nel contratto - e capita spesso quando si tratta di un contratto 4+4 - è specificato che restano a carico dell’inquilino “tutti gli oneri accessori”, bisogna pagare anche il compenso dell’amministratore. In ogni caso, come prevede la legge, si ha diritto di chiedere all’amministratore tutta la documentazione sulle spese.Â
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Le migliorie dell’inquilino - Amministratore a parte non è detto, però, che nonostante la chiarezza della tabella non possano nascere dubbi, soprattutto quando si tratta di intervenire con opere di manutenzione che possono essere considerate non del tutto ordinarie: se, ad esempio, si avesse l’esigenza di cambiare la moquette o di lucidare il parquet, chi deve pagare? Si tratta di interventi strutturali, quindi a carico del proprietario, che però non abita nell’appartamento e quindi potrebbe non sentire questa come esigenza. In questi casi l’inquilino ha la possibilità di effettuare questi interventi a sue spese con la possibilità di ottenere una sorta di risarcimento da parte del proprietario, a patto che, però, il proprietario sia d’accordo e abbia autorizzato l’intervento in maniera formale piuttosto che a voce. Non si tratta, però di un rimborso totale, ma - come precisa l’articolo 1592 del Codice Civile - quella dovuta al conduttore è una cifra pari alla minor somma tra l’importo della spesa sostenuta ed il valore del risultato ottenutone al momento in cui avverrà la riconsegna dell’immobile. Insomma se quando si entra nell’appartamento si pensa che ci saranno spese da fare è bene parlarne subito con il proprietario e mettere l’accordo per scritto, quantificando fin da subito l’eventuale suddivisione dei costi.
Tags: Condominio, inquilino, manutenzione, propietario, registrazione contratto fitto, spese condominiali
Agosto 14th, 2008 at 10:54
un forte temporale ha causato infiltrazioni all’appartemento sottostante il mio, secondo me l’abbondante acqua non riesce a scendere dai canali di scarico ed entra nelle solette; il proprietraio mi ha fatto causa, vorrei sapere se ciò rientra fra le spese condominiali oppure devo veramente pagare.
distinti saluti
Adriana Modena
Agosto 14th, 2008 at 13:21
@adriana
Se la causa dell’infiltrazioni è dovuta alla pioggia deve pagare l’intero condominio.
Agosto 17th, 2008 at 14:44
Gent.ma Società ,
Sono conduttore di un appartamento inserito in un immobile e amministrato da un amministratore condomini. Recentemente sono state sostituite le funi di trazione argano il cui lavoro e relativo importo rientra nei lavori straordinari ascensore deliberati nel gennaio 2008. L’amministratore pertanto, terminati i lavori, comunicava che l’importo ripartito doveva essere sostenuto dal sottoscritto. Replicavo che in base al contratto di locazione ad uso abitativo, regolarmente registrato unitamente alla tabella oneri accessori, in quest’ultima è menzionato, alla voce ascensore, che la manutenzione straordinaria degli impianti spetta al locatore, mentre al conduttore la manutenzione ordinaria e piccole riparazioni. Non ritenendo in quest’ultima voce la sostituzione delle funi dell’ascensore, che avviene in un arco temporale notevole, replicavo che l’onere spettasse quindi al locatore, chiedendo nel contempo del tempo per avere più dettagliati chiarimenti in merito. Le chiedo, alla luce di quanto sopra esposto, una sua interpretazione sull’eventuale onere a mio carico per il lavoro indicato. La ringrazio in anticipo.
Agosto 18th, 2008 at 14:16
@ludovico
L’articolo 9 della legge 431 del 1998 che regola i contratti di locazione. Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo†-stabilsice che “Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore.’
Le funi di trazione servono al funzionamento dell’ ascensore. La sostituzione delle stesse può essere quindi considerata manutenzione ordinaria.
Agosto 29th, 2008 at 09:07
GENT.SOCIETA’
SONO UN LOCATORE , VORREI SAPERE GENTILMENTE A CHI SPETTA LA SPESA
PER VERNICIARE LA RINGHIERA DI UN BALCONE,L’INQUILINO SONO GIA’OTTO ANNI CHE ABITA IN QUESTA CASA,PREMETTO
ALLA CONSEGNA DELLE CHIAVI E’ STATA A MIE SPESE TINTEGGIATA SIA L’APPARTAMENTO CHE LA RINGHIERA
GRAZIE
Agosto 29th, 2008 at 09:32
@antonio
La verniciatura della ringhiera è ordinaria manutenzione spetta quindi all’inquilino pagarne le spese.
Agosto 29th, 2008 at 15:16
GENT.SOCIETA’
L’INQUILINO MI CHIEDE DI SOSTITUIRE LA CALDAIA A GAS
PERCHE’ NON A NORMA.(CALDAIA MURALE A GAS SAVIO
MOD.20ME-16ME)ISTALLATA SUL BALCONE.A MIE SPESE FATTA CONTROLLARE + MANUTENZIONE DA UN TECNICO SAVIO TUTTO OK,DEVO SOSTITUIRLA?
N.B. L’INQUILINO SONO GIA’ OTTO ANNI CHE ABITA IN QUESTO APPARTAMENTO
GRAZIE
Agosto 29th, 2008 at 17:31
@antonio
se il tecnico della savio ritiene che il suo impianto è a norma non deve sostituirla,per maggiore cautela richieda una certificazione allo stesso tecnico.
Settembre 5th, 2008 at 13:30
per lavori di manutenzione straordinaria presi in esame e confermati ancor prima del mio contratto di locazione in un condominio mi è stata richiesta percentuale delle spese di manutenzione per il rifacimento della facciata esterna dela palazzina…
ma questa legge è stata abrogata? grazie.
Settembre 8th, 2008 at 11:49
gentile societa’ volevo sapere se si tratta di un lavoro di ordinaria manutanzione una tinteggiatura della scala che non corrisponde ad una semplice imbiancatura con conseguente
aumento della spesa condominiale e se spetta al conduttore o al locatore,premetto che abito in questa casa da 2 anni,grazie dell’attenzione.
Settembre 8th, 2008 at 18:16
@salvatore
se la scala è condominiale sono lavori che deve fare il condominio a pagare è il proprietario dell’immobile il quale può chiedere un aumento del canone in percentuale hai costi sostenuti
Settembre 26th, 2008 at 16:49
Gent. Società
sono proprietario di un appartamento in un condominio formato da 6 appartamenti e privo di amministratore.
Gli altri condomini hanno assunto una ditta di pulizia per pulire le scale a mia insaputa.
Vorrei sapere se devo pagare per forza la mia quota, o se c’è qualche legge che mi tuteli visto che io non sapevo nulla e che comunque non volevo tale ditta, grazie.
Settembre 26th, 2008 at 17:03
@enzo
Anche se non esiste il condominio vige la legge della maggioranza purtroppo credo debba pagare la sua quota. Le consiglio di fare la richiesta a gli altri condomini di nominare un amministratore è un suo diritto.
Ottobre 7th, 2008 at 05:33
Gentile Società
sono un affittuario e volevo sapere se era corretto che il relè di funzionamento dell’ascensore e una spesa che devo affrontare io o il proprietario?
volevo sapere se potevo richiedere eventualmente le fatture delle spese effettuate.
Ottobre 7th, 2008 at 09:49
@antonio
Trattandosi di manutenzione ordinaria le spese spettano a lei.
Naturalmente può chiedere la fattura,tenga presente che pagherà il 20% in più per l’IVA
Ottobre 7th, 2008 at 19:17
Gentile società
ma l’onere dell’amministratore e una spesa che deve afforntare il proprietario di casa o l’inquilino?
Ottobre 8th, 2008 at 00:58
@antonio
Il compenso all’amministratore fa parte delle spese che competono a l’inquilino.
Ottobre 13th, 2008 at 12:49
Buongiorno, sono da poco il proprietario di un appartamento sito in un condominio e volevo, se possibile, una risposta al seguente quesito:
Il vecchio proprietario e gli altri condomini, nel periodo intercorso fra il compromesso ed il rogito (circa 10 mesi) hanno deliberato di mettere a norma il camino a servizio della centrale termica condominiale al fine di ottenere il certificato di prevenzione incendi, fino ad ora mai ottenuto. Prima del rogito io ed il vecchio proprietario ci siamo accordati verbalmente per un riparto al 50% della spesa preventivata per la messa a norma del camino. Tale quota ammonta a circa 537 Euro, che lui ha effettivamente pagato quando l’amministratore ha fatto il calcolo delle spese di subentro prima del rogito. Ora in sede di calcolo consuntivo delle spese condominiali, chiede il ricalcolo delle spese straordinarie del camino in base ad una quota dei millesimi di proprietà per il periodo di sua competenza, ed una restituzione di circa 200 euro.
Volevo sapere se tale richiesta è lecita
Ottobre 13th, 2008 at 13:09
@giuseppe
Le spese condominiali deliberata prima del rogito notarile spettano al vecchio proprietario.Visto l’accordo preventivo tra lei e il vecchio proprietario le consiglio di proporgli una divisione della cifra al 50%. L’accordo verbale a comunque una sua valenza.
Ottobre 22nd, 2008 at 08:38
salve, sono proprietaria di un immobile che vorrei locare con contratto 4+4, ho acquistato le copie precompilate del contratto in cartoleria e volevo sapere se la tabella di ripartizione oneri accessori è implicita in tale contratto o devo allegarla per farci riferimento
grazie
Ottobre 22nd, 2008 at 09:19
@airali
la tabella non è inserita nei contratti buffetti,le consiglio di allegarla al contratto.
Novembre 10th, 2008 at 17:54
Io e mio marito soci di una cooperativa edilizia abbiamo acquistato due appartamenti,uno per noi e uno per mio figlio che si è sposato. Quando abbiamo rogitato, mancavano ancora diversi lavori esterni (quelli interni li abbiamo completati a nostre spese al di fuori del costo di acquisto degli appartamenti) a completamento del condominio per un valore complessivo di € 50.000,00 circa. Il presidente della cooperativa nellultima riunione di condominio ci ha detto chiaro e tondo che non hanno più soldi per finire questi lavori e che ce li dobbiamo accollare noi condomini che abbiamo comprato. Vorrei sapere se questa spesa può essere divisa in parti uguali per ogni proprietario oppure come ci ha riferito l’amministratore, deve essere divisa per millesimi come le spese di gestione ordinaria. Grazie Ivana
Novembre 11th, 2008 at 12:11
@Ivana Zago
La spesa va divisa per millesimi come dice l’amministratore tenendo presente che si tratta di lavori esterni quindi di staordinaria manutenzione.
Novembre 17th, 2008 at 10:01
Se il condominio ha dovuto pagare una franchigia per un danno causato, anche l’affittuario deve pagare la sua parte ed in che percentuale ?
Novembre 18th, 2008 at 10:06
@luca vecchia
Un danno causato da chi?
Novembre 18th, 2008 at 10:20
Il danno è stato causato per una perdita da una tubatura di un altro appartamento e da infiltrazioni dal tetto (probabilmente in seguito a forte temporale). Grazie.
Novembre 18th, 2008 at 14:15
@luca vecchia
Bisogna quantificare e diversificare le due spese. il danno causato dalla tubatura dell’altro condomino lo paga il solo condomino quello causato dal temporale si divide tra tutti i condomini.
Al proprietario tocca pagare la quota condominiale il quale può rivalersi
sull’ inquilino in misura del 10% annuo sul cannone mensile, salvo che la cifra non sia irrisoria in tal cado si optare per un accordo diverso.
Novembre 20th, 2008 at 18:51
Gent.le redazione, vi espongo il seguente quesito.
ho condotto un immobile in locazione per 2 anni e ho sempre pagato tutto ciò che…l’amministratore mi sottoponeva.
Ad oggi sono uscito da diversi mesi (più di 7) e la casa che ho condotto è stata comprata da un terzo.
sono stato contattato dal nuovo amm.re il quale mi richiede circa 600 euro dicendo che il vecchio amm.re non aveva fatto i giusti calcoli.
credete che sia mio obbligo pagare o invece spetta al nuovo pp. o ancora all’allora locatore o va ripartita tra tutti gli aattuali condomini?
rispondetemi per favore. ciao
Novembre 20th, 2008 at 19:39
@fabiano
Sicuramente spetta a lei pagare. Ma, inviti il nuovo amministratore a rifare i calcoli e a presentarle il consutivo delle spese nel periodo che lei a accupato l’immobile.
Novembre 23rd, 2008 at 11:13
il mio inquillino non ha la possibilita’ di pagare le ultime due rate di spese condominiali che gi aspettano, gia scaduite da 2 mesi. L’amministratore dice che devo pagarle io che sono il proprietario altrimenti mi mettera’ un avvocato. Questo tipo di spese le aveva sempre pagate l’inquilino; l’avvocato non va messo a lui?
Novembre 24th, 2008 at 10:46
@Sabrina
L’ amministratore può rivalersi su di lei. Lei a sua volta si deve rivalere con l’inquilino.