Consulenza Immobiliare

da www.ilsole24ore.com di Luca De Stefani 
 
Per gli incentivi sugli interventi di risparmio energetico, le Entrate hanno interpretato la normativa aggiungendo un nuovo requisito nel caso i lavori siano svolti da imprese, anche se immobiliari, di costruzione o gestione. Il beneficio dovrebbe essere rivolto «esclusivamente agli utilizzatori degli immobili oggetto degli interventi», quindi sarebbero agevolati solo i «fabbricati strumentali» utilizzati «nell’esercizio della propria attività imprenditoriale».
Con la risoluzione n. 303/E/2008, le Entrate hanno sostenuto che l’agevolazione non può essere usufruita dall’impresa che effettua gli interventi agevolati su «immobili merce», in quanto sono «l’oggetto dell’attività esercitata e non cespiti strumentali». La ratio della normativa sugli incentivi sarebbe finalizzata, infatti, a promuovere questi interventi «attraverso un beneficio che un’interpretazione sistematica consente di riferire esclusivamente agli utilizzatori degli immobili oggetto degli interventi e non anche ai soggetti che ne fanno commercio». Inoltre, l’esercizio di un’impresa nel settore edile comporterebbe, a «favore di questi soggetti, ulteriori vantaggi non rispondenti allo scopo perseguito dalla legge, che è quello di favorire esclusivamente i soggetti che utilizzano i beni».
In realtà, la norma non prevede che sia agevolato solo l’utilizzatore dell’immobile, in quanto può ottenere il beneficio anche chi ne concede a terzi l’utilizzo, per esempio in locazione o usufrutto. La persona fisica, che esegue gli interventi, può addirittura vendere l’immobile, trasferendo all’acquirente le detrazioni non utilizzate, se si tratta di unità immobiliare residenziali. Il bonus resta al venditore, invece, per le altre unità immobiliari.
Per giustificare l’interpretazione presa la risoluzione ha riportato il riferimento alla strumentalità dei fabbricati effettuato nella circolare 31 maggio 2007, n. 36/E. In quell’occasione era stato precisato che, a differenza dell’agevolazione del 36%, riservata solo alle «unità immobiliari residenziali», gli interventi sul risparmio energetico potevano interessare «i fabbricati appartenenti a qualsiasi categoria catastale (anche rurale), compresi quelli strumentali». In questo caso, il termine “strumentale” era correttamente riferito alle categorie catastali B, C, D, E e A/10, agevolabili, e non al concetto di immobile strumentale ai fini del reddito d’impresa, che vuole questi fabbricati classificati tra le immobilizzazioni materiali. Al di fuori del reddito d’impresa, infatti, «la distinzione tra immobili a uso abitativo e immobili strumentali deve essere operata con riferimento alla classificazione catastale dei fabbricati, a prescindere dal loro effettivo utilizzo» (circolare Entrate 4 agosto 2006, n. 27/E). La circolare n. 36/E/2007, quindi, non ha detto che, a differenza dei beni merce, l’agevolazione è applicabile ai fabbricati strumentali per le imprese.
Anche con la risoluzione n. 340/E/2008, le Entrate hanno confermato che l’agevolazione è riferibile solo agli utilizzatori degli immobili oggetto degli interventi. Quindi «la fruizione della detrazione da parte delle società», compete «con esclusivo riferimento ai fabbricati strumentali da questi utilizzati nell’esercizio della propria attività imprenditoriale». Non sono strumentali gli immobili che, «pur potendo essere considerati tali rispetto alle finalità» perseguite attraverso l’impresa, costituiscono anche «l’oggetto della predetta attività imprenditoriale», come gli immobili locati a terzi.

Tags: agenzia delle entrate, agevolazioni 55%, immobili residenziali, risoluzione 303 e 2008, risparmio energetico

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