Mercato immobiliare: Le previsioni per il 2009, discesa del 6% dei prezzi
novembre 3rd, 2008 ¦ leggi altre proposte di: redazione
Case scendono i prezzi
Casa, i prezzi scendono del 10%
da www.ilsole24ore.com di Cristiano Dell’Oste
Quartieri popolari, come Secondigliano a Napoli. Aree con una forte presenza di stranieri, come San Salvario a Torino. Zone di periferia, come Quarto dei Mille a Genova.
L’onda dei ribassi è partita da qui. Dalle frange più fragili del mercato, che nei primi sei mesi di quest’anno hanno visto scendere di oltre il 10% i prezzi degli immobili nella categoria del «medio usato».
Gli ultimi dati dell’agenzia del Territorio mostrano un rallentamento delle compravendite (-14% al 30 giugno), al quale non si accompagna, però, una riduzione dei prezzi della stessa intensità.
Ora le rilevazioni di Tecnocasa e Gabetti property solutions gettano uno sguardo oltre i valori medi.E mostrano che l’onda dei ribassi ha già investito molte realtà marginali.
«Otto volte su dieci, dietro un calo dei prezzi superiore al 10% c’è la contrazione della capacità di spesa degli acquirenti: giovani coppie, stranieri e famiglie monoreddito sono quelli che negli ultimi tempi non hanno potuto accedere al credito o hanno ottenuto importi minori che in passato », spiega Fabiana Megliola, responsabile ufficio studi di Tecnocasa. E Alessandro Ghisolfi, responsabile dell’ufficio studi di Ubh, ricorda: «Il balzo maggiore della domanda risale al 2001, quando grazie alle basse rate dei mutui ci furono 200mila compravendite in più». È inevitabile, dunque, che i più coinvolti siano gli immobili cui si rivolgono gli acquirenti più sensibili alla stretta creditizia. Ed è altrettanto inevitabile che tra questi i più penalizzati siano gli alloggi di minore qualità: quelli molto grandi, ai piani alti senza ascensore, da ristrutturare o poco serviti dai mezzi pubblici.
Concorda Guido Lodigiani, direttore dell’ufficio studi di Gabetti, che evidenzia un altro aspetto: «A fronte di un calo medio dei prezzi del 2,7% nelle grandi città, in alcuni casi anche gli appartamenti di alto livello hanno visto una limatura. La causa però non sono le dinamiche creditizie, ma gli orientamenti della clientela facoltosa, che conosce il mercato e oggi non è disposta spendere più di tanto».
Si tratta, comunque, di situazioni particolari: in generale, l’onda dei ribassi ha risparmiato il centro delle grandi città e gli immobili di pregio.«Per le abitazioni di livello medio alto osserva Ghisolfi di Ubh il prezzo di vendita è lo stesso di gennaio 2008, con un calo in termini reali al netto dell’inflazione.E questo, per la prima volta, ha interessato anche le località di provincia».
Molto più complicato, invece, è chiedersi se l’onda si propagherà nel 2009. Finora molti piccoli proprietari hanno preferito non vendere anziché ridurre il prezzo. Lo conferma Luca Dondi di Nomisma: «L’offerta è rimasta rigida e ha sostenuto i prezzi, che potrebbero scendere quando si prenderà coscienza della situazione ». Sulla stessa linea Franco Arosio, presidente della Fiaip: «Il 2008 si sta chiudendo con un decremento delle transazioni cui non corrisponde un pari decremento dei prezzi. Per il 2009 ci aspettiamo che il trend rimanga negativo. Il mercato prima o poi ripartirà, ma forse questa crisi ha tracciato un solco che non finirà nel nulla».
Le previsioni per l’anno prossimo sono tutte in discesa mediamente del 6% ma ci sono almeno due fattori che potrebbero arginare la tendenza.
Il primo è il credito. I mutui potrebbero ripartire dopo una riduzione dell’Euribor e potrebbe aggiungersi a questo andamento un taglio dei tassi da parte della Banca centrale europea. Afferma Lodigiani di Gabetti: «Si assisterà a un calo dell’Euribor più veloce di quello che ci si aspettava e questo dovrà essere valutato».
Il secondo fattore è l’eventualità che la liquidità si sposti verso l’immobiliare. Chi ha ha investito in Borsa difficilmente potrà lasciare l’azionario (a meno di incassare le perdite), ma i bassi rendimenti dei titoli di Stato potrebbero far crescere l’interesse per il mattone.
Nessuno però si illude. Megliola di Tecnocasa avverte che «la domanda di case da investimento è il 12% del totale». E Dondi di Nomisma sottolinea: «Sarà difficile che avvenga uno spostamento dalla Borsa agli immobili come nel 2001, perché ora siamo in una fase negativa per tutti gli impieghi. Sempre che tra gli investitori non si faccia strada l’idea che è il momento di fare uno spostamento».
Tags: agenzia territorio, case, compravendita immobiliare, immobiliare, napoli, secondigliano
luglio 14th, 2009 at 14:34
secondo me la situazione non può andare avanti così ancora per molto, i prezzi delle case non scendono ma le transazioni sono diminuite vertigionosamente. I proprietari non abbassano i prezzi e gli acquirenti aspettano perchè non riescono ad ottenere il mutuo; la situazione è critica, forse i proprietari si aspettano che a smuovere il mercato siano proprio gli acquirenti? Vorrebbe dire avere accessibilità ai prestiti e questo significherebbe che è tornata la fiducia sui mercati e tra le banche ma la vedo nera perchè le prospettive sono tutt’altro che rosee con i timori e i rischi di doversi ritrovare senza un lavoro e pagare le rate del mutuo. L’unica via deve prendere il venditore, siete ancora così sicuri che i prezzi non scenderanno entro la fine del 2009? sapendo che la crisi ha investito tutti i settori compreso quello immobiliare estero?
luglio 25th, 2009 at 15:21
oggi conviene investire a Londra, il costo di una casa di 100 mq nella trendy Kings road o Fulham si aggira intorno ai 500.000 euro, a Roma in centro chiedono intorno a 1 milione di euro. Gli affitti invece sono più alti a Londra, quindi l’investimento conviene. I prezzi di Roma cmq sono destinati a precipitare nei prossimi mesi xché erano troppo gonfiati, al limite dell’assurdo, la capitale è la più cara d’Europa.
luglio 29th, 2009 at 16:57
In Puglia i prezzi sono come a Roma, stessa situazione.
Tenendo presente che il mercato finanziario dopo il mancato collasso si sta riprendendo molto lentamente, ritengo che quello immobiliare debba avere un brusco calo dopo agosto. Perchè? Non c’e’ liquidità, se vendi a prezzi ragionevoli compro, in caso contrario aspetto.
Le aste giudiziarie riverserrano immobili pignorati dai quei pazzi che con mille euro al mese pagano 800/900 al mese di rata, ma alla fine sarà comunque tutto imprevedibile ed improvviso.
Un consiglio non acquistate, aspettate dopo agosto. saluti
agosto 17th, 2009 at 10:05
In Italia, in particolare a Roma, due fattori concorrono a mantenere alti i prezzi:
1) L’idea comune che il proprio immobile sia un immobile di pregio indipendentemente dalla zona e dallo stato di conservazione.
2) Lungi da ogni possessore di immobile concepire che l’investimento nell’immobile possa essere un investimento che non si rivaluta nel tempo.
Il gioco è quindi fatto: si vedono proposte al di fuori di ogni ragionevolezza e venditori che rifiutano laute offerte, visti e considerati i tempi che corrono, giustificando il loro rifiuto con l’intenzione di non svendere l’immobile.
Ho cercato casa per due anni, fino ad aprile 2009 e di appartamenti ne ho visti tanti, alcuni sono in vendita ancora oggi da due anni ed il numero è destinato ad aumentare secondo me molto più di quanto lo sia oggi per i seguenti motivi:
1) Il PIL in Italia quest’anno è ulteriormente diminuito, al contrario di quanto avviene negli altri paesi del nord EUropa.
2) Per il 2010 è previsto un ulteriore aumento della disoccupazione e questo favorirà l’aumento dell’esodo di giovani verso paesi in cui, oltre ad esserci maggiori possibilità di impiego, le retribuzioni sono più alte ed il mercato immobiliare non ha subito alcuna speculazione ad opera di palazzinari.
3) Roma e dintorni sono pieni di cantieri con abitazioni ancora in costruzione. Questo ovviamente risulta in un aumento dell’offerta che culminerà nel periodo di massima crisi economica.
4) Le case in provincia, oltre ad avere degli standard qualitativi superiori sia in termini di qualità costruttiva, sia di vivibilità, hanno subito una riduzione di prezzo anche del 28% (parlo di appartamenti nuovi) raggiungendo una quotazione, a parità di caratteristiche di metratura, pari ad 1/3 rispetto ad appartamenti a Roma in mediocre stato di conservazione.
5) Le differenze tra le condizioni di vita in alcuni paesi dai quali provengono extracomunitari ed il nostro paese si stanno via via assottigliando e ciò determina un rientro di queste persone nei loro paesi. Tale diminuzione di presenze riduce la richiesta di affitti vanificando le speranze di guadagno di coloro che hanno preferito dare in affitto piuttosto che vendere (per non svendere, secondo loro) o coloro che hanno commesso il grande errore di considerare la casa un buon investimento finanziario.
6) A valle di quanto detto sopra, sarà necessario avere solo un pò di pazienza. Chi ha infatti un capitale investito ha solamente benefici, chi ha una casa da vendere, solo spese e tempo da dedicare contro il naturale decadimento della qualità del suo immobile, decadimento che, indipendetemente dall’andamento dei mercati, contribuisce ad abbassare inesorabilmente il valore dell’immobile sul mercato.
7) Concludendo: l’innalzamento dei prezzi delle case non si è verificato come conseguenza di un aumento di benessere, ma è stato solo un transitorio di svuotamento delle tasche degli italiani legato alla sfiducia verso altre forme di investimento.
La crisi attuale e la precarietà del lavoro costutiscono una realtà diretta e tangibile che ha una funzione fondamentale nel minare i presupposti, già fuori ogni logica negli anni scorsi, per un mercato immobiliare così “pompato” e destinato a confrontarsi ben presto con le capacità/possibilità di spesa degli acquirenti.
settembre 7th, 2009 at 22:10
I tassi Euribor sono scesi…. e di molto, ma il ricorso ai mutui non s’è visto ancora, la borsa ha ripreso a viaggiare… e a ritmi sostenuti.
Pensate ancora che chi ha perso l’ultima carrozza sia destinato a rimanere indietro? …non penso proprio! Chi muove l’economia è il lavoro che stà calando drasticamente e porta la prima ondata di disoccupazione. Dietro la borsa c’è solo speculazione, si fà sempre più probabile il rischio di ricaduta
settembre 16th, 2009 at 23:14
Sono d’accordo con Matteo quando dice che è il lavoro il vero motore dell’economia. In effetti si vedono sempre più disoccupati (o a rischio di disoccupazione), ma è anche vero che ci sono industriali (più o meno grandi) che si stanno approfittando della situazione per abbassare i propri costi fissi (spesso a carico dello stato grazie agli ammortizzatori fiscali come la mobilità).
Detto questo, chi ha investito nel mattone, difficilmente li svenderà, per lo stesso motivo per cui chi ha investito in borsa non sposta il proprio capitale: non si vuole relaizzare la perdita. Per questo, credo che gli unici veri affari si faranno negli immobili all’asta per pignoramenti e fallimenti, mentre per il resto, vedo un futuro piuttosto piatto e stabile finchè il mercato del lavoro non si riassesterà.
Nulla si crea e nulla si distrugge, ma tutto si trasforma!
ottobre 18th, 2009 at 19:13
Rappresenterei l’economia mondiale come mela, una metà fiorente e sana (che rappresenta la borsa che stà tirando a gonfie vele) l’altra metà la parte malata e marcia (i disoccupati e i senza lavoro)… mi sembra di capire che la borsa pur andando bene prima o poi si sconterà con l’altra realtà perchè non si possono fare investimenti e speculazioni se non c’è realmente il mercato e il denaro che girano…