Consulenza Immobiliare

Mutui cartolarizzati

Le cartolarizzazioni italiane costruite con oltre 70 miliardi di mutui per l’acquisto di abitazioni continuano a reggere bene l’urto della crisi, prendendo le distanze dalla cattiva performance delle operazioni strutturate sulle bolle speculative immobiliari in Spagna e Gran Bretagna dove i rating “AAA” su questi bond sono già stati colpiti dai declassamenti.

La recessione e l’aumento della disoccupazione in Italia hanno continuato a deteriorare il portafoglio dei mutui cartolarizzati nel primo trimestre 2009 ma questo deterioramento è rallentato rispetto al trimestre precedente e tende già a stabilizzarsi.

Il ritardo nel pagamento delle rate oltre i 90 giorni è salito attorno al 3,8% dei contratti, ma è stabile su ritardi da 30 a 90 giorni, mentre il tasso di insolvenza continua a mantenersi a livelli molto bassi, vicino all’1,2% dello stock dei prestiti.

È così che Standard & Poor’s valuta l’andamento del mercato italiano delle residential mortgage  backed securities (RMBS), le cartolarizzazioni sui mutui residenziali (esclusi i commerciali).

Nell’ultimo rapporto pubblicato ieri il deterioramento dovuto a ritardi nei pagamenti delle rate e causato dai defaultè rallentato nei primi tre mesi dell’anno rispetto alla fine del 2008 e inizia a stabilizzarsi. In prospettiva, nell’analisi a firma di Giorgio Frascella e Andrea Giacobello, l’aumento del tasso di disoccupazione dall’attuale 6,8% all’8,5% sarà controbilanciato dal calo dei tassi, che nel secondo trimestre 2009 dovrebbe migliorare la performance dei mutui che sono principalmente a rata variabile.

A differenza di quanto avviene in altri Paesi come Spagna e Inghilterra, in Italia i mutuatari e le banche che erogano i mutui evitano in tutti i modi l’insolvenza del contratto e la vendita dell’immobile per ripagare il debito. I debitori italiani in difficoltà non pagano le rate integralmente, onorano i contratti parzialmente, oppure sono inadempienti per una scadenza o due: prendono tempo per trovare i fondi necessari (con aiuti in famiglia), pur di portare avanti il mutuo servito per comprare la prima casa.

I mutuatari inglesi che hanno acquistato un immobile per speculazione, per ottenere prestiti o affittare e trarne una rendita, per contro, vanno in default e fanno scattare la vendita dell’immobile.Nell’ultimo rapporto S&P’s sulle RMBS inglesi sui mutui stile-subprime, sul primo trimestre 2009 il ritardo dei pagamenti viaggia attorno al 30% dei mutui cartolarizzati.

Le cartolarizzazioni spagnole, che già a fine 2008 avevano raggiunto un tasso del 6,7% nel ritardo dei pagamenti, in questi primi tre mesi dell’anno dovrebbero aver registrato un ennesimo deterioramento. Le banche italiane a loro volta evitano di dover vendere l’immobile per recuperare i fondi prestati. Secondo le stime di S&P’s,i tempi di recupero in Italia sono molto più lunghi di quelli in Spagna e Inghilterra: nel Nord Italia si impiegano in media 4-5 anni mentre nel Sud si sale a 10 anni con picchi di 15 anni in Sicilia.

Tempi brevi record, per gli standard italiani, sono stati rilevati a Monza, Cuneo, Asti e Savona dove si può chiudere una vendita legata ai mutui insolventi entro 36 mesi. Nel Regno Unito, per contro, la media è di 12-18 mesi mentre in Spagna si chiude in 24 mesi.

Tratto dal Sole 24 ore-14 giugno 2009

Tags: cartolarizzazione, crisi economica, disoccupazione, mutui, rate, standard & poor's

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