Consigli utili per acquistare casa senza sorprese
novembre 16th, 2009 ¦ leggi altre proposte di: costa
Consigli utili per acquistare casa senza sorprese
Il Consiglio nazionale del Notariato, in collaborazione con le più importanti associazioni dei consumatori, ha messo a punto un’utile guida per chi deve comprare casa:
“Garanzia preliminare. La sicurezza nel contratto di compravendita immobiliare”
Scarica il pdf: Gar_preliminare_4
Quando si decide di comprare casa è meglio evitare il fai da te. Sono, infatti, proprio le prime fasi – quelle del compromesso – nelle quali a volte si fanno errori e non si ottengono tutte le dovute garanzie.
Da oggi è anche più semplice a farsi, grazie alla nuova guida per il cittadino, dedicata alle garanzie preliminari nella compravendita immobiliare, messa a punto dal Consiglio dei notariati e da 11 associazioni di consumatori.
Vediamo insieme i consigli d’oro proposti: controllo della proprieta’ dell’immobile e dell’inesistenza di vincoli, verifica della regolarita’ edilizia, controllo dei rapporti condominiali. Per quanto riguarda il regime patrimoniale delle parti, va accertata la capacita’ giuridica e di agire di chi vende e di chi compra.
Poi c’e’ da esaminare la conformita’ degli impianti (elettrico, idraulico e di riscaldamento) alle norme di sicurezza e la certificazione energetica per gli edifici.
Non manca la verifica del rispetto delle normative, per esempio quella antisismica. Ci sono, poi, controlli ad hoc per i preliminari di immobili da costruire, verifiche su eventuali vincoli urbanistici gravanti sui terreni o ambientali paesaggistici sugli immobili.
Da appurare anche eventuali prelazioni convenzionali o legali. Verifiche altresì sulla commerciabilità di immobili di edilizia residenziale pubblica, sulle garanzie per vizi in relazione allo stato di conservazione del bene da trasferire, sulla consegna dei beni e sul regime fiscale di trasferimento (assoggettabilita’ a Iva, eventuali agevolazioni fiscali, plusvalenze).
Chi ben inizia, insomma, è a metà dell’opera, dal momento che il passaggio successivo è il preliminare, vale a dire il contratto con il quale il venditore e l’acquirente si obbligano a concludere la compravendita, stabilendone modalita’ e termini.
Nel compromesso vengono indicati, infatti, gli elementi principali della vendita quali il prezzo, i dati catastali della casa, l’indirizzo e una precisa descrizione (piani, stanze etc.). E’ importante distinguere il preliminare dalla proposta d’acquisto che impegna invece solo la parte che l’ha firmata: per questo deve essere accompagnata normalmente dal versamento di una somma di denaro a titolo di “caparra” che verrà poi scalata dal prezzo finale quando si perfeziona la vendita. E tale somma resta bloccata per tutta la durata di validità della proposta di acquisto. Ma nel frattempo il venditore è libero di valutare anche altre offerte. Quindi non è certo che a fronte del “sacrificio” subito dall’acquirente l’affare venga concluso.
Fino a quando la proposta d’acquisto non è accettata dal venditore, l’acquirente può infatti cambiare idea, a meno che essa sia stata formulata come proposta irrevocabile. Nel momento, invece, in cui la proposta dell’acquirente viene accettata dal venditore, con la firma di quest’ultimo si conclude di fatto il preliminare di vendita, che avra’ le clausole indicate nel testo rigido, di solito prestampato, della proposta d’acquisto.
Se il venditore, nonostante la firma del preliminare, vende lo stesso immobile ad altre persone non si puo’ chiedere al giudice di invalidare la vendita, ma si puo’ solo chiedere il risarcimento dei danni. Il venditore, inoltre, a prescindere da una sua “scorretta” attivita’ negoziale, potrebbe “subire” azioni sull’immobile da parte di terzi (pignoramenti, sequestri, ipoteche giudiziali, atti di citazione). C’è comunque un rimedio – con alcuni costi in più – per evitare tutte queste conseguenze spiacevoli: la trascrizione del preliminare, per la quale è necessario l’intervento del notaio, che produce un effetto prenotativo.
L’atto garantisce, inoltre, una tutela all’acquirente anche nel caso di mancato adempimento del contratto preliminare. In pratica l’acquirente, nella ripartizione di quanto ricavato dalla vendita “forzata” del bene, ha diritto di essere preferito ad altri creditori e quindi di essere pagato prima degli altri creditori. Una specifica garanzia si ha anche in caso di fallimento del venditore e conseguente mancato adempimento del contratto preliminare.
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