Consulenza Immobiliare

Nomisma. Pubblicato il terzo rapporto sul mercato immobiliare

In un contesto globale dove la caduta dei volumi delle attività economiche è stata enorme, i dati della contrazione nei mercati immobiliari globali sono stati impressionanti: nel solo 2008 gli investimenti in immobili per le attività economiche sono calati nel mondo quasi del 60% e nei primi tre mesi del 2009 si sono praticamente azzerati. Lo si legge nel terzo rapporto sul mercato immobiliare pubblicato dal Nomisma.

Solo successivamente si è iniziato a notare una certa ripresa, anche se si è ancora lontani dai volumi di compravendite precedenti la crisi.

In Italia è accaduto qualcosa di simile, ma limitatamente al segmento su cui operano investitori istituzionali come i Fondi Immobiliari.

Anche per questi è valso l’effetto di deleveraging che ha prosciugato l’ammontare globale degli investimenti, con la conseguenza che le poche operazioni effettuate si sono realizzate con consistenti sconti sui valori del 2007 e al prezzo di yield elevati che solo recentemente hanno iniziato a stabilizzarsi.

Occorre al proposito osservare che, mentre nel settore residenziale o in quello in cui si svolgono le operazioni al dettaglio e che riguardano gli investitori non istituzionali i prezzi medi sono calati leggermente assieme ai canoni di locazione, ben più consistente è stata la riduzione dei valori nel caso delle operazioni di maggior taglio, così che i rendimenti nella fase acuta della crisi sono schizzati verso l’alto, ma oggi paiono.

In termini di valore economico l’effetto della riduzione (forte) dei volumi e (debole) dei prezzi si è tradottoin un consistente prosciugamento del mercato immobiliare che cala da un fatturato di oltre 150 miliardi diEuro nel 2007 a circa 110 miliardi di Euro nel 2009 con un arretramento di circa il 30% nel biennio.
Il terzo trimestre, infatti, si chiude, come osservato, con un contenuto ma ulteriore calo delle compravendite di abitazioni, più marcato a Firenze, Milano e Torino, un calo che, se lo si cumula a quello dei trimestri precedenti, significa che oggi la dimensione del mercato della casa nei capoluoghi è inferiore del 30,8% rispettoall’inizio del 2007, così come nei comuni non capoluogo è inferiore del 32,1% sempre sul 2007, ovvera prima dell’inizio della crisi.

Fra gli immobili per le attività economiche solo quelli ad uso produttivo hanno dall’inizio 2007 un andamentomeno negativo di quello della casa, anche se l’ultimo trimestre ha segnato pure per questi e anche per gli altri a destinazione “economica” un passaggio più duro rispetto al settore residenziale.

Per tutto il comparto per l’impresa è stato nel Nord del Paese che le transazioni sono maggiormente calate. Il produttivo da inizio 2007 registra così un calo delle transazioni del 26,2% mentre terziario e commerciale scendono addirittura del 38%.

Anche il terzo trimestre del 2009 per gli immobili d’impresa è stato mediamente assai negativo e spicca in senso negativo Milano dove la contrazione del mercato (rispetto al terzo trimestre del 2008) per tutte le tipologie immobiliari si colloca ben sopra il 30%.

L’indicazione macroeconomica fondamentale sostiene che il punto più basso della recessione sarebbe stato toccato nel marzo-aprile di quest’anno e da allora i segnali di recupero si sono intensificati. Restano sul tappeto italiano temi di criticità come la fragilità del sistema finanziario, l’insufficiente espansione del credito, l’entità del debito pubblico, l’aumento della disoccupazione o l’inadeguato aumento della produttività, ma anche indicatori promettenti come la ripresa della crescita del PIL, della produzione e della domanda.

Il mercato immobiliare internazionale pur importanti eccezioni sembrerebbe stabilizzarsi e progressivamente tornare ad espandersi, anche se permangono molte incertezze sul fatto che abbia o meno imboccato decisamente la via della crescita. In Italia la situazione è ugualmente incerta. Gli investitori ancora oscillano fra la forte preferenza per la liquidità elaborata nel momento peggiore della crisi e aspettative non rialziste sui valori. Gli utilizzatori ancora non vedono nell’espansione dell’economia le condizioni per tornare a investire e ad espandere l’occupazione.

Le necessarie politiche di rilancio latitano fra la scarsa consapevolezza della rilevanza macroeconomica che avrebbero e le difficoltà tecnico-politiche di cui si sono avuti esempi nei piani casa annunciati ma sin qui arenati nonostante fossero stati proposti, anche e soprattutto, in termini anticongiunturali.

Restano così consegnate al naturale riavvio dei meccanismi di investimento-utilizzo le possibilità di una rapida ripresa dopo lo shock di una crisi che nel volgere di due anni ha ristretto il mercato, combinando l’effetto prezzo e quello quantità, in misura certamente superiore al 30%.

fonte: la repubblica

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