Mercato immobiliare: il boom delle vendite con l´usufrutto
dicembre 17th, 2009 ¦ leggi altre proposte di: redazione
Vendesi nuda proprietÃ
Per comprendere appieno la rilevanza del fenomeno basta il confronto tra due percentuali. Sull´intero territorio italiano, nel 2009, su cento appartamenti passati di mano, il 4,7 per cento è rappresentato dalle “nuda proprietà ”: i muri vengono venduti, ma l´inquilino (in genere anziano) resta nella casa finché campa. Ebbene, in questo stesso anno, la percentuale delle compravendite di case “con ospite” in Liguria rappresenta il 7,2% del totale del mercato immobiliare residenziale. Poco meno del doppio, rispetto al resto d´Italia. E nel 2010 – dicono, unanimi, gli esperti – il fenomeno sarà ancora più rilevante: scendono i prezzi, salgono le difficoltà degli anziani di arrivare alla fine del mese, gli acquirenti che si presentano “con i soldi in bocca” hanno ancora più possibilità di concludere buoni affari (dal loro punto di vista, naturalmente). La vendita della “nuda proprietà ” di un appartamento si rivela così un´operazione sulla quale possono puntare molti potenziali acquirenti che avendo una notevole disponibilità finanziaria possono puntare su “sconti” di particolare interesse sul valore di mercato dell´immobile.
Secondo stime dell´ufficio studi di Ubh – che Repubblica è in grado di anticipare – quest´anno con questa particolare tipologia di compravendita immobiliare dovrebbero cambiare proprietario 627 appartamenti nella provincia di Genova, 245 in quella di Imperia, 165 e 360 rispettivamente nella province di La Spezia e di Savona. In soldoni significa che, solo a Genova, ogni giorno dell´anno sono stati venduti con il meccanismo della “nuda proprietà ” due alloggi. Le ragioni sono molteplici: la popolazione è anziana, la percentuale di proprietari è altissima (non a caso a Genova si parla di u ma da prìa, la malattia della pietra), logico che la crisi spinga il fenomeno della nuda proprietà .
Ma chi sono i potenziali “venditori di nuda proprietà ”? La stragrande maggioranza di queste operazioni può essere suddivisa in due grandi categorie. La prima riguarda i proprietari immobiliari che decidono di “spogliarsi” della loro proprietà ma che continuano a mantenere il diritto di goderne (l´usufrutto), nella maggior parte dei casi fino alla loro morte. In sostanza, chi vende ottiene i mezzi economici finanziari per poter vivere più serenamente senza però dover rinunciare al piacere e all´abitudine di continuare ad abitare la propria casa. Gli acquirenti non sono certamente soggetti alla ricerca di una casa per soddisfare la propria necessità abitativa ma, in genere, persone che intendono investire il proprio capitale acquistando una casa ad un prezzo certamente inferiore al suo valore di mercato. In concreto, qual è lo sconto che riesce a spuntare il compratore? «Un punto di riferimento – spiega Alessandro Ghisolfi, direttore ufficio studi di Ubh – è rappresentato dalla tabella che viene utilizzata per calcolare la tassazione sul valore della nuda proprietà di un immobile. Ad esempio, se il venditore ha 76 anni, il bonus dovrebbe risultare del 27%. Nelle trattative, però, si possono registrare differenze percentuali rispetto a quanto viene stabilito dalla tabella di riferimento».
Ad esempio, quando il venditore ritiene che il suo immobile sia di maggior pregio o, invece, al contrario quando ha urgenti necessità di liquidità ed è, quindi, disponibile a concedere uno sconto super sul valore di mercato dell´immobile. Con la compravendita della nuda proprietà , l´acquirente sottoscrive una specie di scommessa finanziaria che, tanto sarà più interessante quanto più breve sarà la durata del diritto di usufrutto. Alla seconda categoria appartengono, invece, i genitori che acquistano una casa per il figlio, riservandosi però il diritto di usufrutto. Questa soluzione è legata alla decisione del genitore di evitare che in futuro il figlio, senza autorizzazione o senza avviso, possa vendere l´immobile.
di Raffaele Niri e Rosa Serrano
fonte: repubblica
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