Compravendita immobiliare, il “fai da te” non paga
marzo 22nd, 2010 ¦ leggi altre proposte di: redazione
Se è vero che il mercato immobiliare è in difficoltà è altrettanto vero che conoscere il reale valore di mercato dell’abitazione che si vende, si acquista o si vuole prendere in affitto è il punto di partenza.
Crisi di mercato a parte, se si vuole partire con il piede giusto per non commettere errori o ancora peggio pentirsi di aver concluso una transazione immobiliare è indispensabile affidarsi ad un professionista qualificato che sia tecnicamente in grado di valutare l’immobile dei propri sogni.
Il fai da te non paga mai, ancora peggio fidarsi dell’esperto di turno che come spesso accade in ogni famiglia non manca mai, ritiene di conoscere il mercato, di essere certo di quanto dice, pur facendo un’altra attività.
Per comprendere la complessità di una valutazione immobiliare ci siamo rivolti uno dei massimi esperti del settore, ad un agente immobiliare che da oltre vent’anni esercita la professione, Mario Condò de Satriano (nella foto) Presidente Provinciale Fiaip di Napoli (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali) al quale abbiamo chiesto consigli per non incappare in errori o scelte sbagliate che potrebbero condizionare il futuro di molto acquirenti o venditori di immobili.
“La questione che mi pone è complessa, non basterebbe un intero volume per spiegare tutto – afferma Condò – condivido a pieno la sua premessa. Cercherò di sintetizzare in che scenario ci muoviamo e suggerire un metodo per ottenere una valutazione immobiliare più possibile vicina alla realtà”.
“Vede, il mercato della compravendita immobiliare di Napoli è un mercato molto ristretto, per niente duttile, in gran parte dei suoi segmenti e come se fosse calcificato e quindi poco funzionale rispetto alle esigenze di un modello urbano evoluto. Soltanto l’intervento di un agente immobiliare qualificato può realmente indicare il più probabile prezzo di vendita di un immobile. Una perizia dettagliata è indispensabile per far emergere tutti quegli elementi che potrebbero influenzare il prezzo dell’immobile o pregiudicarne la commerciabilità”.
“I valori di mercato – prosegue Condò de Satriano – risultano fortemente variabili da zona a zona; nella medesima zona da edificio a edificio e finanche nel medesimo edificio da piano a piano e ciò, fermo restando che dal punto di vista valutativo non esistono due case uguali tra loro, è il risultato di una politica aleatoria che ha soltanto permesso negli anni che si addensassero enormi palazzi, spesso abusivi, al di fuori di ogni logica progettuale di un moderno sistema urbano, tra l’altro nell’ambito di un territorio che dal punto di vista strettamente peritale, contrariamente a gran parte delle altre città, è difficilmente catalogabile. Voglio dire che se per altre città la catalogazione effettuata mediante la suddivisione in cerchi concentrici suddivisi in centro, semicentro e periferia ha una sua logica e realistica rispondenza, Napoli essendo composta da un agglomerato di piccoli centri costituiti dai singoli quartieri, non potrà giammai essere suddivisa in tal modo.
Questo è uno dei motivi per cui i vari borsini ed osservatori immobiliari forniscono soltanto valori puramente indicativi. In città ogni quartiere ha la sua storia, la sua economia, la sua cultura e quindi il suo mercato e nella maggioranza di essi sono allocate le 3 categorie di immobili che costituiscono prevalentemente gran parte del patrimonio immobiliare urbano con i rispettivi acquirenti: Il Patrimonio si suddivide in due parti ben separate: una quota significativa di immobili di pregio velocemente collocabili sul mercato i cui acquirenti, nella stragrande maggioranza dei casi, risiedono nel medesimo quartiere se non addirittura nella medesima strada in cui è stato posto in vendita l’immobile; ai valori di mercato molto alti si contrappone un buon controvalore qualitativo; un numero modesto di case di fascia media che fronteggia una domanda di proporzioni rilevantissima.
E’ questo il segmento in cui si riscontrano le maggiori criticità del mercato in quanto il rapporto tra il prezzo pagato ed il controvalore qualitativo acquisito spesso risulta essere troppo sbilanciato.
E poi bisogna fare i conti con una quantità enorme di appartamenti di pessima qualità ampiamente eccedente il numero delle richieste”.
Enzo Musella
fonte:il denaro
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