Napoli, la casa riprende a camminare

Per seguire le vicende, o l’altalena, del mercato immobiliare, si può far ricorso alla “metafora del bicchiere” nel senso che possiamo chiederci: ma la casa è mezzo piena o mezzo vuota?. La risposta viene da due, solo apparentemente differenti, scuole di pensiero. Mario Condò de Satriano (uno dei maggiori esperti del settore) rileva che “il primo semestre del 2010 fa registrare un significativo risveglio del mercato del mattone ormai avviato, sia pure lentamente, verso la normalizzazione”. Saverio Iaccarino, presidente dei mediatori agenti di affari, parla di una “gradevole inversione di tendenza”; però subito avverte di stare attenti “ai facili entusiasmi”. Eppure la casa non solo resta il bene primario di tutti, in Campania come nelle altre regioni, ma è anche il primo settore produttivo e il primo contribuente per le casse dello Stato. “La casa serve, ma manca”, riassume il presidente Condò de Satriano (agenti immobiliari professionali) ed è un buon segno che più del settanta per cento delle famiglie siano ora proprietarie della propria abitazione.
Certamente non è questo un limite insuperabile. Tutte le politiche sociali dovrebbero puntare all’obiettivo del cento per cento.

Ma gran parte di questa riforma è nelle mani del Governo, delle Istituzioni locali e delle Banche. Il nuovo numero di “Quotazioni immobiliari” descrive, con dati difficilmente contestabili, le luci e le ombre di una attività fatta di compravendite molto delicate, dove vanno capite non estemporaneamente le ragioni della domanda e quelle dell’offerta.

Il semestrale distribuito in edicola e realizzato dal settimanale “Il Mattone” di cui ricorre il decennale della nascita, è per questo una garanzia e un efficace strumento di analisi (vi sono impegnati, con varia responsabilità, Roberto Esse, Fabrizio Walter Fazzi, Giorgio Gradogna, Gustavo Gentile, Gabriele Scarpa, Pasquale Amato, Carlo D’Argenzio e Gianfranco Passarelli).
Le luci e le ombre danno subito l’idea di un film molto movimentato. Il mattone fra Napoli e Provincia si rimette in moto, ma l’invenduto complessivo (edilizia vecchia e nuova) resta alto: oltre la metà. Il segno più 16,2 per cento che compare nella fotografia di “Quotazioni Immobiliari” almeno per le compravendite residenziali, si accompagna a una “riduzione media dei prezzi”. A questo dato sfugge però Capri. “L’isola azzurra, spiega il presidente Condò de Satriano, si conferma ancora una volta come la terra con i prezzi delle case più alti d’Italia. E’ sempre la fascia vip quella che fa la parte del leone”. A Marina Piccola e in centro o nelle altre zone più appetite, è facile andare sui 21 mila euro a metro quadro. “Una casa che affaccia sui Faraglioni o sul Golfo – precisa Condò de Satriano – può costare come a Montecarlo”. Capri tira ma anche Ischia e Procida non stanno a guardare. Nell’isola verde tutte le vicende degli ultimi mesi (frane, dissesti idrogeologici, manomissione del territorio, deficit dei servizi) non hanno scalfito minimamente il valore degli immobili (“anche perché, fa notare Saverio Iaccarino – tutto ciò che è abusivismo edilizio non entra nel mercato”).

I segni di ripresa vanno incoraggiati. Occorre però una convergenza di impegni e di operatività. La manovra finanziaria da 24 mila miliardi non deve porsi come un macigno sulla strada della ripresa. Il legislatore – prima la legge Bersani del 2006, adesso la manovra Tremonti – deve comportarsi in maniera meno schizofrenica. Anche le istituzioni locali hanno il dovere di mostrarsi più avvertite dei problemi che incombono, prigioniere, come spesso appaiono, di una impostazione urbanistica troppo ideologizzata (si impedisce perfino di demolire un edificio fatiscente). Il sistema dei controlli (anagrafe immobiliare, agenzia del territorio, catasto) non possono diventare punitivi e scoraggiare gli operatori. Il notaio Diomede Falconio è molto chiaro nell’illustrare le novità della nuova finanziaria. E le banche? Sono ancora “eduardiane” nel senso che portano il denaro là dove già c’è?. Leonardo Tintori si sofferma sui requisiti di onorabilità e di professionalità legati al ruolo stesso dell’intermediazione immobiliare. Come dire: le banche si aprono, ma molto dipende dal nuovo ruolo dell’agente immobiliare. Non più persone fisiche, ma persone giuridiche sul mercato del credito.

Gli agenti immobiliari diventano sempre più figure centrali. Più peso, ma anche più responsabilità e rischi. Per loro una domanda: se non c’è “cassa integrazione”, si deve parlare di “casa integrazione?”. La domanda è accolta con un ampio sorriso. E’ un segno di fiducia nel futuro a noi più vicino.
Ermanno Corsi

fonte : il denaro

Per gli accertamenti in materia di Iva e di reddito d’impresa effettuati sulle vendite di beni immobili, gli uffici dovranno valutare l’abbandono delle liti tributarie, se l’unico elemento di prova è lo scostamento del corrispettivo dichiarato rispetto al valore normale. È questo il chiarimento fornito dalla circolare n. 18/E del 14 aprile 2010, con cui l’Agenzia delle Entrate precisa tempi ed effetti delle novità introdotte dalla legge comunitaria 2008 (legge n. 88/2009), che ha fatto venir meno la possibilità per il Fisco di rettificare le dichiarazioni solo sulla base dello scostamento tra il corrispettivo dichiarato per le cessioni immobiliari e il loro valore normale.
Questa circostanza, infatti, non costituisce più una presunzione legale relativa, come stabiliva il decreto Visco-Bersani (d.l. 223/2006), ma una presunzione semplice anche con riferimento al passato. Di conseguenza, gli uffici dell’amministrazione finanziaria porteranno avanti il contenzioso in materia soltanto nel caso in cui gli accertamenti siano fondati, oltre che su questa presunzione semplice, anche su altri elementi come,
per esempio, un importo del mutuo superiore al valore della compravendita o un prezzo di vendita ricostruito attraverso le indagini finanziarie diverso rispetto a quello dichiarato.

fonte: comunicato stampa

fonte: il giornale

Clemente M. Del Gaudio
presidente Borsa Immobiliare di Napoli

Solo immobili di nuova costruzione – Le regole sono, dunque, piuttosto stringenti. Per prima cosa l’agevolazione è riconosciuta solo sugli immobili di nuova costruzione, e purché si tratti di prima casa, nel caso del contributo di 83 euro a metro quadro. La casa deve possedere un certificato energetico dal quale deve risultare un fabbisogno di energia inferiore di almeno il 30% rispetto ai parametri indicati dal Ministero (si tratta delle stesse tabelle utilizzate la detrazione del 55%).
Deve invece garantire un risparmio del 50% la casa per la quale è riconosciuto uno sconto più elevato. In questo caso non è richiesto che si tratti di abitazione principale.

Agevolazioni solo per gli acquisti successivi alla data del decreto – Per poter avere l’agevolazione, come dicevamo, è necessario che il compromesso non sia precedente alla data di entrata in vigore del decreto. In pratica chi ha una proposta d’acquisto firmata prima del 26 marzo non potrà usufruire di questa nuova agevolazione, a prescindere dalla data nella quale verrà effettuato il rogito. Su questo il decreto non lascia margini di incertezza.

La pratica per lo sconto curata dal venditore – Come per gli altri acquisti, in compenso, anche in questo caso sarà il venditore a doversi occupare di tutto. Spetterà a lui, infatti, prenotare lo sconto via internet o rivolgendosi al call center delle Poste. L’acquirente dovrà solo presentarsi dal notaio con l’attestato di certificazione energetica. La riduzione di prezzo si avrà alla firma del rogito.

Sul sito del Ministero la verifica dei soldi disponibili- Anche in questo caso gli sconti saranno riconosciuti fino all’esaurimento dei fondi. Sarà possibile sapere quanto rimane grazie ad un sito ad hoc curato dal Ministero che conterrà l’aggiornamento sulle disponibilità residue e l’eventuale avviso di esaurimento del fondo.
Antonella Donati

fonte: le repubblica

Chi paga il notaio.

Il costo del notaio è di regola a carico dell’acquirente, in quanto, in mancanza di contrarie pattuizioni, il Codice civile addossa all’acquirente le spese di compravendita. Peraltro, come detto, è fatta salva la possibilità di stipulare patti in deroga alle previsioni del codice e quindi addossare al venditore il pagamento dei costi notarili.

L’onorario.
Si tratta di una voce variabile a seconda del valore della pratica, e che rappresenta il costo dell’opera professionale che il notaio svolge. Tale voce comprende:
a) le ispezioni e gli accertamenti anteriori alla stipula del rogito (si pensi all’esame dei registri immobiliari, del registro delle imprese, dei poteri di stipula, dei titoli d’acquisto precedenti e così via);
b) la vera e propria stipula del rogito (e quindi la sua predisposizione e la sua lettura).

I diritti.

Il notaio compie tutta una serie di attività materiali e intellettuali anteriori, contemporanee e successive alla stipula del rogito vero e proprio per la cui esecuzione al notaio stesso è dovuto un compenso/rimborso: si pensi alla scritturazione dei documenti e della modulistica occorrente, all’accesso ai vari uffici ove la pratica deve essere portata, al pagamento delle imposte, eccetera.Si tratta in sostanza della forfetizzazione dei costi che il notaio sostiene per il compimento di queste attività.

Il rimborso delle spese anticipate.

Una pratica di compravendita richiede il pagamento delle imposte sul trasferimento (imposta di registro, imposta ipotecaria e imposta catastale) e il pagamento di vari altri costi (come i bolli e i diritti nei vari uffici per l’esecuzione dei corrispondenti adempimenti). Il notaio deve provvedere in proprio all’assolvimento di questi costi, di cui pertanto richiede il rimborso al proprio cliente.

La responsabilità del notaio.

Alla retribuzione dovuta al notaio fa riscontro la sua responsabilità verso il cliente per eventuali errori oppure omissioni. Infatti, sia che il rogito presenti semplici imperfezioni, sia che venga tradita l’aspirazione dell’acquirente di comprare una casa priva di altrui vincoli o pretese, il notaio ne risponde personalmente.

Il momento più alto e delicato della prestazione notarile è infatti quello dell’analisi della situazione ipotecaria e catastale dell’immobile e quello dell’analisi dei titoli in base ai quali il venditore ha acquisito i suoi diritti sopra l’immobile che egli intende vendere.
Non solo infatti occorre molta precisione nell’individuare ciò che è oggetto di compravendita (per evitare di tralasciare accessori fondamentali quali cantine, solai, posti auto e autorimesse oppure per evitare che nel rogito siano addirittura contemplati beni diversi da quelli desiderati: si pensi al caso del venditore, proprietario di diversi appartamenti allo stesso piano del medesimo edificio) ma anche occorre molta attenzione per verificare che sul bene oggetto di compravendita non vi siano vincoli che ne menomino il valore o la trasferibilità: si pensi alla presenza di gravami pregiudizievoli come ipoteche, sequestri, pignoramenti e servitù oppure particolari discipline d’uso derivanti dal regolamento di condominio o da norme urbanistiche comunali.

Nella contrattazione immobiliare si passa normalmente attraverso una pluralità di fasi:
a) la firma della proposta o prenotazione, con la quale il venditore o l’acquirente rispettivamente si vincolano, in modo unilaterale, a vendere o a comprare un dato immobile, ove la controparte aderisca a questa richiesta;
b) la firma del contratto preliminare (detto compromesso nel gergo commerciale) nel quale si dà ufficialmente conto dell’ intervenuta accettazione di una proposta di acquisto/ vendita e dove il promittente venditore e il promissario acquirente si obbligano reciprocamente alla stipula del contratto definitivo (detto rogito a causa della necessaria presenza del notaio);
c) il rogito, che rappresenta il momento in cui la proprietà dell’immobile passa dal venditore all’acquirente, momento che coincide di regola anche con la consegna delle chiavi e il saldo del prezzo.

I soggetti interessati.

Al rogito devono partecipare tutti coloro la cui presenza è indispensabile per il prodursi degli effetti voluti, e cioè la trasmissione della proprietà dalla parte venditrice alla parte acquirente. Chi non può partecipare al rogito può conferire una procura (che va fatta necessariamente presso un notaio) a una persona di fiducia, che avrà il compito di firmare il rogito in luogo del soggetto assente.
Al rogito devono quindi partecipare innanzitutto tutti coloro che vantano diritti sull’immobile da trasferire e che nel rogito assumono pertanto il ruolo di parte venditrice. I casi sono molteplici: si pensi all’immobile oggetto di una successione ereditaria (devono quindi partecipare tutti gli eredi del proprietario defunto), all’immobile comprato da una pluralità di soggetti, all’immobile intestato per l’usufrutto a un soggetto e per la nuda proprietà a un altro soggetto e così via.
Al rogito devono ovviamente intervenire anche tutti coloro che intendono rivestire il ruolo di parte acquirente: e così, anche qui, può verificarsi il caso che l’acquisto sia compiuto da un solo soggetto oppure da una pluralità di soggetti (i quali dunque devono stabilire quale sia la quota di comproprietà da attribuire a ciascuno di essi) così come può accadere che la nuda proprietà venga intestata a un soggetto (di regola, un figlio) mentre il corrispondente usufrutto venga intestato a un soggetto diverso (di regola, un genitore).

I coniugi in comunione legale.

Particolare attenzione va poi riposta nel caso che coinvolti in una compravendita siano soggetti coniugati in regime di comunione legale dei beni.
Infatti, va considerato che quando un soggetto sposato in comunione dei beni compie un acquisto, questo viene automaticamente assoggettato al regime di comunione e quindi la vendita di quel bene va consentita da entrambi i coniugi pur se fu uno solo di essi firmare il rogito di acquisto.
Invece, i beni acquistati da uno dei coniugi prima del matrimonio e quelli ricevuti, in costanza di matrimonio, per successione o donazione non cadono nel regime di comunione e pertanto in questo caso la vendita viene legittimamente effettuata dal solo coniuge proprietario.

Minori e incapaci.

Non è infrequente il caso che il ruolo di venditore e di acquirente venga impersonato da minorenni o da soggetti mentalmente disabili. Anche in questo caso non c’è nessun problema: occorre solo che il legale rappresentante del soggetto interessato (i genitori per il minorenne, il tutore per l’interdetto) si premunisca dell’autorizzazione giudiziale richiesta dalla legge per il compimento di atti in nome e per conto del soggetto incapace.

fonte:il denaro

Roberta Regnano. Intervista Luigi Fusco Girard , docente di Arredo urbano alla Federico II

Come si esegue una valutazione immobiliare?

Il processo valutativo parte dall’assunzione di dati, che diventano informazioni e successivamente conoscenza strutturata che consente di esprimere un giudizio critico. Quindi valutare non significa misurare bensì interpretare, ma con l’uso di software questo processo si sta banalizzando.

Quali sono gli elementi da tenere in considerazione nel momento in cui si effettua una valutazione di un immobile?

La prima caratteristica è la superficie commerciale dell’immobile, poi dobbiamo tener conto dello stato di conservazione, della panoramicità, la presenza o meno dell’ascensore, la qualità storico artistica dell’edificio, la zona, in questo caso ad esempio se è un’area pedonale l’alloggio acquista più valore. Ancora, si deve terner conto se l’abitazione è a un piano terra, rialzato o un piano alto, se ha dei terrazzi e balconi, le dimensioni della cucina, questo parametro è molto importante soprattutto qui a Napoli, ancora se si può usufruire di una cantinola o box auto, del numero di servizi, dello stato degli impianti elettrici e di riscaldamento. Con il tempo ha raggiunto una certa rilevanza anche la vicinanza ai mezzi di trasporto pubblico, la disposizione interna della casa e la possibilità di effettuare delle modifiche senza sostenere costi elevati, lo stato e la qualità delle finiture con particolare attenzione agli infissi , la luminosità, la qualità degli spazi condominiali ,e infine l’arredabilità.

A cosa deve prestare particolare attenzione chi vuole acquistare un immobile per essere orientato nella giungla dei prezzi?

Gli acquirenti tendono a prestare più attenzione rispetto al passato alle caratteristiche dell’immobile, alla loro combinazione e al prezzo. Il consiglio che sento di darmi è quello di farsi un’idea del valore medio degli immobili nella zona dove si intende investire, a tal fine può essere molto utile internet. Suggerirei poi, di comparare il prezzo medio con le caratteristiche delle abitazioni per verificare se l’incremento dei prezzi è dovuto realmente alla qualità degli attributi dell’immobile. Infine, consiglio di pretendere la planimetria in scale, perché spesso ci sono molte ambiguità sulla reale grandezza dell’immobile.

A chi vende invece, cosa consiglia?

Il venditore in genere si affida ad un’agenzia che pur di prendersi l’incarico dichiara di poter chiudere la trattativa a prezzi che eccedono quelli di mercato e che poi non si realizzano. Quindi per evitare delusioni e perdite di tempo, consiglio di rivolgersi ad un’agenzia seria. Infine, è bene assicurarsi di avere tutti i documenti necessari in regola in modo da evitare brutte sorprese dal notaio.

Qual è il futuro del mercato immobiliare?

Oltre ad un equilibrio tra la domanda e l’offerta, in modo da rendere il mercato più concorrenziale sui prezzi, auspicherei alla green building. La costruzione di case ecocompatibili deve essere stimolata dalla domanda che a sua volta deve essere stimolata da una politica pubblica che mette in evidenza in vantaggi dal punto di vista economico, di salute e di tutela dell’ambiente.

fonte:il denaro

Sfratti. Proroga fino al 31 dicembre 2010

Approvato il decreto milleproroghe, dopo il via libera della Camera, arriva quello del Senato che con 134 voti favorevoli, 99 contrari e 4 astenuti,
converte definitivamente in legge.

Ecco le principali misure del decreto milleproroghe approvato definitivamente dal Senato.

- SCUDO FISCALE: – Si riaprono i termini per il rimpatrio fino 30 aprile, ma con maggiori costi: l’aliquota e’ del 6% con scadenza 28 febbraio e del 7% successivamente e fino al 30 aprile.

- FONDI EDITORIA E GIORNALI DI PARTITO – Ripristinati i fondi per il 2010 il diritto soggettivo ai contributi per testate di partito (giornali, anche on line, radio, tv), giornali di cooperative ed enti locali senza fine di lucro, radio che trasmettono informazione per almeno nove ore al giorno.

Vengono invece tagliati del 50% i fondi per i giornali italiani editi e diffusi all’estero, riduzione di 4 milioni di euro per le radio locali. Tagli anche per i giornali delle associazioni di consumatori.

- SFRATTI – Porogato il blocco per i cittadini svantaggiati fino al 31 dicembre 2010.

- SBLOCCO TURN OVER UNIVERSITA’ – Sblocco del turn over per le universita’ che hanno i bilanci in regola, che potranno dunque effettuare nuove assunzioni, con il divieto pero’ di superare il tetto del 90% nel rapporto tra spese di personale e fondo di funzionamento ordinario.

- SALVA PRECARI – Le norme del decreto per la scuola, varate lo scorso anno, saranno valide anche per l’anno scolastico 2010-2011.

- PERSONALE PA – Taglio di organici alla presidenza del Consiglio che ridurra’ del 7% quelli dirigenziali e del 15% quelli di livello non generale.

- STUDI SETTORE – Per il 2009 e 2010 verranno pubblicati in Gazzetta Ufficiale, rispettivamente, entro il 31 marzo 2010 ed il 31 marzo 2011.

- ABRUZZO – I tributi sospesi nel periodo dicembre 2009-giugno 2010 alle popolazioni abruzzesi colpite dal terremoto dovranno essere versati entro il 2010 senza rateizzazione, salvo ulteriore rinvio del governo previsto per legge.

- TARIFFE – Prorogato al 31 dicembre 2010 il blocco delle tariffe, con l’esclusione dei servizi aeroportuali, di trasporto ferroviario e delle tariffe postali agevolate.

- DONAZIONE ORGANI: Nella carta d’identita’ elettronica sara’ facoltativo indicare la donazione o meno degli organi.

- RADIO RADICALE: Viene confermata fino al 2011 la convenzione con Radio Radicale.

- SANREMO: Confermati i contributi in conto capitale al comune di Sanremo per il mercato dei fiori.

- CONSOB: Prorogati al 2012 i contratti a tempo determinato del personale.

- EXPO 2015: Ente Fiera potra’ entrare nella gestione.

- ZONE FRANCHE URBANE: Tetto di 50 milioni per ciascuno degli anni 2008 e 2009.

- MANIFESTI ABUSIVI: Fino al 31 maggio si possono condonare violazioni pagando mille euro.

- SPIAGGE – Proroga al 2015 delle concessioni demaniali delle spiagge.

Comprare casa senza rischi

Tornano le consulenze gratuite dei notai per chi sta per comprare casa. Il primo appuntamento è in programma a Milano per mercoledì prossimo 17 febbraio presso l’Urban Center, dove è appena iniziato il ciclo di incontri aperti curati dal Consiglio Notarile di Milano. Tra le novità trattate, l’edilizia economico popolare, l’acquisto di loft e sottotetto, le tasse da pagare. Altri incontri in programma a Bari il prossimo 12 marzo presso la sede del consiglio notarile, (per informazioni 080/5212471) e nelle settimane successive a Roma e Verona.

In questi appuntamenti sarà presentata anche la nuova Guida sull’acquisto degli immobili da costruire, già disponibile on line. In vista dei nuovi incontri ecco, intanto, i consigli dei notai su tutto quello a cui fare attenzione al momento di sottoscrivere una proposta di acquisto, a partire dalla scelta dell’intermediario

La proposta punto per punto

1 – Prima di tutto, è sempre e comunque consigliabile rivolgersi ad un agente di fiducia. Questo, tra l’altro, perché il primo pagamento è effettuato proprio all’agente, che tiene in deposito la caparra per poi consegnarla al venditore solo nel caso in cui quest’ultimo accetti la proposta di acquisto.

2 – E’ bene prendersi tutto il tempo necessario per leggere attentamente la proposta e farla eventualmente verificare da un professionista (anche dal notaio) che ha la competenza necessaria per esaminare eventuali clausole svantaggiose o “sospette” per il compratore. Quasi sempre, infatti, la proposta di acquisto è irrevocabile: in poche parole, di fronte all’accettazione da parte del venditore, il contratto è già concluso e quindi non è più possibile per il compratore tornare sui propri passi.

3 – In genere la proposta dovrebbe contenere l’ammontare e le modalità di pagamento delle provvigioni dovute all’agente immobiliare, per evitare sorprese in un momento successivo all’accettazione.

4 – Bisogna poi verificare che la proposta contenga la dichiarazione di chi vende in merito all’assenza di vincoli sul bene o l’indicazione dell’esistenza di un’ipoteca: è del tutto normale che il venditore abbia a suo tempo ottenuto dalla banca un mutuo per acquistare la casa e quindi sia stata iscritta un’ipoteca sul bene stesso, a garanzia della restituzione del finanziamento. In questo caso, la proposta dovrà contenere la dichiarazione dell’impegno da parte del venditore di estinguere il mutuo prima o contemporaneamente alla firma dell’atto definitivo di vendita.

5 – La proposta deve contenere la dichiarazione del venditore sulla conformità urbanistica della casa, in modo che il compratore abbia certezza che non si tratti di un immobile (in tutto o in parte) abusivo e la dichiarazione sullo stato degli impianti (elettrici, di riscaldamento, etc.).

6 – Si consiglia anche di tenere copia di tutti i pagamenti (assegni bancari, circolari, etc.) fatti sia al venditore che all’agente, perché il notaio ha l’obbligo di indicare nella vendita le modalità di pagamento del prezzo.

I controlli prima di stipulare il compromesso- Per quanto riguarda invece il preliminare di vendita (o “compromesso”), anche qui ci troviamo nella situazione in cui il compratore si assume l’obbligo di comprare e pagare un prezzo al venditore, così come quest’ultimo si impegna, a sua volta, a vendere. E’ sempre preferibile, quindi, non fare da sé ma rivolgersi per tempo ad un professionista del settore, come il notaio, che può svolgere già al momento della firma del preliminare quei controlli su chi vende e sulla casa venduta necessari a garantire un acquisto senza rischi.
Antonella Donati

fonte: repubblica